Затопило квартиру по вине управляющей компании: что делать? Советы юриста
«Живу на последнем этаже. Неделю назад в доме протекла крыша, вся вода полилась вниз. В коридоре и кухне отвалились обои, испорчена мебель. Я вызвала сотрудника УК, он составил акт о заливе, но управляющая компания отказалась возмещать ущерб, объяснив это тем, что у меня слишком дорогой ремонт, и таких денег на балансе нет. Сказали, что компенсируют все по среднерыночным ценам на самые простые обои и мебель. Что мне делать?»
С таким вопросом к нам обратилась Наталья. УК неправа: неважно, насколько дорогой у нее ремонт, ущерб должен быть компенсирован в полном объеме. Наши юристы помогли Наталье решить проблему. В претензионном порядке УК отказалась возмещать убытки, зато через суд удалось взыскать порядка 900 000 руб.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, что делать, если затопило квартиру по вине управляющей компании, и как взыскать ущерб в 2025 году. Также я расскажу, когда УК не несет ответственность, что можно потребовать в суде и какие документы понадобятся.
В статье расскажем:
За что отвечает УК
Управляющая компания отвечает за содержание и состояние общедомового имущества. Перечень такого имущества указывается в приложении к договору управления многоквартирным домом, но еще он определен и Постановлением Правительства РФ №491.
УК отвечает за следующее имущество:
- Общие помещения в МКД, не являющиеся частями квартир.
- Крыши.
- Ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД.
- Земельный участок, на котором построен МКД.
- Общие приборы учета потребления коммунальных услуг.
- Внутридомовые системы горячего и холодного водоснабжения: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства.
- Система водоотведения: фасонные части, канализационные выпуски, стояки, заглушки, прочистки, водосточные воронки, ответвления от стояков до первых стыковых соединений.
- Система газоснабжения: газопровод, газоиспользующее оборудование, и т.д.
- Система отопления: стояки, регулирующая и запорная арматура, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета теплоэнергии.
- Система электроснабжения: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, общие счетчики; аппаратура защиты, контроля и управления, и пр.
УК не отвечает за интеллектуальную систему учета электроэнергии – счетчики, которые передают показания автоматически. Их установкой, обслуживанием и заменой занимается электросетевая компания. Если с прибором учета что-то случилось, из-за чего возник пожар и было повреждено ваше имущество, требования нужно предъявлять к поставщику электроэнергии, а не к УК.
Примеры, как понять зону ответственности УК, и кто возместит ущерб:
№1. Квартиру на предпоследнем этаже затопило. Собственник поднялся к соседу с верхнего этажа и выяснил, что потекла крыша. Это вина УК, которая не следила за состоянием кровли.
№2. Квартира на предпоследнем этаже, ее затопило. Владелец пришел к соседу сверху и выяснил, что у того сорвало кран на общем стояке холодного водоснабжения, и он не смог быстро устранить проблему. Виновата УК. Это первое отключающее устройство, и запорно-регулирующий кран на отводах внутри квартиры является элементом внутридомовой сети. Таково мнение Верховного суда.
№3. Условия те же, но собственник затопленной квартиры обратился к соседу сверху. Как выяснилось, утром не было воды. Сосед по привычке открыл кран, а вот закрыть забыл и ушел на работу. Через час воду дали, был большой напор, и она стала течь через раковину на пол. Виноват сосед: он должен был проверить, что закрыл кран, чтобы не допустить причинение ущерба себе и собственнику нижней квартиры.
Что можно взыскать с УК
Если вашу квартиру затопило по вине управляющей компании, это нарушение Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которому УК должна предоставлять услуги надлежащего качества.
Помимо ущерба согласно ст. 1064 ГК РФ, вы можете взыскать:
- Компенсацию морального вреда, причиненного вследствие некачественного оказания услуг.
- Штраф в размере 50% удовлетворенной судом суммы, если УК откажется добровольно удовлетворять ваши требования без суда.
Также в суде можно потребовать взыскание судебных расходов на оплату услуг юриста, отправку писем почтой, оценку ущерба независимым экспертом.
Как взыскать ущерб с УК: пошаговая инструкция
Если вашу квартиру затопило по вине управляющей компании, в первую очередь сделайте все, чтобы минимизировать последствия. Обесточьте помещение, застелите ламинат пленкой, поставьте тазики для сбора воды. После этого поднимитесь к соседям выше и уточните, откуда именно течет вода, вызывали ли они аварийную службу. Если нет, сделайте это сами и дождитесь мастеров. Они приедут и перекроют стояк водоснабжения, займутся ремонтом.
Далее нужно сделать фотографии внутри квартиры, чтобы зафиксировать ущерб. Обязательно сообщите о случившемся в УК, чтобы компания направила специалиста для составления акта о заливе квартиры.
Рассмотрим подробно порядок действий при затоплении квартиры по вине управляющей компании.
Шаг 1: фиксируем ущерб
Документальным подтверждением факта затопления квартиры является акт, составленный специалистом УК. Унифицированной формы акта нет. В нем обязательно указываются все повреждения имущества собственника, причина протечки. Подписывается акт собственником недвижимости и сотрудником компании.
Требуйте, чтобы специалист указал все повреждения. Часто бывает так, что сотрудники пытаются что-то скрыть, чтобы минимизировать сумму возмещения ущерба. Важно, чтобы в акте были указаны все детали.
Направить специалиста для составления акта УК должна в течение 12 часов. Если сотрудник так и не приехал к вам, оформите свой акт и попросите соседей подписать его, а также отправьте уведомление о затоплении в УК заказным письмом.
В некоторых случаях составляются два акта. Первый – сразу после случившегося, второй – через 10-12 дней. Это нужно для того, чтобы выявить повреждения, которые могут проявиться со временем. Если они появились после составления первого акта, обратитесь в УК повторно, чтобы оформили второй.
Шаг 2: делаем оценку ущерба
Теперь о том, как посчитать ущерб при затоплении квартиры по вине управляющей компании. Вы можете сделать это самостоятельно, но есть шанс, что УК его оспорит в суде, указав, что он завышенный. Лучше обратиться к независимому оценщику и получить заключение, в котором будут указаны все повреждения и причины протечки.
Сохраните договор с экспертной организацией и чеки об оплате услуг. Они вам понадобятся для взыскания расходов через суд, если УК откажется компенсировать их добровольно.
Шаг 3: направляем претензию
Соблюдение претензии необязательно, но так вы сможете взыскать штраф 50%, или урегулировать ситуацию мирным путем. Укажите в претензии адрес квартиры, ваши данные, опись поврежденного имущества, требования о возмещении ущерба. Отправлять ее лучше заказным письмом с уведомлением о вручении, приложив копию экспертного заключения. УК должна ответить на нее в течение 10 дней с момента получения.
Шаг 4: получаем ответ
Какие возможны варианты далее:
- УК предложит сделать ремонт. Если ущерб незначительный, это для вас выгоднее, чем судебные разбирательства.
- В УК предложат устранить последствия своими силами, а потом предъявить чеки для возмещения.
- УК согласится компенсировать ущерб, но занизит сумму, сказав, что вы требуете необоснованно много.
Если эти варианты вас устраивают, обязательно заключите с компанией соглашение о возмещении. Без него вам сложно потом будет добиться возмещения. Например, если вы отремонтируете квартиру за свой счет, придете с чеками, а вам там скажут, что ничего не обещали. Придется обращаться в суд.
Шаг 5: готовим документы для суда
Вам понадобится акт о затоплении квартиры, экспертное заключение о размере ущерба, выписка из ЕГРН о праве собственности на недвижимость, паспорт, фотографии поврежденного имущества, исковое заявление.
В исковом заявлении указывается практически то же самое, что и в претензии, но дополнительно нужно уделить внимание исковым требованиям. Здесь вы уже можете заявить требование о взыскании штрафа 50%, компенсации морального вреда, судебных расходов, помимо взыскания основного ущерба.
Шаг 6: отправляем документы ответчику
Со всех документов, кроме паспорта, нужно снять копии, оригиналы отправить ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Квитанция об отправке из почтового отделения вам понадобится для суда.
Шаг 7: обращаемся в суд
Теперь разберемся, куда писать заявление на возмещение, и какой суд будет рассматривать дело. Если цена иска не превышает 100 000 руб., можете подать документы в мировой суд. При цене свыше 100 000 руб. дело будет рассматривать городской или районный суд.
Вы можете сами выбрать территориальную подсудность и подать заявление как по своему месту жительства, так и по адресу ответчика. Представить документы в суд можно лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие».
Шаг 8: получаем решение и исполнительный лист
Разбирательства в среднем длятся 2-3 месяца. Решение вступит в силу через месяц после принятия. Если ваши требования удовлетворили полностью или частично, заберите в суде исполнительный лист и подайте его в банк, в котором у УК открыт расчетный счет. Узнать название банка можно в квитанции. Деньги вам перечислят в течение 5-7 дней.
Если денег на счету у УК нет или не удается получить возмещение по другим причинам, обратитесь с исполнительным листом в ФССП.
Судебная практика
Истец Кочерыгина Е.В. обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании ущерба, причиненного заливом квартиры. Ответчик – ООО УО «Новем». В обоснование требований истец пояснила, что является собственницей квартиры в МКД, обслуживанием которого занимается ответчик. Ее квартиру залило по вине УК, в результате чего причинен ущерб.
Представитель УК в отсутствие истицы произвел осмотр квартиры и составил акт, в котором в качестве причины залития указал, что при осмотре трубопровода горячей воды в санузле квартиры обнаружено разрушение шарового крана ДУ 15 мм, произошедшее из-за неправильного монтажа прибора учета горячей воды.
Комиссия УК указала, что собственником квартиры был повернут корпус данного крана по часовой стрелке, из-за чего возникла нагрузка на сжатие арматуры крана, и привело к его разрушению, и, как следствие, затоплению квартиры.
Кочерыгина Е.В. не согласилась с причиной залития и стоимостью восстановительного ремонта, и обратилась к независимому оценщику. Он в заключении указал, что разрушение шарового крана ДУ 15 произошло вследствие гидравлического удара в системе водоснабжения, возникшего при проведении работ ООО УО «Новем». Стоимость ремонтных работ по восстановлению квартиры и мебели была определена специалистом в размере 54 196 рублей.
Истица обратилась в управляющую компанию с письменным заявлением по вопросу выплаты стоимости восстановительного ремонта, однако ее проигнорировали. С учетом изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу в счет возмещения ущерба , причиненного заливом квартиры денежные средства в размере 54 196 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., в счет расходов по оплате специалиста денежную сумму в размере 7 000 руб. и денежную сумму 5 000 руб., в счет расходов по оплате услуг представителя денежную сумму в размере 20 000 руб., расходы по оплате услуг нотариуса по составлению доверенности, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 850 руб., а также штраф за неисполнение требований потребителя в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы.
Мнение суда: заключение эксперта обосновано, ходатайств о проведении судебной строительно-технической экспертизы не заявлено. Ответчик не представил доказательств, опровергающих его вину.
Решение: исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с ООО УО «Новем» в пользу Кочерыгиной Е.В. в счет возмещения ущерба, причиненного заливом квартиры, денежную сумму в размере 54 196 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., в счет расходов по оплате специалиста – 12 000 руб., в счет расходов по оплате услуг представителя денежную сумму в размере 15 000 руб., в счет расходов по оплате услуг нотариуса по составлению доверенности денежную сумму в размере 1 200 руб., в счет расходов по оплате государственной пошлины денежную сумм в размере 1 850 руб.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- При затоплении квартиры по вине управляющей компании нужно зафиксировать все повреждения и вызвать специалиста УК, который составит акт о заливе.
- УК может компенсировать ущерб добровольно, но нужно составить соглашение о возмещении.
- Если УК отказывается возмещать ущерб, его можно взыскать через суд.
- В суде вы можете потребовать возмещение ущерба, компенсацию морального вреда, штраф 50% удовлетворенной суммы, а также взыскать судебные расходы.
- Заказывать независимую экспертизу перед судом необязательно, но без заключения вы не сможете обосновать объем исковых требований.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
