Купил квартиру в ипотеку и передумал: что делать? Отвечает юрист
«В конце 2023 года купил квартиру в ипотеку, думал там жить. Недавно мне поступило предложение о работе в другой стране, хочу туда переехать. Могу ли я расторгнуть договор ипотеки с банком? Можно было бы сдавать квартиру, но мне некогда этим заниматься, проще отказаться от ипотеки»
С таким вопросом к нам обратился Дмитрий. Расторгнуть договор ипотеки можно, но не так просто. Банк выполнил все условия сделки, и, чтобы ее прекратить, заемщик должен исполнить свои обязательства.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, можно ли расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке по инициативе заемщика в 2024 году, и как это сделать. Также я расскажу, возможен ли возврат денег, уже перечисленных в счет погашения ипотеки, и стоит ли вообще от нее отказываться, если договор уже оформлен.
Кратко об ипотеке
Ипотека в России оформляется для покупки квартиры или строительства дома. Но еще она бывает нужна при получении кредита под залог имеющейся недвижимости. Во всех случаях собственником остается заемщик, но до полного погашения задолженности перед банком он не может совершать сделки с жильем без его согласия.
Расторжение договора ипотеки возможно как по инициативе кредитора, так и по желанию заемщика. Но это нелегкая процедура, и просто так отказаться от ипотеки только потому, что вы передумали, не получится.
Нельзя отказаться выплачивать ипотеку, в одностороннем порядке расторгнуть договор можно только через суд, если банк нарушил условия договора. Но такое происходит крайне редко, и шансы на успех невелики.
Особенности расторжения договора ипотеки
Порядок действий и сама процедура зависят от того, в каком статусе находится сделка. Проще всего отказаться от ипотеки, если договор еще не оформлен. Самое сложное – расторжение договора ипотеки после регистрации в ЕГРН, особенно если одновременно нужно поделить имущество супругов.
Разберемся в каждой ситуации подробно.
Договор еще не оформлен
Если договор не заключен, соответственно, и расторгать его не придется. Вы можете просто отменить заявку на ипотеку, написав в чат банка или подав заявление в отделение, причем на любом этапе.
Пример из личного опыта:
Я подала заявку на ипотеку для строительства дома через ДОМКЛИК. Ее одобрили, я отправила менеджеру все документы. Оставалось только оплатить оценку другой недвижимости, которую банк потребовал в залог по правилам программы, но мы с мужем передумали брать ипотеку. Заявка была действительна до 27.02.2024 года, я ее просто отменила через приложение до указанной даты. Отмена никак не сказалась на кредитной истории.
Договор заключен, но деньги не перечислены продавцу
В этом случае можно расторгнуть договор ипотеки до регистрации в Росреестре, если деньги еще не поступили на счет продавца. Достаточно написать в банк заявление об отказе от ипотеки. Никаких штрафов за это не будет. Договор расторгнут, вам вернут первоначальный взнос.
Договор заключен, право собственности зарегистрировано
Это самая сложная ситуация. Считается, что банк выполнил свои обязательства, и просто так расторгнуть договор ипотеки заемщик по собственной инициативе не может.
У вас есть несколько вариантов:
- Найти деньги, чтобы погасить задолженность перед кредитором. Квартира останется с вами, обременение будет снято после закрытия ипотеки.
- Переоформить ипотеку на другого человека. Впоследствии на него будет оформлено и право собственности. Важно, чтобы банк был согласен, а новый заемщик полностью соответствовал его требованиям.
- Продать ипотечную квартиру. Скорее всего, вы потеряете в деньгах, т.к. до продажи придется выплачивать основной долг и проценты. Если же продавать срочно перекупщикам, вы реализуете недвижимость на 30-50% ниже рыночной стоимости. Сделка возможна только с согласия банка.
Не стоит пугаться продажи ипотечной квартиры. Такие сделки действительно заключаются сложнее, если сравнивать с продажей недвижимости без обременений. Найти покупателя на квартиру в залоге тоже можно, в том числе и если он сам покупает ее в ипотеку. В этом случае банк покупателя просто направит в ваш банк сумму, равную остатку долга, а остальные деньги перечислит вам, и ваша ипотека будет закрыта.
Банк нарушает условия договора
Такое встречается крайне редко, т.к. кредитование выгодно банкам из-за процентов, на которых они зарабатывают. Под нарушением условий договора можно понимать что угодно: например, если банк должен был перечислить деньги продавцу в установленный срок, но так этого и не сделал, договор ипотеки можно расторгнуть.
Также можно потребовать признание ипотечной сделки недействительной, если договор заключен недееспособным лицом, или под влиянием угроз, шантажа. Но это уже из области фантастики, я таких случаев в своей и чужой практике не встречала.
Нет денег на оплату ипотеки
Здесь есть несколько вариантов. Идеальный – попросить у банка ипотечные каникулы, в некоторых случаях они возможны на срок 6-12 месяцев. Этого времени обычно достаточно, чтобы улучшить финансовое положение.
Второй вариант – написать в банке заявление на отказ от ипотеки, чтобы квартира была продана через торги. Это возможно, если у вас снизился доход, но подробные условия нужно уточнить в банке. Продажа недвижимости и расторжение договора ипотеки таким способом негативно сказываются на кредитной истории.
Третий способ – банкротство. Ипотечная квартира однозначно будет продана через торги, а сама процедура займет примерно 6-12 месяцев. Как правило, на торгах недвижимость продается по цене значительно ниже рыночной. Если денег от реализации имущества не хватит на погашение долгов, они все равно будут списаны.
Четвертый вариант – найти покупателя с хорошим задатком, равным остатку ипотечного долга. Если сумма большая, поиск займет много времени. Обычно при покупке недвижимости за наличные дают задаток в размере 10-15% стоимости. В вашем случае речь может идти о задатке в 50-90% цены жилья.
Пример, как это происходит на практике:
Мужчина купил квартиру в ипотеку за 7 млн. руб. Исправно выплачивал все несколько лет, потом по личным причинам решил расторгнуть договор ипотеки. Для этого он выставил квартиру на продажу. Когда нашелся покупатель, продавец объяснил, что жилье в ипотеке, остаток долга – 4 млн. руб., и эту сумму нужно внести в качестве задатка.
Покупатель согласился на такие условия, но попросил снизить цену с 6,5 млн до 6 млн. Продавец хотел поскорее закрыть ипотеку, и такой вариант его устроил. В итоге стороны заключили договор купли-продажи (ДКП), по которому покупатель передал ему 4 млн в качестве задатка до регистрации перехода права собственности. Получив деньги, продавец сразу погасил ипотеку, обременение было снято, и через несколько дней стороны подали документы в Росреестр. Оставшиеся 2 млн покупатель перечислил продавцу уже после регистрации перехода права собственности.
Квартира с существенными недостатками
Этот способ расторжения договора ипотеки примерно так же сложен, как и по причине нарушения условий договора банком. Если вам продали жилье с существенными недостатками, о которых не предупредили заранее, договор можно расторгнуть.
Под существенными подразумеваются недостатки, которые невозможно устранить без несоразмерных вложений. Важно, чтобы они не были указаны в договоре и передаточном акте.
Чтобы расторгнуть договор ипотеки, нужно сначала обратиться с иском о расторжении ДКП и взыскании уплаченной стоимости квартиры к продавцу. Если суд удовлетворит требования, и продавец вам перечислит деньги, сразу погасите ипотеку и расторгните договор с банком.
Квартира куплена в браке, супруги разводятся
Развод – не повод не платить ипотеку. Супруги могут договориться о том, кто будет выплачивать долг, кому достанется квартира или доля в ней. Как только ипотека погасится, банк снимет обременение.
Какие еще возможны варианты:
- Переоформление ипотеки на одного из супругов. Важно, чтобы он соответствовал требованиям к заемщикам, понадобится согласие кредитора.
- Раздел ипотеки и совместно нажитого имущества через суд. Банк привлекается в качестве третьего лица.
Также можно продать ипотечную квартиру с согласия банка, закрыть долг, а остаток денег поделить по договоренности.
Если квартира куплена в ипотеку с участием материнского капитала, вы обязаны выделить в ней доли супругу и всем детям. Только после этого можно продать недвижимость, но сначала придется найти новое жилье, которое будет предоставлено несовершеннолетним взамен.
Как отказаться от ипотеки без суда
Здесь все зависит от способа расторжения договора ипотеки. Если вы хотите продать квартиру, достаточно предупредить банк через чат в приложении, или подав письменное заявление в отделение. Понадобится паспорт.
Если хотите расторгнуть договор ипотеки из-за финансовых трудностей, обратитесь в отделение банка с паспортом, копией трудовой книжки, справкой о зарплате за последние 12 месяцев.
Как вернуть деньги
Если реализацией ипотечного имущества будет заниматься банк, он продаст квартиру по максимально низкой стоимости. Скорее всего, этих денег хватит только на закрытие ипотеки, и вернуть первоначальный взнос не получится.
Если же после продажи остается определенная сумма, банк все пересчитает и вернет вам разницу.
Судебная практика
Банк ВТБ обратился в суд с иском о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество. Ответчики – Кулявцева В.В., Кулявцева А.Б., Кулявцев К.В. Ответчики подали встречное исковое заявление о признании кредитного договора незаключенным, расторжении закладной, по иску Кулявцева В. В. к ПАО «ВТБ» о признании пункта кредитного договора недействительным, взыскании денежных средств, уменьшении неустойки.
Первоначальный истец в обоснование требований указал, что между ИТ «Финанс инвестиционный банк» и ответчиками был заключен кредитный договор, согласно которому Кулявцевым был предоставлен кредит в долларах США на срок 180 месяцев под 12% годовых. Деньги выдавались на покупку квартиры, которая была передана кредитору в залог. Квартира находится в собственности Кулявцева К.В.
Как пояснил представитель банка, заемщики не выполняли свои обязательства, регулярно допускали просрочки. Когда платеж не поступал несколько месяцев, банк направил требование о досрочном погашении долга, но его проигнорировали. Впоследствии право требования долга перешло к ВТБ.
В ходе рассмотрения дела ответчиком Кулявцевым К.В. к ПАО «ВТБ» предъявлен встречный иск о расторжении договора ипотеки и закладной. В обоснование требований Кулявцев К.В., ссылался на то, что деньги банк перечислен Кулявцеву В.В., а К.В. их не получал. Если бы он знал, что никогда не получит денег, не согласился бы на заключение договора.
Ответчик Кулявцев В.В. обратился подал встречный иск к ВТБ о признании пункта кредитного договора недействительным, взыскании денежных средств, указывая, что банком незаконно была установлена комиссия за открытие и введение ссудного счета, что противоречит закону РФ «О защите прав потребителей», также просил снизить неустойку.
Представитель истца ПАО «ВТБ» в судебное заседание явился, уточненный иск поддержал, пояснил, что задолженность не изменилась в сторону уменьшения, ответчики не возвращают долг.
Мнение суда: банк прав. Есть все доказательства, подтверждающие невыполнение своих обязательств заемщиками. Оснований для удовлетворения встречного иска нет, поскольку ответчики сами дали согласие на оформление кредита, подписав договор, а также согласились со всеми его условиями.
Решение: исковые требования ПАО «ВТБ» удовлетворить. Расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчиков задолженность и расходы на оплату госпошлины, обратить взыскание на предмет залога – квартиру. В удовлетворении встречных исковых требований отказать (Решение № 2-2766/2015 от 31 марта 2015 г. по делу № 2-2766/2015).
Что вы теряете при отказе от ипотеки
У расторжения договора ипотечного кредитования есть одно преимущество – возможность избавиться от долга. Но нужно учитывать и недостатки:
- Оформление реструктуризации долга или отказ от ипотеки через продажу банком. Это негативно скажется на кредитной истории, в дальнейшем получить кредит или ипотеку будет сложнее.
- Продажа ипотечной квартиры. Она будет стоить дешевле аналогичной недвижимости без обременений, придется потерять в цене. Возможно, вырученных денег не хватит на погашение ипотеки. Кроме того, до продажи жилья придется перечислять ипотечный платежи строго по графику.
Если расторгать договор ипотеки и избавляться от долгов через банкротство, вы не сможете взять новый кредит в течение 5 лет.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика возможно только в случае грубого нарушения обязательств банком.
- Чаще всего расторгнуть ипотечный договор можно только после погашения долга или через переоформление ипотеки на другого заемщика.
- Если нет возможности выплачивать ипотеку, лучше взять ипотечные каникулы на несколько месяцев. Это даст время на улучшение финансового положения. Квартира останется с вами, но по окончании каникул ипотеку платить придется.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
