Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры
Перепланировка квартиры не может быть хаотичной. Закон четко устанавливает, что нельзя делать в жилых помещениях. Остальные мероприятия по изменению планировки в квартире разрешены. Например, можно сделать из двух комнат – одну общую. Нельзя сносить несущие стены и переносить кухню в жилую комнату. Рассмотрим, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, какие работы не нужно согласовывать и что грозит за самовольные изменения.
Можно ли делать перепланировку в квартире
Да, это стандартная практика, если хозяева хотят изменить квартиру под свои нужды. Но нужно придерживаться СНиПов, СанПиНов и прочих требований к ремонту.
Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. Выполненные работы фиксируются в техплане и техпаспорте. Оба документа хранятся в БТИ. В них отмечены границы комнат, их расположение, площадь, назначение стен и прочие характеристики. Прежде чем начинать перепланировку, ее нужно обязательно согласовать с контролирующими органами. К примеру, в Москве это Мосжилинспекция, в регионах – местные администрации.
Перепланировку могут делать собственники жилых помещений. Если владельцев несколько – требуется согласие каждого из них, иначе разрешение на перепланировку не выдадут. Согласие квартиросъемщиков не нужно.
Что запрещено
Запрещено то, что ведет к ухудшению условий проживания людей. Также не разрешат работы, ведущие к разрушению здания. Нельзя ограничивать доступ к общедомовым коммуникациям.
Например, в Москве запреты описаны в п. 10 Постановления Правительства Москвы № 1335-ПП от 19 августа 2020 года (пришло на смену ПП № 508). Для регионов действуют регламенты местных органов власти.
Рассмотрим, что категорически нельзя делать в квартире.
Сносить несущие стены
Несущие стены – это опорные конструкции, на которых держится многоквартирный дом. Воздействие на несущие стены должно быть крайне осторожным.
Нельзя:
- Полностью сносить несущие стены в угоду планировке.
- Выдалбливать проемы в несущих стенах без разрешения автора дома.
- Оставлять проемы без усиления металлоконструкциями.
Если снести несущую стену – часть дома может обвалиться. Поэтому 100% демонтаж опорных конструкций недопустим!
Переносить кухню или санузел в жилую комнату
Также запрещено.
Об этом сообщает пункт 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года. Недопустимо размещать кухню и санузел над жилыми комнатами соседей.
Кухню с газовой плитой нельзя перенести в жилую комнату. Даже если у вас электроплита, перенос возможен не во всех случаях.
Санузел – это туалет и ванная. Там располагаются «мокрые» зоны, то есть проходят системы водоснабжения. Если перенести санузел в комнату, он окажется под жилой комнатой соседей. И в случае прорыва трубы вода зальёт жильцов снизу.
На заметку! Есть вариант перенести санузел или кухню в жилую комнату. Для этого ваша квартира должна находиться на 1 этаже многоквартирного дома. То есть внизу нет соседей, следовательно – риски их залива сводятся к нулю.
Расширять комнату за счет балкона
Нельзя объединять лоджию или балкон с комнатой, где проживают люди. И этому есть ряд объяснений:
- Во-первых, температура в комнате понизится – за счет того, что балкон считается «холодной зоной».
- Во-вторых, запрещается устанавливать на балконе отопительные батареи.
- В-третьих, это нарушение и вас заставят переделывать ремонт.
Оптимальный вариант – убрать подоконный блок и соорудить нечто вроде прозрачной перегородки из стеклопакета. Или, как его называют – «французское» окно.
Объединять комнату и кухню с газовой плитой
Категорически запрещено!
Газовое оборудование – это система повышенной опасности. Кухня должна быть изолирована. Для этого её оборудуют распашной дверью. Если вы хотите сделать проём в стене между комнатой и кухней – вам не дадут на это разрешения. А вот если на месте проёма будет распашная дверь – согласовать можно.
Захватывать тамбур, чердак и другое имущество дома
Общедомовое имущество – это не собственность отдельно взятых жильцов подъезда. «Захватывать» такое имущество недопустимо.
Если вы присоедините к квартире тамбур, часть лестничной клетки, чердак или подвал – вас заставят возвращать всё как было.
Другие работы
Также закон запрещает:
- подрезать вентиляционные короба, создавать в них ниши;
- убирать порожки в ванной и туалете;
- подключать тёплые полы к отопительной батарее;
- закрывать доступ к счетчикам, стоякам водоснабжения, вентиляции и другим инженерным системам;
- заделывать единственное окно на кухне;
- демонтировать батареи в жилых комнатах.
Еще нельзя делать перепланировку в квартире, если дом в аварийном состоянии. Там допускается только реконструкция, а вообще такие здания идут под снос.
Что можно делать
Наравне с запретами есть и разрешенные работы. С их помощью собственники могут изменить планировку квартир без рисков навредить конструкции дома.
Перенести или снести перегородку
Но это касается только не несущих перегородок. На техплане они обозначаются обычными линиями (несущие стены – жирными).
- Чаще всего сносят разделитель между ванной и туалетом – получается объединенный санузел.
- Можно превратить квартиру в студию – за счет сноса не несущей стены между комнатой и кухней. При этом кухня не должна быть газифицированной. Вентиль подачи газа обязательно перекрывается.
- Возведение новых перегородок позволит сделать из одной комнаты – две. Например, создав рабочий кабинет или гардеробную для хранения вещей.
Желательно возводить перегородки из облегченных материалов, по типу гипсокартона. Тяжелые стены могут давить на перекрытия. И далеко не каждую перегородку вам разрешат создать.
Расширить санузел за счет коридора
Коридор – это вспомогательное нежилое помещение. За счет него вполне реально увеличить площадь ванной и туалета. К слову, это одно из наиболее популярных решений перепланировки квартиры.
Важные моменты:
- Расширение санузла за счет коридорного пространства потребует укладки гидроизоляционного слоя.
- Для подобных работ требуется проект перепланировки, с оформлением актов скрытых работ – они подписываются составителем проекта, а затем проверяются межведомственной комиссией при сдаче ремонта.
- Выход из санузла должен вести в коридор, а не в жилую комнату или на кухню.
В целом, на 99% увеличение санузла за счет коридора допустимо.
Перенести кухню в коридор
Также не противоречит закону.
Вместо комнаты, где раньше была кухня, можно сделать другое помещение, например – рабочий кабинет. Новообразованная в коридоре кухня должна быть не менее 5 м² – если у вас однушка, и не менее 8 м² – если количество комнат в квартире свыше двух.
На первом этаже кухня переносится куда угодно – хоть в коридор, хоть в спальню. На среднем этаже кухню можно перенести в коридор, при условии, что над ней нет соседского санузла. Снизу не должно быть жилых помещений. Если соседи расширили комнату за счет коридора раньше вас – перенести кухню не получится.
Объединить комнату и кухню с электроплитой
Кухни-гостиные пользуются популярностью. Визуально пространство становится больше, появляется возможность комбинировать с элементами интерьера. А нужно всего-то убрать стенку между жилой комнатой и кухней (при наличии электрической плиты).
Снести подоконный блок
Интересный вариант объединить балкон/лоджию с жилой комнатой в квартире. Напрямую это сделать нельзя – в силу законодательного запрета. Зато можно сделать перегородку между балконом и внутренней комнатой. Обычно создают «французское окно» – стеклянные распашные двери.
Для реализации задумки придется полностью демонтировать подоконный блок. Например, в кирпичном и монолитном доме с этим сложностей не возникнет. А вот в панельном здании – демонтаж подоконного блока крайне трудно согласовать.
Из других разрешенных работ перепланировки можно выделить заделку дверного проема, замену газовой плиты на электрическую, создание антресолей, их демонтаж, объединение смежных квартир и т.д.
Сделать проем в несущей стене
Полностью сносить несущую стену – нельзя, а вот делать проём в ней можно.
Сложнее всего согласовать проем в несущей стене на нижних этажах. Например, на 1 этаже нагрузка на конструкции достигает 80-90%. Любой проем ослабит сечение несущей стены, а значит возрастет риск обрушения дома.
Для создания проема нужно заказывать проект перепланировки и техническое заключение. ТЗ готовит автор дома. В Москве – это АО МНИИТЭП. В ходе осмотра специалист попросит техпланы соседских квартир – снизу и сверху. Если их собственники уже согласовали проемы в своих несущих стенах, вам не выдадут разрешение.
Какие перепланировки можно выполнять без проекта
Проект нужен в большинстве случаев. Но иногда можно обойтись и без него, – а именно:
- Не перепланировка, а косметический ремонт, например – у вас поклейка обоев, установка кондиционера, окон, замена розеток или сантехнического оборудования в туалете.
- Составляется эскиз – согласование по такой схеме считается упрощенным вариантом. Достаточно заказать техплан в БТИ и нанести на него планируемые изменения. Например, заложение дверного блока или снос гипсокартонных перегородок в хрущевке.
- Выбор одного из типовых проектов в каталоге от автора дома (АО МНИИТЭП). Вместо проекта достаточно дать ссылку на понравившийся вариант перепланировки, а в администрации его утвердят. Но и отступать от типового проекта нельзя – иначе комиссия не примет работу.
Прежде чем согласовывать перепланировку без проекта лучше проконсультироваться со специалистами или юристом.
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры
Несогласованная перепланировка приравнивается к самовольной. Если о ней станет известно надзорным органам, они накажут хозяина жилплощади. Сигнал о неузаконенной перепланировке может поступить от сантехника, проверяющих счётчики, бдительных соседей или иных лиц.
Какими могут быть последствия:
- Административный штраф – от 2 000 до 2 500 рублей по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.
- Переделывать ремонт и возвращать жилье в исходное состояние – на основании предписания жилищного инспектора или по решению суда. Разумеется, ремонт придется делать за свой счёт. А если вы пробили проем в несущей стене, затраты могут достигать 500 000 рублей.
- Запрет выезда из страны – если суд обяжет вас устранить нарушения, а вы этого еще не сделали.
- Проблемы с продажей квартиры – продать жилье можно, но цена окажется ниже, чем у квартир без проблем. Покупатели наверняка запросят существенную скидку. Ведь узаконивать перепланировку квартиры предстоит им самостоятельно.
- Риск остаться без жилья – если суд решит, что квартиру следует выставить на аукцион (пп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Это крайняя мера, но примеры в практике есть.
- Уголовная ответственность – когда от самовольной перепланировки пострадало имущество или нанесён ущерб здоровью людей. Не исключено, что нарушитель не отделается штрафом. За тяжкие увечья грозит тюремный срок.
Доводить до крайностей не следует. Тем более, что согласовать перепланировку вполне реально.
Какую перепланировку можно делать в ипотечной квартире
Такую же, как и в квартире без обременений в виде ипотеки.
Банки часто идут навстречу клиентам, которые хотят сделать перепланировку жилого помещения. В договоре может отсутствовать запрет на ремонтные работы. Поэтому перепланировка в ипотечной квартире прямо не запрещена.
Другое дело, что работы нужно согласовывать с банком и страховой компанией. Без их разрешения перепланировку нельзя зарегистрировать в Росреестре, и она будет считаться неузаконенной. Самые простые переделки по эскизу кредитор одобрит без проблем, по проекту – тоже. А если в планах затронуть несущие стены, могут и отказать. Известны случаи, когда банк не одобрял демонтаж полотенцесушителя при сносе перегородки между ванной и туалетом.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перепланировка квартиры – это изменение конфигурации жилого помещения, с последующим их внесением в техпаспорт.
- Недопустимо выполнять работы без согласования с администрацией.
- Разрешение не выдадут, если перепланировка не соответствует СНиПам и СанПиНам.
- Запрещено сносить несущие стены, переносить кухню в жилую комнату, объединять гостиную с балконом. Нельзя также захватывать общедомовое имущество в подъезде.
- Разрешается расширять комнату за счет коридора, объединять ванную с туалетом и сносить перегородки из легких материалов.
- Можно согласовать работы без проекта, если подходит эскиз или вы выбрали типовую перепланировку.
- За самовольные переделки штрафуют и даже могут отнять квартиру.
Если у вас есть вопросы, задайте их юристам – по телефону горячей линии или онлайн на сайте. Юристы помогут решить проблемы с согласованием перепланировки.
Добрый день, возможно ли объединить в хрущевке с газовой плитой и колонкой, комнату и кухню, при условии установки между комнатой и кухней отъезжающей межкомнатной перегородки ?
Доброе утро, Ольга.
Правила перепланировки жилых помещений регламентируются не только федеральными нормативными актами, но и региональными, особенно в части объединения кухни с газовым оборудованием и жилых комнат. В некоторых регионах на данный вид перепланировки установлен запрет либо же определены условия. Поэтому за разъяснениями, возможно ли объединить указанные помещения, вам нужно обратиться в органы местной власти.
Будут еще вопросы, обращайтесь.