Дополнительное соглашение к договору купли продажи
Дополнительное соглашение при покупке квартиры оформляется, если стороны решили изменить условия сделки. Оно корректирует основной договор купли-продажи (далее – ДКП), даже если документы уже поданы на регистрацию. Рассмотрим, что из себя представляет допсоглашение, при каких условиях и кем оно оформляется, как его правильно составить, нужно ли регистрировать в Росреестре, какие документы понадобятся, и другие особенности.
Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
Соглашение всегда составляется в дополнение к договору купли-продажи. Оно может частично или полностью менять его условия. Также им можно отменить сделку, оформив соглашение о расторжении к ДКП.
Какие важно учитывать условия и особенности:
- Соглашение составляется на тот же срок, что и ДКП.
- Сначала подписывается ДКП, и только потом при необходимости – допсоглашение.
- В соглашении необязательно указывать технические характеристики продаваемого жилья, если оно составляется не по причине их изменений или изначально недостоверной информации в ДКП.
- Если ДКП нотариально удостоверен, то и соглашение составляется в такой же форме.
- Допсоглашение оформляется при отсутствии разногласий между продавцом и покупателем.
Совет юриста: если ДКП еще не подан на регистрацию перехода права собственности, проще составить новый договор с изменениями, чем соглашение. Законом это не запрещено, но неверный подписанный ДКП нужно уничтожить, чтобы им не могли воспользоваться непорядочные люди.
Когда оформляется допсоглашение к ДКП квартиры?
Внесение изменений в договор купли-продажи может понадобиться, если:
- Поменялась цена недвижимости или сроки расчета.
- Изменился порядок, способ расчета, дата освобождения квартиры и передачи ключей.
- Покупатель выявил недостатки, и хочет соразмерно уменьшить цену жилья.
- Появились новые обстоятельства, при которых сделка должна быть отменена или отложена.
- Продавец не уверен в платежеспособности покупателя, и хочет получить увеличенный задаток или ввести неустойку за нарушение срока окончательного расчета.
Пример. Олег продает квартиру за 3 000 000 руб. Покупатель Александр согласился на сделку по этой цене после просмотра жилья. Стороны заключили ДКП, прием в МФЦ для подачи документов в Росреестр через 3 дня. На следующий день Александр обнаружил неполадки в инженерных сетях, на устранение которых ему понадобится 200 000 руб. Он договорился с Олегом о соразмерном уменьшении стоимости до 2 800 000 руб. Стороны оформили допсоглашение к ДКП.
Как оформить дополнительное соглашение к ДКП недвижимости?
Для оформления доп соглашения к договору купли-продажи нужно:
- Договориться, какие именно изменения внести.
- Составить допсоглашение и подписать его. Если ДКП удостоверен у нотариуса, то и соглашение подписывается в его присутствии и заверяется им.
Дальнейший порядок действий зависит от того, поданы ли документы на переоформление права собственности, или нет. Если да, то допсоглашение предоставляется в Росреестр лично или через МФЦ, если измененные условия считаются существенными: например, поменялась цена, скорректирован кадастровый номер или адрес. Если же условия несущественные (изменилась дата выселения из квартиры, способ расчета), отправлять допсоглашение регистратору необязательно. Эти сведения в ЕГРН не отражаются.
Важно! Если ДКП уже зарегистрирован, он считается исполненным. Оформлять допсоглашение нет смысла. Если стороны хотят расторгнуть договор, им проще провести обратную сделку: составить новый ДКП, где бывший продавец уже будет покупателем, а покупатель – продавцом.
Содержание и образец соглашения
В дополнительном соглашении к купле-продажи квартиры указываются все пункты, которые меняются в ДКП. Например: «Пункт 3 Договора изложить в следующей редакции…», «Текст договора дополнить пунктом 5, изложив его в следующей редакции…».
Понадобятся и сведения об:
- Участниках сделки: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
- Изменяемом или расторгаемом ДКП: дата составления, реквизиты.
- Дате и месте оформления допсоглашения.
В конце всегда ставятся подписи сторон.
Документы
Для составления допсоглашения нужны те же документы, что и для ДКП:
- паспорта покупателя и продавца;
- выписка из ЕГРН и техпаспорт, если вносятся изменения в технические характеристики;
- нотариальная доверенность, если в сделке участвует представитель.
Также понадобится сам договор купли-продажи.
Госпошлина
Если ДКП уже подан на регистрацию, допсоглашение тоже представляется в Росреестр. За внесение изменений придется заплатить 350 руб. Организации платят 1 000 руб. Если корректировки вносятся в договор ипотеки, платится 200 и 600 руб. соответственно.
Если документы не направлялись на регистрацию права собственности, допсоглашение представляется сразу с ДКП. Покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. Для юрлиц она составляет 22 000 руб.
Сроки
Срок действия допсоглашения равен сроку ДКП. Что касается сроков регистрации, то здесь все зависит от того, куда подавались документы. В МФЦ – 9 рабочих дней, в Росреестр – 7, через нотариуса – три рабочих дня.
Ответы юриста на частые вопросы
Обязательно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДКП недвижимости, если меняется порядок рассмотрения споров?
Нет, это несущественные условия. В Росреестре этот пункт не отражается.
Когда доп соглашение к договору купли-продажи квартиры нужно заверять у нотариуса?
Допсоглашение подлежит удостоверению, если удостоверен сам ДКП. В свою очередь, он заверяется в обязательном порядке при продаже доли, отчуждении имущества несовершеннолетнего или недееспособного.
Можно ли отменить соглашение к договору купли-продажи?
Законы не запрещают отменят доп договор купли-продажи. В этом случае стороны составляют соглашение об отмене предыдущего соглашения. Если они решили отказаться от сделки, оформляется обычное соглашение о расторжении ДКП.
Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи
Кто подписывает допсоглашение, если продается квартира ребенка?
Дети от 14 лет расписываются в документах самостоятельно с согласия родителей. За детей до 14 лет вправе совершать сделки родители. Сделки совершаются в присутствии нотариуса.
Продавец не хотел оставлять мне мебель, но потом передумал. Обязательно ли исправлять ДКП?
Все зависит от условий договора. Можно составить отдельный ДКП мебели. Она обязательно указывается в передаточном акте.
Заключение эксперта
- Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется при изменении условий сделки.
- Допсоглашение подается в Росреестр, если изменены существенные условия купли-продажи.
- Если ДКП удостоверен нотариусом, соглашение тоже подписывается в нотариальной конторе.
Если изменяются условия внесения оплаты ,гужно ли предоставлять в РОСРЕЕСТР
Доброе утро, Вера.
Да, нужно. Так как на основании данных об оплате вам рассчитывают размер налога и налогового вычета.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Мы из Крыма. В договоре купли -продажи дома в 1988г была допущена техническая ошибка в адресе.Договор был зарегистрирован в сельсовете.Сейчас не можем зарегистрировать недвижимость.Предлагается все утрясти через допсоглашение,указав в нем новый адрес.Нужно ли его регистрировать и где это сделать ?
Добрый вечер, Анатолий.
Любое внесение изменений в документацию, равно посредством оформления дополнительного соглашения к договору купли-продажи, а особенно адрес требует перерегистрации в Росреестре. Вам все правильно сказали. Так как была допушена ошибка в основном договоре, требуется заключать допсоглашение и затем его регистрировать в Росреестре. Тем более это адрес
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! В договоре купля-продажа была указана общая сумма на жилой дом и земельный участок, он уже прошел регистрацию, можно ли составить дополнительное соглашение на разделение денежных средств и нужно ли его регистрировать?
Добрый вечер, Ирина.
Вам могут понадобиться сведения о покупке либо продаже дома с земельным участков в налоговой, для того же оформления налогового вычета, поэтому желательно оформить допсоглашение. А так как одно из существенных условий договора купли-продажи будет меняться, дополнительное соглашение обязательно нужно будет зарегистрировать в Росреестре.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. Ситуация следующая: при продаже комнаты, в которой несовершеннолетним детям принадлежали доли, был заключён ДКП, по которому продавец обязался одновременно наделить детей долями во встречно приобретаемом жилье. По факту, банк, в котором продавцы брали ипотеку, допускает наделение долями, только после выплаты ипотеки. Договор, таким образом, считается недействительным.. можно ли исправить ситуацию?
Добрый день, Таисия.
Продавец не может выступать стороной, которая наделяет долями чужих детей, это могут сделать законные представители детей (родители). Поэтому у вас сам смысл договора не правильный. Вам нужно заключать обычный договор купли-продажи, который банк пропустит и одновременно оформлять обязательство о выделении долей детям после погашения ипотеки.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте, в договоре купли продажи нашла ошибку после подписания, ошибка в дате рождения покупателя, что делать? Нужно ли оформлять допсоглашение? И где его делать?
Добрый день, Наталья.
Техническая ошибка в договоре купли-продажи не так существенна, главное, чтобы в выписки ЕГРН было все правильно. На основании того, что допустили техническую ошибку в ДКП документ не оспорить, поэтому можно оставить ситуацию так как есть.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! Ситуация №1. В 2012 году приобрели квартиру в ипотеку с участием мат.капитала, как последующее частичное погашение кредита. У нотариуса предварительно было оформлено обязательство о последующем выделении доли ребенку после погашения ипотеки. Ипотека погашена. Обременение снято. Какие наши действия дальше? Как выделять долю ребенку? К кому обращаться?
Ситуация № 2. С целью расширения в этом году куплена квартира в ипотеку. Для уменьшения финансовой нагрузки, касательно ежемесячных платежей, принято решение о продаже первой квартиры. Какой орган дает разрешение на продажу квартиры, если в доле несовершеннолетние дети? И дает-ли вообще разрешение?
Ну. и последний вопрос. Разрешают-ли соответствующие органы выделять долю в квартире, которая в залоге у Банка по договору ипотеки, несовершеннолетним детям?
Добрый вечер, Людмила.
Ситуация №1. Для того чтобы выделить долю ребенку в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала нужно составить соглашение о выделении доли и заверить его нотариально. А затем со всеми документами на квартиру, паспортами родителей и свидетельством о рождении ребенка передать в Росреестр для оформления перехода прав собственности доли иному лицу ( ребенку).
Ситуация №2. Если в квартире, готовящейся к продаже есть доля несовершеннолетнего ребенка необходимо письменное разрешение органов опеки. Как правило, такое разрешение выдается, если родители письменно обязуются выделить ребенку долю в ином жилье, которое будет приобретаться после продажи первой квартиры.
Касаемо залоговой доли. Орган опеки и попечительства не уполномочен решать, где будет выделена доля ребенку, главное что доля будет выделена. Вопрос о выделении доли в залоговом имуществе согласуется с залогодержателем, то есть банком в котором и оформлена ипотека.
Будут еще вопросы, обращайтесь.