Когда возможно выселение из жилого помещения? Отвечает юрист
«Дом достался мне по наследству от бабушки. В нем зарегистрирован мой дядя, ведущий разгульный образ жизни. Такое соседство меня не устраивает. Пытался договориться с ним по-хорошему, но он отвечает, что имеет право жить в доме, потому что раньше он принадлежал его матери. Что мне делать? Как его выселить?»
С таким вопросом к нам обратился Анатолий. Выселить дядю можно на основании ст. 292 ГК РФ. Если он не хочет сниматься с регистрационного учета и выселяться добровольно, это можно сделать через суд. Как показывает практика, суды удовлетворяют 98% таких исковых заявлений.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, на каких основаниях можно выселить из жилого помещения, и как это сделать в 2024 году. Также я расскажу, могут ли выселить из ипотечной квартиры, и что делать, если в вашем доме живет человек, который не хочет съезжать добровольно.
Основания для выселения
Проще всего выселить человека, у которого нет права собственности на жилье, если он не зарегистрирован там. Для этого зачастую достаточно обратиться в полицию. Но так бывает не всегда. Если есть регистрация, она дает право пользоваться квартирой, и выселение может занять больше времени.
Какие могут быть основания для прекращения права пользования жилым помещением и выселения:
- Переход права собственности.
- Наличие долгов, в первую очередь по ипотеке.
- Изъятие земельного участка под домом по решению администрации.
- Признание жилья аварийным.
- Систематическое нарушение прав соседей.
- Самовольная перепланировка.
- Невнесение платы за коммунальные услуги.
- Расторжение договора аренды.
- Признание недействительной сделки купли-продажи недвижимости.
В каждом случае есть свои нюансы. Разберемся во всем более подробно.
Признание дома аварийным или изъятие участка муниципалитетом
Если дом признан аварийным, об этом узнают все собственники квартир. Решение администрацией на основании заключения комиссии.
Владельцам недвижимости могут предложить два варианта:
- Предоставление равноценного жилья.
- Выплата денежной компенсации.
Компенсация рассчитывается с учетом рыночной стоимости квартиры в аварийном доме. Если ни один из вариантов жильца не устраивает, и он отказывается подписывать соглашение, администрация может изъять жилое помещение по решению суда, и, соответственно, выселить собственника и членов его семьи, предварительно выплатив равноценное возмещение (ст. 32 ЖК РФ).
Также земельный участок, на котором расположен дом, могут изъять для муниципальных нужд. Например, если планируется снос МКД и строительство автомагистрали на его месте.
В обоих случаях обычно нет смысла препираться с администрацией, если решение о сносе уже принято. Лучше потратить время и силы на получение оптимальной компенсации или выбор подходящего жилья взамен.
Нарушение прав соседей, использование квартиры не по назначению
Выселение при систематическом нарушении прав соседей – это крайняя мера, которая применяется в редких случаях. Такое возможно, если собственник не соблюдает санитарно-эпидемиологические требования, ведет асоциальный образ жизни, не следит за состоянием своего имущества, если из-за этого страдают другие жильцы (ст. 287.7 ГК РФ).
Под использованием жилья не по назначению подразумевается, например, открытие продуктового магазина в жилом помещении. Сначала соседи могут пожаловаться на это в УК или администрацию. Собственнику выдадут предписание об устранении нарушений в определенный срок. Если проблема так и не решится, администрация может обратиться в суд с иском. При удовлетворении исковых требований квартиру продадут с публичных торгов, а собственнику выплатят деньги за вычетом расходов, понесенных при исполнении решения.
Самовольная перепланировка
Одного факта самовольной перепланировки недостаточно для выселения. Сначала жилищная инспекция выпишет предписание об устранении нарушений и даст время, чтобы все вернуть в первоначальное состояние.
Если в установленный срок собственник не исправит проблему, администрация вправе обратиться в суд на основании ст. 29 ЖК РФ, который может принять одно из решений:
- О продаже квартиры с публичных торгов и выплате собственнику вырученных денег, за вычетом затрат на торги.
- О расторжении договора социального найма выселении, если нарушение допустил наниматель.
Как правило, администрация предупреждает несколько раз. Чтобы довести дело до изъятия жилья, нужно хорошо постараться. Администрации невыгодно заниматься выселением, т.к. на это тратится много времени. Чтобы избежать неприятностей, лучше вовремя отреагировать на предписание и вернуть квартиру в первоначальный вид, или узаконить перепланировку.
Изъятие жилья за долги
Если у человека есть единственное жилье, пригодное для проживания, на него не может быть обращено взыскание (ст. 446 ГК РФ). Исключение – недвижимость в ипотеке. До полного погашения ипотечного кредита она находится в залоге у банка, и, если заемщик долгое время не платит, ее могут изъять (ст.ст.334, 348 ГК РФ).
Обращение взыскания на жилье в залоге влечет последующую продажу через торги. Вырученные деньги направляются на погашение долга перед кредитором. Такая процедура является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для заемщика и членов его семьи (ст. 78 ФЗ №102-ФЗ).
Как правило, изъятие жилья за долги по ипотеке и выселение собственника – мера, которую используют банки только в крайнем случае. Сначала при просрочке кредиторы требуют внести платеж, звонят и отправляют сообщения. Обращение в суд обычно происходит лишь спустя 3-4 месяца от начала просрочки.
Чтобы не лишиться ипотечного жилья, при возникновении финансовых трудностей лучше сразу оповестить об этом банк и попросить отсрочку платежей. У многих банков есть кредитные каникулы на несколько месяцев для ипотечных заемщиков. Этого времени достаточно, чтобы решить проблемы.
Переход права собственности
Если недвижимость продана, подарена по договору дарения, или право собственности отчуждено по другому основанию, право пользования прописанного в ней человека-не собственника прекращается (ст. 292 ГК РФ).
Идеальный вариант – выписать всех членов семьи до продажи квартиры. Но иногда продавцы указывают в ДКП, что обязуются снять всех с регистрационного учета в течение 5-10 дней, и в итоге не делают это. В таком случае новый собственник вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выселении из жилого помещения, прекращении права пользования и снятии с регистрационного учета.
Прекращение семейных отношений
Семейные отношения могут быть прекращены вследствие расторжения брака, и по другим причинам. Бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования недвижимостью, за исключением детей до 18 лет. Если они отказываются съехать добровольно, владелец жилья вправе выселить их через суд. Предоставлять другое жилье им он не обязан (ст. 31 ЖК РФ).
Такие споры рассматриваются судами с участием прокурора. Если бывший супруг докажет, что ему негде жить, суд может дать ему 1-2 месяца на поиск жилья.
Судебная практика о выселении из жилого помещения:
ФИО обратился в суд с исковым заявлением к бывшей супруге ФИО1, Сбербанку, заявив требования об исключении ФИО1 из созаемщиков по кредитному договору, переводе обязательств по кредитному договору, признании утратившей право на жилое помещение, выселении, снятии с регистрационного учета.
В обоснование требований истец указал, что состоял в браке с ФИО1, в это время была куплена квартира в ипотеку по кредитному договору с ПАО «Сбербанк». ФИО1 является созаемщицей.
Со слов истца, ФИО1 никогда не исполняла и не исполняет свои обязательства по договору, платежи не вносит, ни разу не покупала страховку, в правоотношениях с банком не участвует. Обязанности по договору исполняет только истец, погашая ипотеку досрочно. ФИО1 проживает в спорной квартире, водит туда посторонних людей, ипотеку не платит. Лицевые счета разделены, истец оплачивает услуги своевременно.
ФИО решил выселить бывшую супругу, поскольку ему нужно было продать квартиру и купить детям равноценное жилье. По мнению истца, в связи с существенным нарушением условий договора ФИО1 нужно обязать банк заключить дополнительное соглашение, исключив ответчицу из созаемщиков и переведя кредитные обязательства на него, к тому же он почти погасил ипотеку.
Истец, ссылаясь на данные обстоятельства, ст.ст. 309, 391, 450 ГК РФ, просил признать ФИО1 утратившей право на жилое помещение, снять ее с регистрационного учета и выселить из спорной квартиры.
Мнение суда: квартира куплена в браке, бывшая супруга является такой же собственницей, как и истец. Оснований для прекращения права собственности по ст. 235 ГК РФ нет. Соответственно, и выселить ее нельзя. К тому же банк возражал против изменения условий кредитного договора, а законных оснований на изменение без его согласия нет.
Решение: отказать в удовлетворении исковых требований (Решение № 2-794/2021 2-794/2021~М-653/2021 М-653/2021 от 20 июля 2021 г. по делу № 2-794/2021).
Невнесение платы за коммунальные услуги
Актуально для нанимателей по договору социального найма. Если наниматель и члены его семьи не оплачивают коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев, их могут выселить через суд, предоставив другое жилье в общежитии по договору социального найма.
Если же суд установит, что наниматель не мог оплачивать услуги по уважительным причинам, в удовлетворении иска откажут. Болезнь, длительные задержки зарплаты, наличие инвалида или маленького ребенка в семье считаются уважительными причинами (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ №14).
Выселение жильца по договору социального найма
Выселить нанимателя по договору социального найма могут без предоставления другого жилого помещения по основаниям, указанным в ст. 91 ЖК РФ. Например, если он и члены его семьи постоянно нарушают интересы соседей, используют жилье не по назначению, допускают разрушение квартиры.
Сначала администрация предупредит о необходимости устранить нарушения, дав разумный срок. Если наниматель не исправит ситуацию, могут подать в суд исковое заявление о выселении без предоставления другого жилья.
Если в квартире по договору социального найма проживают мать или отец, лишенные родительских прав, и ребенок, прав на которого лишили, и суд признает совместное проживание невозможным, родителя могут выселить, не предоставив другое жилье.
Выселение арендатора
Если квартира сдана по договору найма (аренды), выселить нанимателя можно за несоблюдение условий этого договора. К примеру, если он не вносит арендную плату в течение двух и более месяцев, разрушает жилье, не выполняет свои обязательства.
При отказе от добровольного выселения собственник (наймодатель) вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, взыскании арендной платы, выселении.
Признание сделки недействительной
Признать сделку недействительной может только суд по иску заинтересованного лица, чьи права были нарушены. Например, если продавец человек получил квартиру в наследство, продал ее, а потом объявился другой наследник, для которого срок принятия наследства был восстановлен. Также выселение после признания сделки недействительной возможно, если она изначально была совершена недееспособным лицом.
У собственника есть шанс защитить свои интересы, если он докажет, что является добросовестным приобретателем, и не знал и не мог знать про обстоятельства, при которых сделку нельзя было заключать.
Хорошо, если есть титульное страхование. Если ДКП оспорят, страховщик выплатит возмещение. Из квартиры съехать придется, но у вас хотя бы будут деньги на покупку нового жилья.
Как выселить жильца из квартиры: пошаговая инструкция
Отдельные особенности процедуры выселения из жилого помещения зависят от основания, но в целом она проводится по определенному алгоритму. Сначала нужно определиться, есть ли основания для выселения. Если да, действуйте далее.
Рассмотрим инструкцию на примере выселения членов семьи продавца при переходе права собственности.
Шаг 1: собираем документы
Вам понадобится паспорт, ДКП, выписка из ЕГРН, адресная справка, передаточный акт, расписка в получении денег продавцом. Если оплачивали стоимость квартиры с банковской карты, закажите справку об операции, но ее суды запрашивают не всегда.
Шаг 2: составляем исковое заявление
В исковом заявлении укажите название и адрес суда, а также другие сведения:
- ФИО, адреса, паспортные данные истца и ответчика.
- Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
- Дату заключения ДКП.
- Обязанность продавца снять членов семьи с регистрационного учета.
- Что послужило причиной обращения в суд.
- Исковые требования: признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением, о выселении, и пр.
- Опись представленных документов.
- Дату и подпись.
Шаг 3: отправляем документы ответчику и третьим лицам
Ответчиками выступают все лица, которых нужно выселить. В качестве третьего лица привлекается прокурор – такие дела рассматриваются только с его участием.
Прокурору и ответчикам нужно отправить копии всех документов, кроме паспорта. Лучше отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Документ, подтверждающий отправку, понадобится для суда.
Шаг 4: обращаемся в суд
Иск о выселении рассматривается городским или районным судом по адресу жилья, из которого нужно выселить. Подать документы можно лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие».
Шаг 5: получаем решение
В среднем разбирательства длятся 2-3 месяца. Решение вступит в силу еще через месяц. Если до этого времени ответчики не выселились и не подали апелляционную жалобу, заберите в суде исполнительный лист.
Шаг 6: обращаемся к приставам
Теперь о том, как происходит выселение из квартиры по решению суда судебными приставами. Получив от вас исполнительный лист, пристав возбудит исполнительное производство. Сначала пристав может дать время на «добровольное» выселение, затем приступит к принудительному.
При принудительном выселении привлекается участковый и два понятых. В некоторых случаях задействуются спасатели МЧС: например, если выселяемые не открывают, и нужно вскрыть дверь.
После этого составляется акт о выселении, его подписывают оба свидетеля, ключи передаются собственнику жилого помещения.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Выселение из жилого помещения без оснований невозможно.
- Человека могут выселить из ипотечной квартиры, если он допустил длительную просрочку по жилищному кредиту.
- При рассмотрении дел о выселении обязательно привлекается прокурор.
- Выселить могут как собственника, так и арендатора или нанимателя по договору социального найма.
- Выселение из квартиры возможно только по решению суда.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
