Как добиться сноса самовольной постройки? Отвечает юрист
«Несколько лет назад получил в наследство участок ИЖС. Не пользовался им до вчерашнего дня. Вчера было принято решение начать строительство дома именно на нем. Приехали туда с супругой и обнаружили, что сосед поставил на нашей территории свою баню. Что нам теперь делать?»
С таким вопросом к нам обратился Алексей. Наши юристы порекомендовали ему заказать межевание, чтобы по установленным межевым знакам точно было понятно, что баня находится на его участке. Так и получилось. Юристы помогли ему оформить документы для суда, и в итоге соседа обязали снести самовольную постройку.
Разберемся, что считается самовольной постройкой, когда и по чьей инициативе ее могут снести в 2024 году. Также я расскажу, что нужно для суда и как узаконить такую постройку, чтобы не было проблем в дальнейшем.
Что считается самовольной постройкой
Самовольной считается постройка, возведенная с нарушением требований законодательства. Например, если для строительства требуется разрешение, которое не было получено. Исключение – дома ИЖС: вместо разрешений для строительства нужно отправлять уведомления. В ответ администрация предоставит уведомление о соответствии помещения параметрам и требованиям.
Когда еще постройка считается самовольной:
- Здание построено на чужом участке. Например, если человек решил построить сарай на границе с соседом или уже на его территории.
- Дом или здание возведены со значительным нарушением строительных норм, и есть угроза жизни и здоровью граждан.
- Постройка возведена без согласования с газовой службой, водоканалом, если такое согласование требуется. Исключение – дома, построенные несколько десятков лет назад, когда такие согласования еще не были нужны. Если водоканал скажет, что собирается на месте старого дома проложить магистральный водопровод, собственник не обязан его сносить. Суд тоже, скорее всего, откажет в удовлетворении требования о сносе.
- Здание не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Например, на земле под ИЖС нельзя строить многоквартирный дом, суд может обязать его снести.
Также нельзя признать самовольной постройку, возведенную в период, когда для строительства требовались согласования, если на момент ее обнаружения они уже перестали быть нужны по закону.
Когда могут снести самовольную постройку
Снос самовольной постройки – это крайняя мера, которая может быть реализована в основном только по решению суда. Но в некоторых случаях принять постановление о сносе может местная администрация: например, если постройка возведена на государственной или муниципальной земле без согласования.
Также суд может обязать снести самовольную постройку, если она находится на чужом земельном участке, собственник которого не давал письменного согласия на захват его территории или не заключено соглашение о выплате ему компенсации.
Судебная практика по сносу самовольной постройки:
Городская администрация обратилась в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки. В обоснование требований представитель истца указал, что городское управление Госкомитета по государственной регистрации и кадастру направило в адрес администрации уведомление. По результатам выездного обследования было выявлено, что на земельном участке №(номер) выявлен факт строительства здания, которое противоречит виду разрешенного использования – «земельные участки общего пользования». Недопустимость строительства такого объекта подтверждается актом выездного обследования.
Во время проверки было установлено, что ответчик (ФИО1) пользуется земельным участком по договору аренды. Находится в районе набережной, предоставлен для коммерческого использования – обслуживание кафе с летней площадкой. При передаче в аренду на земле был расположен временный торговый павильон, но на момент проверки на нем уже находился объект капитального строительства, который арендатором не используется. С учетом ВРИ возведение объектов капитального строительства на этом участке не допускается.
Мнение суда: истец прав, и заключение судебной строительно-технической экспертизы это подтверждает. Объект капитального строительства не соответствует градостроительным, санитарным, противопожарным нормам, по своему техническому состоянию представляет опасность для жизни и здоровья граждан.
Решение: исковые требования удовлетворить. Возложить на ответчика обязанность по сносу самовольной постройки (Решение № 2-1745/2023 2-1745/2023~М-1235/2023 М-1235/2023 от 13 ноября 2023 г. по делу № 9-10/2023~М-3/2023).
Кто может обратиться в суд
Подать в суд исковое заявление о сносе самовольной постройки может орган местного заявления, которому стало известно о нарушении. Выявлением таких построек занимаются разные комитеты: государственного строительного или земельного надзора, госнадзора в области особо охраняемых территорий, госнадзора в области использования и охраны водных объектов, лестной надзор. Но только при условии, что самовольная постройка находится на государственном или муниципальном земельном участке.
Если постройка возведена на частной территории, обратиться в суд может ее собственник.
Если здание находится не на муниципальной территории, постановление администрации о сносе самовольной постройки оформить нельзя. Администрация в любом случае должна обратиться в суд, даже если постройка представляет опасность для здоровья и жизни людей. Без решения суда снос в данном случае невозможен.
Срок исковой давности
Здесь все зависит от того, представляет ли постройка опасность для людей, или нет. Если да, срок исковой давности не применяется. Обратиться в суд можно в любой момент.
Если же постройка неопасна, действует общий срок исковой давности – три года с момента, когда истцу стало известно о нарушении прав.
Особенности сноса самовольных построек
В ряде случаев снести самовольную постройку будет сложно даже по решению суда. Например, если в ней зарегистрированы и проживают несовершеннолетние, решения о сносе недостаточно, нужно еще и решение суда о выселении. Для рассмотрения таких дел привлекаются органы опеки, и выселить ребенка гораздо сложнее, чем взрослого человека.
Какие еще особенности важно учитывать, если вы собираетесь обратиться в суд:
- Попробуйте урегулировать ситуацию мирным путем. Например, предложите соседу, занявшему часть вашего участка, выкупить эту землю.
- Судебные расходы можно взыскать далеко не всегда. По общему правилу их обязана компенсировать сторона, проигравшая дело. Но, если вы хотите узаконить самовольную постройку, и обратитесь с иском к администрации, она вам ничего возмещать не будет, т.к. вы сами приняли решение возвести здание без требуемых согласований, и администрация в этом случае ваши права не нарушала.
- После обращения в суд можно заключить мировое соглашение, если обе стороны согласны с этим. Но сначала суд убедится, что самовольная постройка не нарушает права третьих лиц и соответствует нормам безопасности.
Кроме того, если ответчиком по делу о сносе самовольной постройки выступаете вы, у вас есть право подать встречное исковое заявление о признании такой постройки законной. Если ваш иск удовлетворят, сносить ничего не придется.
Как добиться сноса самовольной постройки
Если вы хотите обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, сначала подготовьте документы и отправьте их копии ответчику. После этого нужно подать их в районный или городской суд по адресу земельного участка, на котором возведено здание.
Рассмотрим каждый шаг подробнее на примере сноса самовольной постройки, возведенной соседом на участке истца.
Шаг 1: готовим документы
Для суда вам понадобится выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ на участок: договор дарения, мены, свидетельство о наследстве, и пр. Также нужен паспорт, копия межевого плана. Не лишним будет экспертное заключение кадастрового инженера, по которому можно понять, что сосед действительно построил свой сарай или баню на вашем участке.
Шаг 2: отправляем документы ответчику
Сделайте копию искового заявления и остальных документов (кроме паспорта), и отправьте все ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Также можно передать их лично под расписку.
Шаг 3: обращаемся в суд
С уведомлением о вручении и остальными документами обратитесь в суд по адресу спорного объекта недвижимости. В ответ вам должны выдать уведомление о принятии документов или подставить подпись на одном экземпляре искового заявления.
По общему правилу такие дела рассматриваются в течение одного месяца.
Шаг 4: получаем решение
Судья выносит решение единолично, его копию вам выдадут в течение пяти дней после принятия. В силу оно вступит только через месяц, после чего вы можете обратиться в суд и получить исполнительный лист.
Шаг 5: обращаемся в ФССП
С исполнительным листом, паспортом и остальными документами вам нужно обратиться в ФССП с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ИП). В рамках ИП пристав сначала уведомит должника о необходимости исполнить решение суда – снести самовольную постройку, даст на это определенное время. Если по окончании установленного срока незаконное здание так и останется на месте, его по инициативе пристава снесет сторонняя организация. Расходы на снос вместе с исполнительским сбором взыщут с должника.
Как узаконить самовольную постройку
Вы можете узаконить самовольную постройку, если ее назначение соответствует ВРИ земельного участка, на котором она возведена, она соответствует санитарным и градостроительным нормам, не нарушает права третьих лиц и абсолютно безопасна для людей.
Чтобы узаконить через суд, сначала нужно получить заключение строительно-технической экспертизы о соответствии всем требованиям. В некоторых случаях может понадобиться заключение ГПН и Роспотребнадзора.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Снос самовольной постройки – это исключительная мера, которая может быть применена администрацией или судом только при наличии серьезных нарушений.
- Администрация может обойтись без решения суда о сносе самовольной постройки, если она возведена на муниципальном или государственном участке с нарушениями.
- Обязанность по сносу самовольной постройки возлагается на того, кто ее возвел. В некоторых случаях снести может сторонняя организация, но пристав возложит расходы по сносу на должника.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
