Как выкупить незначительную долю в квартире? Отвечает юрист
«Получила в наследство 1/55 доли в праве на квартиру. Остальное принадлежит трем другим собственникам. Этой квартирой я не пользуюсь, но приходится платить налог за нее, частично оплачивать ЖКУ. Можно ли обязать других собственников выкупить мою долю, если они против?»
С таким вопросом к нам обратилась Анастасия. Наши юристы проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что основания для выкупа есть, но дело сложное. В итоге через суд все же удалось добиться компенсации стоимости доли, потому что у остальных собственников была возможность выплатить ее.
Разберемся, что такое незначительная доля в квартире в 2024 году, и когда можно обязать собственника продать ее или наоборот – выкупить. Также я расскажу, что понадобится для суда и как все происходит пошагово.
Когда доля считается незначительной
Возможность принудительного выкупа незначительной доли предусмотрена ст. 252 ГК РФ. Там сказано, что вместо выдела доли в натуре собственник вправе рассчитывать на компенсацию, если соблюдаются одновременно несколько условий:
- Долю нельзя выделить реально. Например, если в итоге собственник сможет пользоваться только 2 кв. м и у него не будет изолированной комнаты.
- У владельца нет интереса в пользовании имуществом: он не живет в квартире, у него есть другое жилье. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Чаще всего проблема принудительного выкупа доли в квартире появляется после развода или вступления в наследство. К примеру, когда жене достается 5/7, мужу – 1/7, остальное – детям. Если совместное проживание бывших супругов невозможно, суд с большой вероятностью примет сторону жены.
Сложнее всего заставить выкупить, а не продать свою долю. В данной ситуации у других собственников может не оказаться денег на выкуп, и суд откажет в удовлетворении иска.
Судебная практика:
Истец ФИО1 подала в суд исковое заявление о признании доли незначительной, добровольной выплате компенсации и прекращении права общей долевой собственности.
Она указала, что спорная квартира была предоставлена администрацией, ей принадлежит ½. Еще половина в собственности у ответчика. ФИО1 пояснила, что давно не живет там, но при этом вкладывает деньги в ее содержание.
До обращения в суд ФИО1 отправляла уведомление с предложением о выкупе ее доли за 438 660 руб., но ответчик не воспользовался преимущественным правом. Суд установил, что истец и ответчик жили в незарегистрированном браке. Потом ФИО1 уехала и более 10 лет не жила в спорной квартире, но при этом оплачивала половину стоимости коммунальных услуг.
Ответчик сменил замки и ограничил ФИО1 доступ в квартиру. Он изначально предлагал ФИО1 выкупить ее долю за 100 000 руб., потом передумал.
Что установил суд:
- Доля истицы соответствует площади в 31.95 кв.м. Квартира трехкомнатная, в ней можно выделить 1-2 изолированные комнаты для проживания.
- Проживанию ФИО1 на жилплощади никто не препятствует, она сама добровольно выехала.
- Истица неверно определила стоимость своей доли. Она не может быть более 30 000 руб., так как поселок, в котором расположен дом, заброшен. Там даже четырехкомнатная недвижимость стоит около 300 000-400 000 руб.
- Ответчик в выкупе второй половины доли не заинтересован, она ему не нужна. Он на пенсии, средств для компенсации ФИО1 у него нет. Содержание жилья является для него неподъемной суммой.
Мнение суда: ½ – это не незначительная доля. Кроме того, количество квадратных метров соразмерно доле истца, и никто не мешает ей жить в квартире. Сторонам нужно определить порядок пользования жильем.
Решение: в удовлетворении требований отказать (Решение № 2-315/2023 2-315/2023~М-274/2023 М-274/2023 от 26 октября 2023 г. по делу № 2-315/2023).
Способы выкупа незначительной доли
Идеальный вариант – договориться о выкупе. Для этого необходимо отправить второй стороне уведомление с соответствующим предложением. Если другой собственник не против – заключить договор купли-продажи. Также вы можете отказаться от своей доли безвозмездно, оформив договор дарения.
Если доля досталась по наследству, в состав которого входит много другого имущества, можно договориться об обмене. Например, одному наследнику – полностью квартира, второму взамен достается автомобиль. Для этого необходимо заключить соглашение у нотариуса.
Если владелец не согласен на выкуп вашей доли, остаются два варианта:
- Продать ее другому человеку. Перед этим необходимо предоставить остальным собственникам преимущественное право покупки, отправив уведомление с предложением о выкупе.
- Обратиться в суд с исковым заявлением о признании доли незначительной и принудительном выкупе.
Теперь о том, по какой стоимости предлагать. Предоставлять скидки необязательно, она должна быть рыночной. Но, если хотите быстрее договориться, можно уступить.
Если же вы наоборот хотите обязать другого собственника продать вам незначительную долю через суд, будьте готовы внести на депозит суда ее стоимость.
Добиться выкупа доли несовершеннолетнего ребенка практически невозможно, т.к. понадобится согласие органа опеки. Нужно предоставить ребенку другое жилье взамен, в противном случае сделка не удастся.
Как заставить выкупить или продать незначительную долю через суд
Обратиться в суд могут другие собственники, доли которых больше, если хотят выкупить незначительную долю. Также подать исковое заявление вправе владелец маленькой доли, если хочет продать ее остальным собственникам.
Для выкупа сначала нужно направить соответствующее предложение, указав в нем реальную стоимость. Желательно перед этим заказать независимую оценку – заключение эксперта может в дальнейшем понадобиться для суда.
Если остальные собственники или владелец незначительной доли договорились, заключается договор купли-продажи. При отрицательном решении придется обращаться в суд.
Шаг 1: собираем документы
Чтобы доказать обоснованность требований, нужны документы, подтверждающие сразу три момента:
- Выкупаемая доля действительно незначительная. Это подтверждает выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
- Собственник маленькой доли не заинтересован в ее использовании: не оплачивает коммунальные услуги, давно не живет там. Подтвердить это можно квитанциями и чеками об оплате ЖКУ, справкой о зарегистрированных по месту жительства.
Если в спорной квартире проводился ремонт силами нескольких собственников, и они хотят выкупить незначительную долю, нужно подготовить чеки о расходах на строительные материалы, договоры с подрядными организациями. Не лишними будут показания свидетелей, которые смогут подтвердить, что ответчик давно не живет в квартире и никогда на это не претендовал.
Также необходимо составить исковое заявление, оплатить госпошлину от стоимости доли (пп.1 п.1 ст. 333.19 НК РФ) и провести оценку квартиры. Для расчета выкупной цены можно использовать и кадастровую стоимость в зависимости от того, как будет выгодно истцу – на его выбор.
Шаг 2: отправляем документы ответчикам
Это нужно сделать до обращения в суд. Там понадобится квитанция, подтверждающая, что ответчикам отправлены судебные документы. Их лучше направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Шаг 3: обращаемся в суд
Документы необходимо подавать в районный или городской суд по адресу спорной недвижимости. Одновременно с этим нужно внести деньги на депозит суда, если вы планируете выкупить незначительную долю. Этим вы подтвердите, что располагаете достаточной суммой для выкупа.
Подать заявление в суд можно лично, через представителя по доверенности или онлайн с помощью ГАС «Правосудие».
Шаг 4: получаем решение
Рассмотрение таких дел в среднем длится 3-4 месяца, но может занять больше времени, если понадобится экспертиза или ответчик будет всячески затягивать разбирательства. В конечном итоге судья примет решение, в котором удовлетворит требования частично или полностью, или откажет в удовлетворении.
Если решение принято в вашу пользу и суд обязал ответчика продать вам незначительную долю, остается только дождаться, когда оно вступит в силу. После этого вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре, подав документы через МФЦ.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Для выкупа незначительной доли в квартире важно, чтобы у ее собственника не было интереса к спорной недвижимости, он не участвовал в ее содержании. Также суд будет учитывать и наличие другого жилья в собственности.
- Доля считается малозначительной, если ее нельзя выделить в натуре или это повлечет ущемление прав остальных собственников.
- Выкупить маленькую долю у несовершеннолетнего очень тяжело. Для этого нужно предоставить ему другое жилье и получить разрешение опеки.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
