Страхование титула при покупке квартиры
Страхование титула при покупке квартиры позволяет получить возмещение ущерба, понесенного в результате оспаривания права собственности третьими лицами. Сейчас такой вид страхования довольно популярен, но у него есть как плюсы, так и минусы. Рассмотрим, что из себя представляет титульное страхования, обязательно ли оно при ипотеке, как оформить такую страховку, сколько она стоит, и какие условия предлагают страховые компании.
Титульное страхование при покупке квартиры: что это такое?
Страхование титула при покупке любой недвижимости – это отличный способ защитить себя при оспаривании сделки третьими лицами. Страховая компания в таком случае выплачивает клиенту денежное возмещение, равное стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
Когда сделка может быть оспорена:
- Если квартира получена продавцом в наследство. Даже через несколько лет могут объявиться наследники, имеющие право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).
- Если продавец продал квартиру несовершеннолетнего ребенка, не оформив разрешение органа опеки.
- Если недвижимость приобреталась на маткапитал или погашалась ипотека с использованием средств по сертификату. По закону нужно выделять доли всем членам семьи, но не все это делают. Сделку может оспорить орган опеки, ПФР, прокуратура, отец ребенка или сам сын или дочь по достижении совершеннолетия.
Важно! Согласно ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной через суд продавец обязуется вернуть покупателю деньги, а покупатель – недвижимость. И если освободить квартиру довольно просто, то с возвратом денег могут возникнуть проблемы. Скорее всего, всю сумму поделят на несколько платежей, и ждать ее придется очень долго. Титульное страхование от этого спасает.
Какие риски страхуются?
При оформлении договора титульного страхования страхуется риск утраты права собственности добросовестным приобретателем по нескольким причинам:
- Признание сделки недействительной через суд.
- Истребование квартиры из чужого незаконного владения.
- Признание недействительными предшествующих сделок.
- Установление фактов мошенничества при проведении предыдущих сделок.
- Банкротство продавца. Сделку могут аннулировать по решению суда.
Точные риски нужно смотреть в договоре со страховой компанией перед тем, как его подписывать.
Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?
При покупке квартиры в ипотеку обязательно страхование самой недвижимости (ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»). По закону титульное страхование необязательно, но некоторые банки настаивают на приобретении такой страховки. Это незаконно: нельзя оказывать одну услугу при условии приобретения другой.
Но при отказе от титульного страхования банк может:
- Повысить процентную ставку по ипотеке.
- Отказать в выдаче ипотеки без объяснения причин.
Совет юриста: с точки зрения законодательства термина «титульное страхование» не существует. Если банк настаивает на такой страховке, проще согласиться с этим требованием и оформить ее, получив взамен ипотеку на более выгодных условиях. Потом можно вернуть уплаченные деньги в течение 14 дней и расторгнуть договор со страховщиком (Указание Банка России от 20.11.2015 №3854-У). Условия ипотеки при этом не изменятся. Затраты же на юриста для отстаивания своих интересов будут выше.
Плюсы и минусы страхования титула
Главное преимущество титульного страхования заключается в том, что в случае оспаривания сделки страховщик в любом случае будет на стороне клиента. Если суд примет решение о признании договора купли-продажи недействительным, человек получит страховое возмещение.
Минус заключается в том, что такую страховку есть смысл покупать на длительный период. Срок исковой давности для признания сделки недействительной составляет 3 года, а течение этого срока начинается с момента, когда оспаривающий ее человек узнал о начале исполнения сделки. В некоторых случаях срок может составлять 10 лет (ст. 181 ГК РФ «Срок исковой давности по недействительным сделкам»). Титульное страхование есть смысл оформлять минимум на три года. По истечении трех лет вероятность оспаривания ДКП постепенно снижается.
Как оформить титульное страхование при покупке квартиры? Пошаговая инструкция
Для начала нужно выбрать страховую компанию для заключения договора. В дальнейшем процедура выглядит так:
- Приходит сотрудник страховой компании. Он оценит страхуемую квартиру, чтобы определить стоимость страховки. Чем больше стоит недвижимость, тем дороже выйдет страхование.
- Страховщик проводит проверку юридической чистоты, чтобы выяснить свои риски. Больше рисков – выше стоимость страховки.
- Если обе стороны все устраивает, заключается договор. Один экземпляр отдается клиенту.
Важно! В каждой компании свои правила страхования. С ними нужно ознакомиться заблаговременно.
Документы
При обращении к страховщику понадобится паспорт и другие документы:
- Выписка из ЕГРН.
- Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Экспертное заключение о стоимости жилья (чаще оценка проводится страховщиками самостоятельно).
Некоторые просят представить справки о состоянии здоровья и о том, что клиент не состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. Обязательно понадобятся документы обо всех сделках, произведенных с квартирой за последние три года.
Сколько стоит?
Тарифы устанавливаются страховщиками индивидуально и зависят от рыночной цены квартиры, а также перечня дополнительных услуг, которые нужны клиенту.
В среднем, один год страхования титула обойдется в 1% от стоимости недвижимости. Недорогое жилье страхуется и за 0,3%.
Пример:
Квартира стоит 5 000 000 руб. За страхование придется заплатить:
5 000 000 х 1% = 50 000 руб.
Где оформить титульное страхование?
Страхованием титула занимаются многие компании. Рассмотрим основные условия:
| Название | Стоимость | Срок | Максимальная сумма (руб.) |
| Альфастрахование | От 0,30% | 1-10 лет | Рассчитывается индивидуально |
| Росгосстрах | 0,25-1% | До 3 лет с возможностью продления | |
| Ингосстрах | 0,2-0,35% | До 5 лет | |
| ВТБ Страхование | От 0,18% |
Важно! Точный тариф для каждого клиента определяется страховщиком индивидуально.
Ответы юриста на частые вопросы
Кому выплачивает деньги страховщик при возмещении по титульному страхованию при ипотеке?
Остаток долга выплачивается банку. Первоначальный взнос и уплаченные деньги возвращаются заемщику.
Может ли отказать страховщик в страховании титула?
Да. Если для компании слишком большие риски, в страховке могут отказать.
Оформил титульное страхование. Что делать при наступлении страхового случая?
Для начала нужно позвонить страховщику и сообщить о наступлении страхового случая. Когда суд примет решение о признании ДКП недействительным, необходимо представить его заверенную копию в компанию для назначения страхового возмещения.
Компенсируются ли судебные расходы и моральный ущерб по страхованию титула?
Нет. Эти деньги взыскиваются отдельно с ответчика.
Когда могут отказать в возмещении по титульному страхованию?
Отказ возможен при нарушении любого условия договора. Например, если клиент незаконно изменил планировку квартиры, при уничтожении недвижимости в результате пожара.
Заключение эксперта
- Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности.
- Такую страховку есть смысл оформлять, если квартира приобретается у физического лица. При покупке недвижимости от застройщика вероятность оспаривания права собственности близка к нулю.
- Стоимость страховки довольно велика. Если сделка терпит, проще отказаться от покупки наследственной квартиры, или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это выйдет дешевле.
- Перечень страховых рисков определяется страховщиками самостоятельно и указывается в договоре.
- Если суд признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (застрахованное лицо) выплаты от страховщика не получит, и придется ждать довольно долга, пока продавец полностью рассчитается.
