8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

8 (800) 333-05-49

Бесплатный звонок по России

Оценка квартиры при покупке в ипотеку

Оценка квартиры при покупке в ипотеку

Оценка квартиры при покупке в ипотеку – это определение ее стоимости и гарантия для банка возврата его средств в случае неисполнения условий договора заемщиком. В данной статье рассмотрим для чего и кем должна проводиться оценка недвижимости, как определяется цена квартиры и какие критерии могут на это повлиять.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Для чего нужна оценка квартиры?

При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием банков является оценка приобретаемого заемщиком объекта недвижимости. Это требование закреплено в статье 14 Федерального Закона № 102-ФЗ.

Основываясь на представленном заемщиком отчете, банк анализирует ситуацию и принимает решение о возможности кредитовать покупку такого имущества.

Для кредитной организации предоставление данного документа помогает оценить следующее:

  • в каком состоянии находится жилое помещение, на приобретение которого он выдает деньги заемщику;
  • сможет ли банк продать квартиру в случае, если заемщик по каким-либо причинам не сможет осуществлять платежи по кредиту.

Заемщик при этом может убедиться в том, что квартира действительно соответствует требуемой за нее стоимости, а также понять какую сумму он может получить от банка. Оценка квартиры осуществляется перед оформлением ипотечного кредита.

На что влияет оценка?

Только после проведения оценки и ее анализа можно понять, какие условия ипотечного кредитования будут предложены заемщику в связи с приобретением данного объекта недвижимости, а именно:

  • размер средств, необходимый для выдачи заемщику;
  • размер первоначального взноса и процентная ставка;
  • необходимость дополнительного обеспечения кредита (например, привлечение созаемщиков);
  • срок погашения ипотечного кредита (напрямую зависит от суммы займа).

Есть и другие организации, заинтересованные в проведении оценки приобретаемой недвижимости, поэтому она необходима также для следующих расчетов:

  • оплата услуг нотариуса;
  • выплаты по договору страхования объекта недвижимости;
  • сумма государственной пошлины;
  • сумма налога при продаже квартиры;
  • при имущественных спорах в отношении квартиры.

Все указанные расчеты основываются на стоимости квартиры, указанной в оценочном отчете.

Какая бывает стоимость объекта недвижимости?

Сумма ипотечного кредита рассчитывается банком на основании рыночной и ликвидационная стоимости недвижимости:

  • рыночная – стоимость, которая установлена по согласованию продавца и покупателя, на основании средних цен на рынке недвижимости;
  • ликвидационная – минимальная стоимость, за которую можно продать объект недвижимости в кратчайшие сроки.

Кредитная организация принимает все меры, чтобы застраховать себя от возможных убытков, поэтому при расчете суммы кредита использует ликвидационную стоимость. Это позволит банку в случае неисполнения заемщиком своих обязательств быстро продать квартиру и возместить понесенные убытки.

Критерии, влияющие на стоимость жилья при оценке

На определение рыночной стоимости квартиры могут повлиять следующие критерии объекта:

  • место расположения жилого дома (район, транспортная доступность, инфраструктура, благоустройство территории, наличие парковочных мест);
  • состояние жилого дома и подъезда (год постройки, материал, этаж, наличие лифта и мусоропровода, проведенный капитальный ремонт);
  • состояние и технические характеристики жилого помещения (площадь, планировка, количество комнат, состояние коммуникаций, ремонт, наличие перепланировки, наличие/отсутствие дефектов).

При наличии положительных факторов оценщик может применить повышающий коэффициент, что положительно скажется на оценке квартиры. Также квартира сравнивается с аналогичными объектами, что помогает определить не завышена ли ее стоимость.

Определяя ликвидационную стоимость оцениваются экономические показатели – спрос на подобные квартиры, ценовая политика на рынке.

Банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика. После продажи квартиры в первую очередь компенсируются убытки банка, а уже остатки средств передаются заемщику.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?



Кто может делать оценку квартиры?

Осуществлять оценку недвижимости, может лишь лицензированный специалист – оценщик, прошедший соответствующее обучение. Они могут быть как сотрудниками оценочной компании, так и индивидуальными предпринимателями. Регламентирует работу таких специалистов Федеральный Закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Существенное значение для банка будет иметь отношение оценщика к независимым или аккредитованным специалистам.

Независимые оценщики имеют все необходимые для осуществления деятельности документы, однако банк может не принять их отчет либо длительное время проверять его благонадежность. Это может существенно повлиять на сроки получения ипотечного кредита.

Перечень оценочных организаций по состоянию на 2020 год:

Оценочные компании, аккредитованные кредитной организацией, соответствуют всем ее требованиям. Обращаясь к таким специалистам, вы можете быть уверены в том, что составленный отчет будет принят банком. Список аккредитованных банком оценщиков можно найти на его сайте, ознакомиться с тарифами и сделать выбор.

Сколько стоит оценка?

Стоимость проведения оценки устанавливается самой компанией и может зависеть от региона нахождения и объема работы оценщика. Так как конкуренция на рынке оказания таких услуг в больших городах достаточно велика, примерные тарифы на проведение оценки у компаний не особо отличаются. Точная стоимость работы оценщика будет рассчитываться индивидуально

Перед тем, как заказать оценку ознакомьтесь с тарифами компании и выберите для себя наиболее оптимальный вариант.

Обратите внимание! За срочность изготовления отчета придется доплачивать, поэтому заказывайте оценку своевременно.

В среднем цена за услуги оценщика составляет 3000 рублей. Если вам понадобиться копия отчета, то рекомендуем уточнить заранее платно ли она предоставляется.

Кто оплачивает оценку?

Оценка квартиры необходима для одобрения ипотечного кредита, поэтому совершенно логично, что оплачивать ее обязан заемщик. При этом услуги оценщика должны быть оплачены даже если банк в итоге отказал в предоставлении займа. Компенсация расходов на проведение оценки в этом случае не предусмотрена.

Где лучше заказать оценку?

Заемщик вправе обратиться и к независимому оценщику, и в компанию, аккредитованную банком. Но, чтобы избежать затягивания сроков оформления документов или возврата отчета на доработку, желательно пользоваться услугами компаний, которые уже сотрудничают с банком, знают его требования и отражают в отчете все необходимые банку критерии.

Если выбрана аккредитованная банком компания, то проверять документы, подтверждающие законность ее деятельности, не придется. У независимой компании необходимо проверить наличие следующих документов:

  • учредительные документы;
  • разрешительные документы на оценочную деятельность;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • полис страхования гражданской ответственности;
  • информацию о наличии профильного образования у сотрудников;
  • документы, подтверждающие, что компания состоит в саморегулируемой организации оценщиков, которая осуществляет контроль за данной деятельностью.

Чем дольше компания работает на рынке оказания оценочных услуг, тем больше оснований ей доверять. Не стоит обращаться к оценщикам, которые не имеют достаточного опыта, даже если цена за их работу существенно ниже рыночной.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Процедура оценки

Когда оценочная компания уже выбрана заемщиком, с ней заключается договор об оказании услуг и назначается дата осмотра жилья. В соответствии с договором оценщик должен совершить следующие действия:

  • изучить представленные на квартиру документы;
  • осмотреть жилое помещение, сверить с техническим планом;
  • сделать необходимые фотографии;
  • осмотреть придомовую территорию;
  • осуществить расчет стоимости квартиры;
  • подготовить отчет об оценке.

Опытный оценщик уже знает на какие характеристики квартиры нужно обращать внимание, поэтому его визит не займет слишком много времени.

Необходимые документы

Для проведения оценки заемщик должен предоставить специалисту определенный пакет документов:

  • паспорт заемщика;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • договор долевого участия (для строящихся квартир);
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт квартиры;
  • экспликация жилого помещения и поэтажный план;

В зависимости от индивидуальных условий оценщику могут потребоваться дополнительные документы (информация о том, что не планируется снос дома, о материалах перекрытий в старых домах и др.).

Методы оценки

Существует три основных метода оценки, но в отношении квартир под ипотеку используются только два:

  1. Сравнительный. Расчет производится путем сравнения аналогичных, объектов недвижимости, имеющих схожие с оцениваемой квартирой характеристики. Особенности объекта отражаются путем применения повышающих или понижающих коэффициентов.
  2. Затратный. При этом методе оценщик рассчитывает сумму, которая может быть потрачена для строительства аналогичного объекта. Более актуален для новостроек и частных домов.
  3. Доходный. При расчете учитывается возможная прибыль от использования объекта. Используется в основном для коммерческой недвижимости.

Для ипотечного кредитования оценщики применяют в основном сравнительный метод оценки.

Как выглядит отчет об оценке и что содержит?

После изучения документов и визуального осмотра квартиры оценщик оформляет отчет, который должен содержать:

  • информацию об оценщике, заказчике и методе оценки;
  • подробные сведения об объекте оценки (состояние квартиры, кто проживает;
  • аналитическая информация о состоянии рынка недвижимости в районе нахождения квартиры;
  • рыночная и ликвидационная стоимость объекта;
  • приложение, в котором содержатся фотографии, копии документов и иные сведения, имеющие значение.

Отчет должен быть подписан оценщиком, прошнурован, пронумерован и заверен печатью. Срок его подготовки составляет до 5 рабочих дней. Отчет с его кратким содержанием передается в кредитную организацию.

Обратите внимание на то, что действителен отчет 6 месяцев. Если в этот период не заключить ипотечный договор, придется заказывать новую актуальную оценку.

Заполненный отчет об оценке недвижимого имущества для ипотеки:
alt: Заполненный отчет об оценке недвижимого имущества для ипотеки

Бланк отчета об оценке недвижимого имущества для ипотеки:
alt: Бланк отчета об оценке недвижимого имущества для ипотеки

Примеры фотографий в отчете об оценке квартиры для ипотеки:
alt: Примеры фотографий в отчете об оценке квартиры для ипотеки

Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Для получения ипотечного кредита оценка приобретаемой квартиры обязательна.
  2. На стоимость объекта влияют его местоположение, состояние и технические характеристики.
  3. Рекомендуется пользоваться услугами компаний, аккредитованных банком.
  4. Оценочный отчет содержит рыночную и ликвидационную стоимость квартиры.
  5. Срок действия оценочного отчета 6 месяцев.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании, как правило, не вызывает трудностей у заемщиков. Однако все случаи покупки квартиры индивидуальны и могут вызывать массу вопросов. Помочь разобраться в сложных ситуациях и ответить на ваши вопросы всегда готовы юристы нашего сайта.

Ответы юриста на частые вопросы

Собираюсь покупать квартиру в ипотеку. Банку для выдачи мне кредита нужна оценка квартиры, которую я хочу купить. Перед оценкой выяснилось, что у продавца нет паспорта БТИ. Можно ли провести оценку без этого документа? Если нет, то сколько времени потребуется что бы его заказать?

Для оценки квартиры достаточно иметь выписку из ЕГРН. Она также содержит всю информацию о технических характеристиках квартиры.

Подскажите, должен ли я оплачивать оценку квартиры если продавец отказался ее продавать, после заключения предварительного договора купли продажи?

Если оценщик выполнил оценку недвижимости в полном объеме и предоставил вам отчет, то оплатить его работу вы обязаны в соответствии с договором. Ваши правоотношения с продавцом никак на это не влияют.

Скажите, могу ли я как-то избежать проведения оценки при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку. Для чего это нужно? Ведь мы с продавцом уже договорились о цене.

Чтобы получить у банка заемные средства на приобретение квартиры вы обязаны будете предоставить оценку недвижимости. Это требование любого банка. Выдавая вам кредит, банк берет приобретенное вами жилье в залог, и он должен знать, что вы приобретаете ликвидное жилье и в случае вашей неплатежеспособности его можно будет продать.

Продаю квартиру в доме из бруса (двухэтажный восьмиквартирник 1980 года постройки). У покупателей средства материнского капитала и ипотека. Должен ли я делать оценку моей квартиры? Или это обязанность покупателя?

Так как ваши покупатели планируют использовать ипотечные средства, оценка квартиры потребуется обязательно для предоставления банку. По результатам оценки банк может сделать выводы о том какую сумму средств он выдаст заемщику и будет ли вообще он кредитовать покупку жилья. Квартира будет в залоге у банка на весь период выплаты кредита, поэтому для банка имеет значение то, какую именно квартиру покупает заемщик.

Покупаю квартиру в ипотеку. Слышал, что можно сделать оценку квартиры без выезда оценщика, по документам на квартиру и сделанным мной фотографиям. Соответствует ли это действительности?

В законодательстве нет четкого требования о том, что оценщик должен посетить объект для определения его стоимости. Однако в ходе оценки специалист должен получить и оценить информацию о технических характеристиках объекта, в том числе наличие перепланировок. Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение. Сделать это без выезда на место невозможно.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Скрепка
Знак вопросаЗадайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО
Консультант с планшетом в руках

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Обсуждения

  1. Аватар
    Савелий

    Добрый день! Продаю квартиру, у покупателей ипотека и они должны провести оценку моей квартиры. У меня не плохой ремонт, но риэлтор говорит, что наличие ремонта сейчас не имеет значения, для покупателей важны место и планировка. Так ли это?

    • Аватар
      Дежурный юрист

      Для покупателей скорее всего месторасположения и планировка наиболее важны, ведь ремонт это дело вкуса каждого. Но для оценочной компании важны все характеристики оцениваемого объекта, в том числе наличие перепланировок, произведенный ремонт, состояние инженерных сетей. Чем лучше состояние квартиры, тем дороже она будет оценена.

  2. Аватар
    Ольга

    Здравствуйте! Скажите, есть ли какие-то методы завысить оценку квартиры при покупке ее в ипотеку? Очень волнуюсь, что суммы, которая будет указана в оценке мне не хватит на покупку.

    • Аватар
      Дежурный юрист

      Оценка квартиры основывается только на ее характеристиках и завысить ее стоимость искусственно не получиться. Единственный совет, просто озвучьте необходимую сумму оценщику и расскажите о преимуществах квартиры. Возможно это положительно повлияет на оценку.

  3. Аватар
    Наталья

    Подскажите, что делать если цена квартиры, которую просит за нее продавец, выше чем ее оценила компания? Как выйти из этой ситуации?

    • Аватар
      Дежурный юрист

      Если сумма значительна, то лучше поискать другой вариант. Также можно поговорить с продавцом о скидке. Возможно он слишком завысил цену на свою квартиру и ему трудно будет ее продать покупателю с ипотекой. Если интересует только эта квартира и продавец не согласен уменьшить цену, то можно попробовать оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

  4. Аватар
    Ирина

    Добрый день! Я покупаю квартиру в новостройке в ипотеку. Должна ли я делать оценку или это требование только для вторичного рынка?

    • Аватар
      Дежурный юрист

      Оценка приобретаемого объекта недвижимости нужна в любом случае. Это требование прописано в статье 14 ФЗ № 102 Об ипотеке и в ФЗ № 1035 Об оценочной деятельности. Данное требование касается квартир, приобретаемых на вторичном рынке жилья и в новостройках.

  5. Аватар
    Раиса

    Здравствуйте! Можно ли при покупке квартиры в ипотеку сделать завышение стоимости квартиры? Слышала, что оценщик может это сделать, чтобы сумма ипотеки была больше.

    • Аватар
      Дежурный юрист

      Не советуем вам этого делать. Когда-то давно такая практика существовала, но сейчас банки тщательно за этим следят и проверяют результаты оценки. Если банк выявит такой случай, то он не примет отчет и сотрудничество с такими оценщиками он прекратит. Поэтому адекватные оценочные компании не идут на такие махинации при оценке.

Наталья Михайлова 19 марта 2020 в 08:58