Главная › Жилищное право › Купля-продажа квартиры

Как воспользоваться военной ипотекой при покупке квартиры?

Наиболее оптимальный способ обеспечения жильем военнослужащих – покупка квартиры по военной ипотеке. В данной статье мы расскажем, что такое военная ипотека и чем она отличается от обычной, в чем суть накопительной системы для военнослужащих, кто может стать заемщиком, каким требованиям должен соответствовать он и приобретаемое жилое помещение, рассмотрим порядок действий при оформлении военной ипотеки.

Наталья Михайлова

Автор, юрист

22.03.2020

Актуальность

1151

Просмотров

11 мин

Чтение

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Задать вопрос

Бесплатная консультация юриста

Что такое военная ипотека?

Военная ипотека – это способ покупки жилья для военнослужащих. Принципиальным отличием от обычной ипотеки является то, что в период службы ипотечный кредит вместо заемщика выплачивает государство. При этом жилье на период выплаты кредита будет находиться в двойном залоге – и у банка, и у государства.

Чтобы иметь право на получение военной ипотеки гражданин должен быть участником федеральной программы «Накопительно-Ипотечная Система» (далее – НИС) не менее 3 лет (глава 3 ФЗ № 117).

Исполнителем данной программы является учреждение Минобороны – Росвоенипотека. Действие программы распространяется на тех военнослужащих, которые служат по контракту.

Место покупки жилого помещения на территории РФ может быть любым и не зависит от места службы. После погашения ипотеки государством (при условии, что все это время гражданин нес военную службу) недвижимость оформляется в собственность военнослужащего.

Условия участия в накопитально-ипотечной системе

Программа НИС предполагает следующие условия участия в программе:

Военнослужащий должен зарегистрироваться в НИС и открыть именной счет, на который государство ежемесячно перечисляет определенную сумму. Данная сумма подлежит ежегодной индексации и в 2020 году составляет 288410 рублей в год.
Воспользоваться накопленными средствами участник НИС может тогда, когда приобретение жилья будет для него актуальным, но не ранее чем через 3 года.
Средства могут послужить первоначальным взносом по военной ипотеке. Оплачивать ежемесячные платежи будет государство. Перечень банков, предоставляющих военную ипотеку, утверждается Министерством обороны РФ.
Если у военнослужащего нет острой потребности приобрести квартиру, то он может купить жилье через 10 или 20 лет выслуги, не привлекая ипотечные средства (если накоплений на счете достаточно).

К накопленным средствам можно также добавить личные сбережения или средства материнского капитала.

Кто и как может стать участником накопитально-ипотечной системы?

Программа начала свое действие с 2005 года. У офицеров, которые заключили контракты с 01.01.2005, право участвовать в программе возникает автоматически. Основания, при которых военнослужащие могут претендовать на участие в программе, и требования к срокам службы утверждены пунктом 12 постановления Правительства РФ № 89.

Для включения военнослужащего в реестр участников программы совершаются следующие действия:

военнослужащий направляет рапорт в филиал Росвоенипотеки с приложением копии паспорта и контракта (скачать образец рапорта на включения в реестр);
вносят в реестр и присваивают регистрационный номер;
уведомляют заявителя о включении в реестр;
на имя военнослужащего открывается накопительный счет.

На сайте Росвоенипотеки в личном кабинете в любое время можно узнать накопившуюся на счете сумму и по истечении 3 лет обращаться в кредитные организации для оформления ипотечного кредита.

Целевой жилищный заем

Если военнослужащий принял решение воспользоваться накопленными средствами, он обращается в Росвоенипотеку за выдачей целевого жилищного займа статья 14 ФЗ № 117). Он состоит из двух частей:

накопительная – взносы, ежемесячно перечисляемые государством на счет участника программы;
инвестиционная – доходы, полученные от инвестирования накопительной части (например, в акции, ценные бумаги).

Для получения целевого займа военнослужащий должен:

определить населенный пункт и вид приобретаемого жилья (новостройка или вторичное жилье);
подать командиру воинской части рапорт, в котором указать информацию о предполагаемой покупке (скачать образец рапорта на получение свидетельства ЦЖЗ);
получить свидетельство о праве на целевой жилищный заем (оформляется в среднем 3 месяца);
в период оформления свидетельства изучить условия предоставления ипотечных кредитов разными банками и подобрать варианты жилых помещений для покупки.

Учитывая, что свидетельство действительно только в течении 6 месяцев, позаботиться о сборе необходимых для предоставления банку документов нужно заранее.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Требования к заемщику и объекту ипотеки

Чтобы оформить ипотечный заем, военнослужащий должен отвечать нескольким требованиям:

возраст заемщика – от 22 до 45 лет;
не менее трех лет является участником НИС;
наличие регистрации на территории РФ;
является военнослужащим по контракту.

С использованием военной ипотеки можно приобрести квартиру в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья или у застройщика. Также это может быть частный дом на земле.

При покупке жилья на вторичном рынке оно должно соответствовать определенным требованиям:

не должно быть ветхим, аварийным и подлежащим сносу;
обязательно наличие санузла, кухни;
должно быть подключение к инженерным коммуникациям (водоснабжение, водоотведение, электричество);
год постройки – не старше 1970 года;
перекрытия не должны быть деревянными;
при выборе квартиры на последнем этаже необходимо подтверждение исправности кровли;
отсутствие обременений, притязаний третьих лиц.

Учитывая, что требований к жилому помещению больше, чем при обычной ипотеке, подходить к выбору необходимо более тщательно.

Сумма и срок военной ипотеки

Ежегодная сумма выплаты по программе НИС составляет на сегодняшний день 288410 тыс. руб. Всего за счет государства финансируется 2,4 млн. руб. Заемщик может оформить кредит на большую сумму, но при этом он должен понимать, что долг свыше этой суммы он будет выплачивать самостоятельно.

Сумма кредита может также зависеть от суммы первоначального взноса, возраста и стажа заемщика.

Минимальный срок, на который могут быть выданы заемные средства, составляет 3 года, максимальный – не должен превышать достижение военнослужащим возраста 45 лет на момент погашения.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Преимущества и недостатки военной ипотеки

Как и любая сделка военная ипотека имеет свои положительные и отрицательные стороны. Преимущества у такой ипотеки следующие:

возможность приобрести квартиру через три года участия в программе за счет государства;
приобрести квартиру можно в любом регионе;
ранее оформленную гражданскую ипотеку можно совместить с военной;
сделка проходит под контролем аккредитованного банка и является безопасной;
к предоставленным государством средствам можно добавлять собственные, а также средства материнского капитала;
сниженная процентная ставка;
приобретенное жилье не является совместно нажитым имуществом;
квартиру можно сдавать в аренду, оплачивая при этом налог на прибыль;
приобретенное жилье можно продать;
наличие в собственности жилья не препятствует участию в программе;
супруги-военнослужащие оба могут принять участие в программе и приобрести более дорогостоящую недвижимость;
площадь приобретаемого жилья не ограничена требованиями законодательства;
военную ипотеку можно рефинансировать под более выгодный процент.

В качестве недостатков можно отметить:

более длительный срок оформления сделки;
выбор банков-кредиторов ограничен;
государство платит за заемщика только в период его службы;
получение налогового вычета возможно только с той суммы, которую заемщик внес собственными средствами.

Соотношение плюсов и минусов безусловно говорит о выгоде государственной программы для военнослужащих.

Алгоритм покупки квартиры по военной ипотеке

Когда сертификат уже получен и гражданин принял решение о покупке жилья необходимо изучить порядок действий оформления военной ипотеки.

	Действие	Пояснение
1	Поиск объекта недвижимости	Должен соответствовать требованиям данного вида кредитования. Местонахождение объекта может быть в любом регионе РФ.
2	Выбор кредитной организации и направление	Перечень утвержден Министерством обороны. Процедура одобрения заявки и основные требования во всех банках аналогичны.
3	Заявка на получение ипотечного займа и предоставление необходимых документов	Необходимые документы: паспорт; свидетельств ЦЖЗ; свидетельство о браке; согласие супруга на покупку жилья; документы на приобретаемое жилье. Срок рассмотрения заявки – 1-3 дня.
4	Подписание предварительного договора купли-продажи с продавцом. Скачать образец ПДКП	Гарантирует ожидание продавцом всех процедур по оформлению ипотечного кредита и целевого жилищного займа.
5	Проведение оценки объекта недвижимости	Оплачивается за счет покупателя. Срок оценки от 1 до 3 дней.
6	Заключение ипотечного договора и открытие счета	На счет будут переведены средства ЦЖЗ и заемные средства банка
7	Обращение с заявлением на выдачу ЦЖЗ в Росвоенипотеку	За счет средств ЦЖЗ оплачивается первоначальный взнос по ипотеке. Срок выдачи может составлять до 3 месяцев.
8	Страхование объекта недвижимости (обязательно) и жизни заемщика (по желанию)	Оплачивается за счет покупателя.
9	Предоставление документов в Росвоенипотеку	Проверка и подписание проводятся в течение 7 дней
10	Подписание договора купли продажи с продавцом либо договора долевого участия в строительстве с застройщиком Скачать образец ДКП	Четко прописывается порядок расчетов и за счет каких средств.
11	Регистрация права собственности в Росреестре	На жилое помещение накладывается двойное обременение (в пользу государства и банка-кредитора). Срок регистрации – 5-7 дней. Государственная пошлина оплачивается покупателем.
12	Окончательный расчет	Денежные средства переводятся на счет продавца, покупателю передаются ключи от жилого помещения.

Учитывая все процедуры общий срок совершения сделки значительно увеличивается по сравнению с гражданской ипотекой, поэтому не все продавцы готовы пойти на столь длительное ожидание и предпочитают найти более легкий вариант продажи квартиры.

Кто выплачивает ипотеку при увольнении, гибели заемщика

Ответ на этот вопрос зависит от причин увольнения военнослужащего и срока его службы (глава VI постановления Правительства РФ № 370):

Стаж службы менее 10 лет – вся сумма, выплаченная государством по ипотечному кредиту должна быть возвращена заемщиком в течение 10 лет.
Стаж службы более 10 лет, но менее 20 лет – возврат средств зависит от причины расторжения контракта.
Уважительные причины (состояние здоровья, выслуга лет, предельный возраст пребывания на службе, семейные обстоятельства) – военнослужащий сохраняет право на получение дополнительных накоплений, которые бы он получил при выслуге 20 лет. Указанная сумма направляется на погашение ипотечного кредита.
Неуважительные причины по вине военнослужащего (нарушение условий контракта, лишение воинского звания) – возвращает все выплаченные государством средства. Дальнейшие выплаты по ипотечному договору осуществляются заемщиком самостоятельно.
Неуважительные причины без вины военнослужащего (истечение срока контракта, по собственному желанию) – выплаченные государством средства не возвращает, дальнейшие платежи по ипотеке выплачивает собственными средствами.

В случае гибели заемщика у членов его семьи есть два варианта погашения задолженности по военной ипотеке:

перевод на себя обязательств по ипотечному кредиту – государство продолжит осуществлять ежемесячные платежи по займу;
получение дополнительных накоплений – за счет данных средств может быть погашен долг по ипотечному договору.

Каким способом погашения ипотеки воспользоваться, решают родственники погибшего.

Однако стоит учитывать тот факт, что дополнительных накоплений может не хватить на полное погашение долга. В этом случае придется гасить долг перед банком за счет собственных средств.

Прежде чем принять решение необходимо проанализировать ситуацию и выбрать более выгодный для семьи вариант.

Как снять обременение

Одной из особенностей военной ипотеки является двойное обременение объекта недвижимости. Сроки снятия этих обременений могут быть разными.

Обременение в пользу государства может быть снято военнослужащим на основании заявления в Росвоенипотеку в следующих случаях:

достижение 20-летнего срока выслуги;
увольнение со службы без уважительных причин и возврат долга государству;
погашение долга перед государством в связи с продажей жилья.

Обременение в пользу банка снимается после полного погашения ипотечного кредита в связи с завершением срока ипотеки либо при досрочном погашении при продаже объекта недвижимости.

И в том и в другом случае обременение снимается Росреестром после предоставления документов, подтверждающих погашение долга перед государством или банком.

Заключение Эксперта

Подводя итоги отметим следующее:

При военной ипотеке на жилое помещение накладывается двойное обременение.
Военную ипотеку можно оформить только в банке, определенном Министерством обороны.
Воспользоваться средствами НИС можно лишь через три года участия в программе.
Военнослужащий может купить квартиру или дом.
Приобретенное жилье можно сдать в аренду, продать.
Военная ипотека подлежит рефинансированию под более выгодный процент.

Покупка жилья с использованием военной ипотеки имеет много особенностей и нюансов. Помощь опытного юриста при совершении такого рода сделок не будет лишней. Если у вас возникли сложности или появились вопросы опишите свою ситуацию и юристы нашего сайта помогут вам найти ответы на все ваши вопросы.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли приобрести квартиру по военной ипотеке у своего отца, который является единственным собственником жилья?

В вашем случае многое будет зависеть от позиции банка. Покупка квартиры у близкого родственника может быть расценена как желание обналичить денежные средства и такая сделка в соответствии со статьей 170 ГК РФ может быть признана мнимой. Поэтом зачастую банки отказывают в выдаче средств для совершения таких сделок.

Скажите, имею ли я право купить квартиру по военной ипотеке учитывая тот факт, что у нас с женой уже есть квартира и она приобретена нами в браке?

Право военнослужащего воспользоваться военным ипотечным кредитованием не зависит от его семейного положения и наличия недвижимости у него или его близких родственников. Поэтому вы имеете полное право купить квартиру по этой программе.

Являюсь военнослужащим. Есть некоторая сумма личных сбережений. Обязательно ли я должен при использовании средств целевого жилищного займа брать ипотеку? Или можно обойтись без нее?

Если вы копили средства на счете, а также имеете собственные средства и этого достаточно для покупки квартиры, то брать ипотеку не обязательно. После 20-летней выслуги вы можете забрать все накопленные на счете средства и потратить их по своему усмотрению.

Планирую приобрести квартиру в ипотеку. На сегодняшний день выслуга составляет 10 лет. Если через 10 лет я уйду на пенсию по выслуге, то остатки ипотеки мне придется выплачивать самой?

Это будет зависеть от суммы ипотечного кредита. Если вы не будете брать кредит сверх суммы, причитающейся вам от государства, то ипотека будет погашена в период вашей службы. Все что вы оформите сверх этой суммы и долг не будет погашен на момент выхода на пенсию придется выплачивать вам самой.

Можно ли рефинансировать уже оформленную военную ипотеку в другом банке под более низкий процент? Можно ли при этом самому выбрать банк?

Можно. Но не в любом банке, а в тех, которые одобрены Министерством обороны для выдачи военной ипотеки. При этом все расходы, связанные с переоформлением ипотеки в другом банке (например, страхование приобретенного объекта недвижимости), несет заемщик.