Как поделить квартиру при разводе?

Согласно законодательству, недвижимость относится к имуществу, которое невозможно поделить в натуральном виде. Раздел квартиры при разводе имеет свои особенности. Процедура производится путем заключения соответствующего соглашения или в судебном порядке.

Права супругов на квартиру при разводе

Оба супруга обладают одинаковыми правами на жилье, полученное во время брака, если иное не предусмотрено договором.

Однако существуют типы недвижимости, использование которой сопровождается рядом нюансов:

Согласно законодательству, выселение детей возможно только с предоставлением жилья на лучших условиях. Если ребенок остается с матерью, она также получает право проживания на жилплощади, даже если не имеет на нее право собственности.

Раздел ипотечной квартиры

При оформлении ипотеки супруги выступают созаемщиками и несут равные обязательства перед кредитором. Если кредит на момент развода не выплачен, поделить недвижимость можно несколькими способами:

• Полное погашение займа. Для этого придется внести сумму долга сразу же и получить справку об отсутствии задолженности и закладную. После стороны вправе продать жилье, а вырученные деньги поделить пополам.
• Замена заемщика. По согласованию с кредитором стороны вправе исключить одного созаемщика из сделки, тем самым освободив его от долговых обязательств при условии перехода жилплощади в единоличную собственность. При этом собственник квартиры обязан возместить второму супругу 50% от средств, ранее внесенных в ипотечный кредит (первоначальный взнос + платежи по кредиту + проценты по кредиту).
• Оформление брачного договора, определяющего порядок и способы раздела недвижимости. Копия документа предоставляется в банк, если требуется переоформление ипотечного договора.
• Раздел кредита. Если речь не идет о полном погашении кредита, то разделить ипотечную квартиру можно. Но отдельно делится кредит, отдельно – квартира. Для этого обязательно потребуется согласие банка. Кредитный договор делится на самостоятельных контракта. Такая возможность дается банком не часто. Преимущественно, если ни один из супругов не сможет самостоятельно платить за кредит. А квартира может быть поделена после окончания выплат самостоятельно или через суд.

Раздел квартиры полученной по наследству

По общим правилам недвижимость, приобретенная в порядке наследования, делению не подлежит.

Если унаследованное жилье отремонтировано или реконструировано супругами совместно, вторая сторона вправе претендовать на долю или требовать компенсацию через суд.

Рассмотрим практический пример:

Раздел квартиры купленной по ДДУ до брака

Если гражданином был заключен ДДУ и до сдачи недвижимости он вступил в брак, раздел зависит от времени погашения стоимости жилья:

• • До регистрации брака. Приобретатель после развода остается единоличным собственником.
  • После заключения брака. Квартира приравнивается к совместно нажитому имуществу и делится пополам, даже если супруга не работала.
  • Договор оформлен до брака, погашение стоимости осуществлено после свадьбы за счет помощи родственником, вложений с продажи другой недвижимости. Раздел производится согласно вложениям каждого супруга, подтвержденным квитанциями.
  • Жилье приобретено до свадьбы в кредит, погашение осуществлено после. Здесь все зависит от суммы, внесенной до посещения ЗАГСа. Если большая часть средств перечислена до этого момента, деление производится пропорционально вложенным долям. При равномерном погашении во время семейной жизни жилплощадь делится поровну.
  • Оформление переуступки прав на одного из супругов в браке. Жилье остается в его единоличной собственности, т. к. сделка признается безвозмездной.

Раздел заграничной недвижимости

Деление недвижимости, приобретенной за рубежом, усложняется необходимостью урегулирования вопроса в суде страны, в которой она была куплена. Процедура будет производиться в соответствии с нормами ее законодательства.

Исключением является раздел всего нажитого имущества, часть которого находится на территории РФ. В данном случае истец вправе обратиться в российский суд и включить деление квартиры за границей в общий перечень исковых требований.

Увеличение доли в квартире при разводе

Как говорилось ранее, общее имущество при разделении делится пополам. Супруги вправе претендовать на увеличение долей, если с ними остаются несовершеннолетние дети. Однако этого часто бывает недостаточно, т. к. увеличение части одной стороны неизменно влечет уменьшение доли другой.

Основания для уменьшения доли второго супруга в пользу первого в судебном порядке:

• Намеренная безработица во время семейной жизни, если другая сторона работала. В суд предоставляются доказательства, подтверждающие факт нетрудоустройства при отсутствии медицинских противопоказаний к работе. Обязательно нужно доказать нерациональное расходование средств семьи, что приводило к сложному финансовому состоянию семьи в целом.
• Наличие другой недвижимости у ответчика. Неравное материальное и имущественное положение не является прямым основанием для увеличения доли истца, но если он представит документы, согласно которым ребенок признается инвалидом или нуждается в отдельном помещении для проживания, вероятность удовлетворения иска велика.
• Нетрудоспособность истца, в результате чего он не может обеспечить себе достойный уровень жизни.

Раздел квартиры путем заключения соглашения

При желании стороны вправе составить соглашение о разделе имущества и заверить у нотариуса. Делается это до, во время или после развода так:

1. Супруги до или после расторжения брака самостоятельно оформляют договор и определяют, кому какое имущество достанется.
2. С готовым соглашением стороны посещают нотариальную контору, оплачивают госпошлину в размере 0,5% от стоимости квартиры. Нотариус заверяет документы и отдает заявителям по одному экземпляру.

Зачастую нотариусы отказываются заверять готовый документ. Это связано с тем, что закон устанавливает перечень платных нотариальных технических услуг, в которые входит и подготовка соглашения. Но если воспользоваться услугами нотариуса, то стоимость соглашения возрастет на 6 000 – 11 000 р. в зависимости от региона обращения.

Поэтому перед оформлением раздела квартиры необходимо уточнить стоимость услуг, можно ли самостоятельно подготовить соглашение и заверит ли нотариус такой документ.

Содержание соглашения

Документ заполняется письменно при соблюдении следующих правил:

• Обязательно указание всего имущества, его характеристики и стоимости. Если делятся деньги на банковском счету, оценка не производится: достаточно выписки из финансового учреждения.
• Раздел квартиры предполагает получение справки о кадастровой стоимости или проведение оценки перед оформлением соглашения для определения стоимости и долей.
• По договору стороны могут указать компенсацию доли или выделение части квартиры в собственность. Первый вариант более предпочтителен, т. к. долю на жилплощадь продать проблематично, а совместное проживание бывших супругов на одной территории затруднительно. Денежная компенсация удобна обеим сторонам.
• Без заверения нотариуса документ недействителен.
• Не допускается указание пунктов, ставящих в заведомо невыгодное положение одну из сторон. Такие сделки оспариваются в суде.
• Рекомендуется указать дату вступления договора в законную силу. Если она не вписана, документ обретает ее в день подписания.
• Супруги вправе самостоятельно определять способы раздела и выбирать для себя оптимальные варианты.
• Использование цветных чернил при заполнении недопустимо.
• Стороны могут оформить договор в печатном виде и в конце поставить подписи, если не хочется заполнять его вручную.

Образец и бланк соглашения

Документы и расходы

При посещении нотариуса супругам при себе нужно иметь:

• паспорта;
• квитанцию о перечислении госпошлины;
• документы на делимое имущество;
• брачные свидетельства;
• акт оценки квартиры.

Соглашение подлежит нотариальному удостоверению.

Согласно п.2 ст. 38 СК РФ
Размер госошлины составит 0,5 % от стоимости имущества. Минимальная ставка – 300 руб., максимум – 20 000 руб.
пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Раздел квартиры путем заключения брачного контракта

Альтернативой соглашению о разделе является брачный договор. Он может заключаться до или после регистрации брака. Если оформление производится до бракосочетания, документ вступает в силу с момента официального внесения записей в ЗАГСе о создании новой семьи. Оформление после развода не допускается.

Процедура заключения строится так:

1. Стороны определяют пункты, подлежащие включению в договор. Он может регулировать только имущественные и финансовые отношения. Нельзя предусматривать пункты, определяющие порядок общения с детьми и прочие нюансы, относящиеся к личным взаимоотношениям.
2. Супругами самостоятельно составляется контракт. Однако включение любого пункта, противоречащего закону, может привести к полному или частичному оспариванию договора. Чтобы этого избежать целесообразно привлечь юриста или нотариуса.
3. Готовые договоры заверяются в нотариальной конторе. Гражданам выдается на руки по одному образцу, третий остается у нотариуса.

Образец брачного договора на раздел имущества

Стоимость заключения

Брачный договор требует нотариальное удостоверение. Величина пошлины у нотариуса составит 500 руб. (ст. 333.24 НК РФ). В стоимость входит только проставление резолюции и печати.

Если граждане хотят, чтобы специалист составил им контракт самостоятельно, услуга оплачивается отдельно. Цена варьируется от 5000 до 30 000 руб. в зависимости от региона. Уточнить стоимость для своего региона можно сайте ФНП.

Раздел квартиры в судебном порядке

Если стороны не могут разделить недвижимость в добровольном порядке, вопрос решается в суде:

1. Истец определяет, какое имущество будет делиться, проводит оценочную экспертизу. В отношении квартиры берется справка о кадастровой стоимости. Но если истец считает, что кадастровая стоимость занижена, то можно провести независимую оценку. Впоследствии затраты можно взыскать с ответчика.
2. Истцом составляется иск, где указываются условия раздела: выделение доли, выплата денежной компенсации.
3. Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Судья принимает к производству в течение 5 дней, выносит определение. Стороны получают уведомления о дате первого заседания.
4. Выносится судебное решение. Раздел признается после вступления документа в законную силу.

На основании выписки из решения суда переоформляется в собственность доля в недвижимости. Если полагается компенсация, она уплачивается ответчиком по исполнительному листу добровольно или через судебных приставов.

Подсудность и необходимые документы

Иск предъявляется в районный суд по месту нахождения имущества.

В суд истцом предоставляется:

• исковое заявление,
• паспорт,
• свидетельства о бракосочетании и разводе (при наличии);
• квитанция о госпошлине,
• документы на делимое имущество.

Если есть дети, понадобятся их документы (если истец планирует увеличить свою долю, так как с ним остаются дети).

Содержание искового заявления

В него включается следующая информация:

• наименование судебного органа;
• адрес расположения, технические характеристики, дата приобретения имущества;
• ФИО, адреса проживания истца и ответчика;
• оценочная стоимость делимого имущества;
• требование о выделении доли или выплате компенсации (расчет производится самостоятельно истцом);
• сведения о детях;
• информация о зарегистрированных на жилплощади гражданах и имеющих право собственности;
• подпись и дата.

Образец искового заявления заявления

Размер госпошлины

Пошлина рассчитывается в зависимости от цены иска:

ст. 333.19 НК РФ

Рассмотрим пример расчета:

Сроки рассмотрения и судебная практика

Мировыми судами дела рассматриваются 30 дней, районными – два месяца. Сроки могут увеличиваться при подаче одной из сторон апелляции. Раздел считается произведенным после вступления решения в законную силу.

По делам о разделе имущества судебная практика неоднозначна, решения всегда принимаются индивидуально в зависимости от конкретной ситуации. Чаще всего грамотно обоснованные исковые требования удовлетворяются, что подтверждает обобщение практики в соответствующей справке.

По статистике около 30 % всех дел заканчиваются заключением мирового соглашения о разделе. Еще 25 % прекращаются в связи с отказами от исков. Оставшиеся части приходятся на частичное или полное удовлетворение требований либо на отказы в удовлетворении.

Срок исковой давности на раздел имущества

Срок исковой давности – это период для обращения в суд за разрешением споров. По вопросам раздела имущества срок составляет 3 года с момента, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.

Суды нередко отказывают в исках, мотивируя это пропуском срока обращения истцами. Однако Верховный суд в разъяснениях постановил, что течение срока давности начинается не с момента расторжения брака, а от даты, указанной в ст. 200 ГК РФ.

Совместная продажа квартиры после раздела

Если в результате раздела недвижимость остается в долевой собственности, оба владельца по договоренности могут продать ее, составив договор купли-продажи от двух продавцов.

В этой ситуации может быть составлен общий договор купли-продажи или индивидуальной договор на каждую долю. Во втором случае для регистрации потребуется оформить отказ от каждого собственника на выкуп доли.

Если квартира продается по общему договору (как единый объект, то участие нотариуса не требуется. Если каждый собственник продает долю отдельно (даже одному покупателю, то необходимо соблюсти нотариальную форму.

Если второй собственник против продажи своей доли, то владелец может продать свою отдельно:

1. Один владелец готовит пакет документов и направляет второму письменное уведомление с предложением выкупа доли. По закону второй собственник является преимущественным покупателем, на ответ ему дается 1 месяц.
2. Если второй владелец отказывается от приобретения доли, продавец может решить продать свою часть третьему лицу.
3. Находится покупатель, оформляется договор купли-продажи.

Ответы юриста на частые вопросы

Как произвести передачу квартиры при разводе?

Делится ли квартира, купленная моими родителями?

Как будет делиться квартира, оформленная на ребенка?

Как поделить квартиру в строящемся доме?

Если квартира принадлежит супруге, а муж делал в ней ремонт, может ли он претендовать на долю в ней, когда чеки на руках?

Куда обращаться при разделе квартиры, если доля в ней принадлежит ребенку?

Супруга продала квартиру после развода, могу ли я получить долю с ее продажи?

Как делится квартира, приобретенная за счет материнского капитала?

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. При разводе раздел квартиры производится в судебном порядке или путем оформления нотариального соглашения при отсутствии ранее заключенного брачного контракта.
2. Если начаты судебные разбирательства, они могут длиться от 2 до 4-5 месяцев.
3. Ипотечная квартира делится с согласия банка.
4. Унаследованная квартира не делится. за исключением ситуации, когда супруг вложил в нее деньги или самостоятельно провел дорогостоящий ремонт.
5. Квартира, купленная по ДДУ до брака, будет считаться совместной, если взносы вносились из общих средств.
6. Доли в совместной квартире будут считаться равными. Но любой из супругов может просить суд об их увеличении.