Как оформить перевод земли в ИЖС? Отвечает юрист
«У меня есть участок и дачный домик в СНТ. Хочу взять кредит под залог недвижимости, чтобы построить другой дом. Ипотека по ряду причин не подходит. Все банки говорят, что нужно переводить землю в ИЖС, участок под садоводство и огородничество в залог не возьмут. Как мне изменить вид разрешенного использования?»
С таким вопросом к нам обратился Владимир. Перевести вид разрешенного использования с садоводства на ИЖС можно, но все зависит от правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утвержденных в конкретном муниципалитете.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, как перевести землю в ИЖС в 2024 году, и можно ли подать документы через Госуслуги. Также я расскажу, куда обращаться, сколько это будет стоить, и когда в переводе могут отказать.
Подробнее об ИЖС
ИЖС – это вид разрешенного использования (ВРИ) «индивидуальное жилищное строительство». Участки ИЖС относятся к категории земель населенных пунктов. На таком участке можно построить жилой дом высотой не более трех этажей. Общая высота не должна превышать 20 м, но местная администрация может устанавливать свои ограничения.
На участке ИЖС можно построить гараж и хозяйственные помещения, выращивать сельскохозяйственные культуры. В теории допускается разведение кур, свиней, кроликов и других сельхозживотных, но на практике нужно соблюдать санитарные нормы так, чтобы не были нарушены права соседей.
Как изменить вид разрешенного использования на ИЖС
Особенности перевода земли в ИЖС зависит от изначального вида разрешенного использования участка. Проще всего изменить ВРИ, если он относится к категории земель населенных пунктов, но и в этом случае такая возможность бывает далеко не всегда.
Разберемся подробнее, когда и на каких условиях возможен перевод.
Если участок в СНТ
СНТ – это садоводческое некоммерческое товарищество. Оно объединяет нескольких собственников земельных участков с ВРИ «для ведения садоводства». В СНТ есть и участки общего пользования. Такие сообщества нужны, потому что людям выгоднее оплачивать охрану, подключение и предоставление электроэнергии.
СНТ состоит из множества участков, обычно это большая территория. Изменить их ВРИ не получится без согласования с собственниками. Но можно поменять ВРИ конкретного участка, если выполняются следующие условия:
- Участок состоит на кадастровом учете.
- СНТ располагается в пределах границ населенного пункта.
- В ПЗЗ среди ВРИ есть ИЖС.
Посмотреть ПЗЗ можно на сайте местного муниципалитета, на территории которого находится участок.
На участке для садоводства можно оформить постоянную регистрацию, и делать практически все то же, что и на земле ИЖС. Но бывают сложности с присвоением адресов, и в таком случае перевод в ИЖС будет целесообразен.
Перевод земли рекреационного назначения
Рекреационные земли предназначены для строительства баз отдыха, спортивных зон, лагерей. Перевести такой участок в ИЖС можно, если не удается его использовать по назначению. Более подробно об этом читайте здесь.
Перевод участка ЛПХ
На участке ЛПХ можно заниматься сельским хозяйством, огородничеством, построить дом и гараж. Но, если это полевой участок, на нем можно построить только бытовые помещения.
Перевод ЛПХ в ИЖС возможен, если допускаются следующие условия:
- Земля находится в границах населенного пункта.
- Проведено межевание.
- Участок состоит на кадастровом учете и соответствует всем требованиям по минимальным и максимальным размерам для ИЖС.
- В карте зонирования населенного пункта предусмотрена возможность использования ИЖС в качестве основного или дополнительного ВРИ.
Если участок ЛПХ находится на территории сельскохозяйственных земель, сначала нужно изменить категорию, а потом – ВРИ. Это довольно сложная и трудоемкая процедура.
Перевод коммерческого участка
Здесь все зависит о того, где находится коммерческий участок. Если в границах населенного пункта, достаточно сменить ВРИ и территориальную зону. Если вне границ, придется сначала включить его в состав населенного пункта, а затем поменять ВРИ.
В обоих случаях перевод коммерческой земли в ИЖС возможен, если это предусмотрено местными ПЗЗ.
Преимущества перевода земли в ИЖС
В первую очередь убедитесь, что землю вообще целесообразно переводить в ИЖС. Например, это стоит сделать, если вы планируете использовать материнский капитал на строительство дома. Также перевод логичен, если вы хотите продать дом: он будет стоить дороже, чем на участке для садоводства и огородничества.
Кроме того, перевод в ИЖС садового участка даст возможность подвести к нему коммуникации за счет бюджета, это обязанность администрации.
Какие еще есть преимущества:
- Больше шансов взять кредит под залог недвижимости. Банки охотнее кредитуют собственников домов на участках ИЖС, чем на других землях. Такую недвижимость проще продать в случае неуплаты кредита.
- Проще продать дом. Сейчас большинство людей покупают недвижимость в ипотеку, и банки неохотно выдают ее для покупки недвижимости в СНТ. С ИЖС у вас будет больше покупателей, и вы быстрее выйдете на сделку.
- Возможность проживать в доме в любое время года и оформить регистрацию. Это возможно и на участке в СНТ, но там часто возникают сложности с присвоением адресов. Некоторые отключают электроэнергию на зиму.
Есть и недостатки. Если вы только собираетесь покупать земельный участок с домом, или планируете строительство, присмотритесь к землям для садоводства, они стоят дешевле ИЖС. Такая покупка выгоднее, если к понравившемуся участку уже проложена дорога и есть все коммуникации. Если же коммуникаций нет, вам придется заняться их монтажом самостоятельно.
Как перевести землю в ИЖС: пошаговая инструкция
В первую очередь нужно уточнить в администрации, допускается ли изменение ВРИ согласно ПЗЗ. Если в ПЗЗ не указана возможность перевода в ИЖС, изменить ВРИ не получится.
Что нужно сделать потом:
- Подготовить документы. Понадобится заявление (ходатайство), паспорт, выписка из ЕГРН на земельный участок. Если документы подает не собственник, понадобится согласие правообладателя на перевод.
- Подать документы через МФЦ. В некоторых регионах это можно сделать через Госуслуги, но не везде. Также могут потребовать внесение платы за изменение ВРИ.
Процедура в среднем занимает 30 дней. По итогам вам должны выдать новую выписку из ЕГРН, где будет указан новый ВРИ – индивидуальное жилищное строительство.
Дополнительно может понадобиться садовая книжка, акт о выделении участков членам СНТ, выписка из кадастрового плана на СНТ.
Содержание и образец заявления
Форма заявления об изменении ВРИ устанавливается каждым муниципалитетом самостоятельно.
Что обычно в нем указывается:
- Наименование органа, в который оно подается.
- ФИО, адрес и номер телефона заявителя.
- Адрес, кадастровый номер, площадь, действующий ВРИ земельного участка.
- На какой ВРИ нужно поменять.
- Дата и подпись.
Расходы
Теперь о том, какую стоимость придется заплатить за перевод земли в ИЖС. Плата за это берется не во всех регионах. Например, в Москве и области она рассчитывается с учетом разницы между кадастровой стоимости участка с действующим ВРИ и кадастровой стоимости этой же земли с ВРИ «для ИЖС».
Когда могут отказать в переводе
Нельзя изменить ВРИ, если земельный участок находится в залоге или наложены ограничения на совершение регистрационных действий. Сначала нужно снять обременение, и только после этого подавать заявление.
Также отказ возможен в других случаях:
- По ПЗЗ нет возможности изменить ВРИ на ИЖС.
- Нет письменного согласия на перевод от остальных собственников участка, если их несколько.
- Перевод не соответствует плану развития территории.
Отказать могут и при предоставление неполного комплекта документов. Причину всегда указывают письменно. Если она несущественная, можете исправить недостатки и представить в МФЦ подтверждающие документы. Процедура возобновится.
Налоги
За любой участок нужно платить земельный налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости. Если ранее земля была предназначена для садоводства, сумма налога увеличится в связи с повышением такой стоимости из-за перевода в ИЖС. Максимальная налоговая ставка – 1.5%, но регионы могут устанавливать свои значения.
Также нужно платить имущественный налог за дом, расположенный на участке. Его размер тоже зависит от кадастровой стоимости. В некоторых регионах льготные категории граждан освобождены от такого налога: инвалиды, многодетные семьи, пенсионеры, и т.д.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Перевод земли в ИЖС возможен, если это предусмотрено правилами землепользования и застройки на конкретной территории.
- Для изменения ВРИ нужно собрать все документы и подать их в администрацию через МФЦ.
- В большинстве регионов перевод земли в ИЖС через Госуслуги невозможен.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!»
