Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Отвечает юрист
«Купила дом с земельным участком в 2015 году. Платила налог в пределах 5 000 руб. в год. Несколько месяцев назад был перерасчет кадастровой стоимости, и в этом году мне нужно заплатить налог уже в 12 000 руб. Я с этим не согласна. Как оспорить кадастровую стоимость?»
С таким вопросом к нам обратилась Наталья. Оспорить кадастровую стоимость можно, если она существенно выше рыночной. Для этого нужно обратиться в специальную комиссию, или сразу подать исковое заявление в суд. С 2026 года для оспаривания будет действовать обязательный досудебный порядок.
Разберемся, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2024 году, и что нужно для оспаривания в судебном порядке. Также я расскажу, кто может обратиться в суд, и в какие сроки.
На что влияет кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость (далее – КС) недвижимости влияет буквально на все. Так, от нее рассчитывается налог на имущество и земельные участки физических и юридических лиц. Чем выше КС, тем больше придется заплатить налога.
Когда еще может понадобиться оспаривание:
- Вступление в наследство. Если в наследственную массу входит недвижимое имущество, нотариус рассчитает госпошлину за выдачу свидетельства от его КС.
- Снижение арендной платы, если она зависит от кадастровой стоимости.
- Уплата налога при продаже недвижимости, если он рассчитывается не от прибыли, а от КС.
- Уменьшение размера штрафа за нецелевое использование земельного участка. Для граждан он составляет 0.5-1% кадастровой стоимости.
Также КС может повлиять на цену объекта недвижимости при продаже.
Кто определяет кадастровую стоимость
Оценкой КС занимаются профессиональные оценщики на основании договоров, заключенных с государственными бюджетными учреждениями (далее – ГБУ) в каждом муниципалитете. Например, это может быть центр государственной кадастровой оценки или комитет по имущественным и земельным отношениям администрации.
После оценки все сведения передаются в Росреестр и заносятся в ЕГРН. Определение кадастровой стоимости проводится один раз в четыре года. Исключение – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь: там ее уточняют каждые два года. Действовать она начинает с 01 января года, следующего за годом проведения оценки. Например, если КС на будущее установлена в 2022 году, то действовать она начнет только с 01 января 2023 года.
Из-за экономических сложностей в 2023 году государство заморозило механизм проведения переоценки земельных участков. Так, если с 01 января 2023 года КС больше, чем установленная на 01 января 2022 года, применяется значение от 2022 года. Однако заморозка не распространяется на земельные участки, предоставленные на праве аренды, а также на рост КС из-за изменения характеристик участка: площади, категории, ВРИ.
На КС здания или сооружения влияет площадь, год постройки, состояние, назначение, материал стен, и другое. На КС земельного участка – месторасположение, наличие подведенных коммуникаций, категория, ВРИ, и ряд остальных факторов.
Основания для оспаривания
Чаще всего кадастровая стоимость недвижимости оспаривается для уменьшения налога. Например, если она выше рыночной. В результате оспаривания можно добиться установления КС на уровне рыночной.
Также основанием для оспаривания является техническая ошибка. К примеру, если в ЕГРН неверно указана площадь или материал стен здания. Для этого нужно обратиться в бюджетное учреждение, проводившее оценку, и подать заявление об исправлении ошибки, приложив подтверждающие документы (технический паспорт, заключение оценщика, и пр.).
Рассмотрев заявление, сотрудники ГБУ сами отправят данные на исправление в ЕГРН. Если по заявлению будет отказ, оспаривать КС придется в судебном порядке.
Способы оспаривания
Есть несколько способов изменения кадастровой стоимости. Первый – подать заявление об исправлении ошибки в ГБУ, я об этом писала выше. Второй – обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Такие комиссии обычно создаются при комитетах имущественных отношений, но в каждом регионе свои правила.
Для изменения кадастровой стоимости недвижимости через комиссию нужно подать заявление, выписку из ЕГРН о КС, отчет о рыночной стоимости. Заявление рассмотрят в течение одного месяца.
Не стоит рассчитывать на положительный результат при обращении в комиссию. Как правило, там отказывают в изменении КС, а причины всегда находят. Вы можете потратить время впустую. Пока досудебный порядок необязателен, лучше сразу обращаться в суд.
Что нужно сделать для оспаривания
Если вы решили не обращаться в комиссию, сразу идите в суд. Но для этого нужно соблюсти определенный порядок действий.
Рассмотрим, как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости самостоятельно, и что для этого нужно.
Шаг 1: проводим оценку
Оценка рыночной стоимости понадобится, чтобы на его основании можно было оспорить кадастровую. Скорее всего, суд назначит судебную экспертизу, но отчет нужно сразу приложить к исковому заявлению.
Стоимость услуг оценщиков начинается от 10 000 руб. Цена зависит от региона, площади и расположения недвижимости, и других факторов.
Шаг 2: собираем документы
Для суда вам понадобится отчет о рыночной стоимости, справка о КС, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Если обращались в комиссию – отказ в изменении КС.
Шаг 3: составляем исковое заявление
Административное исковое заявление составляется с учетом положений ст. 125 КАС РФ. Оно должно быть составлено грамотно и разборчиво, без помарок и нецензурных слов.
Что нужно в нем указать:
- Данные истца: ФИО, дата рождения, адрес, номер телефона.
- Сведения об ответчике (ГБУ, определявшем стоимость; Роскадастре): название, адрес, номер телефона, ФИО руководителя.
- Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности.
- Вид объекта недвижимости: дом, земельный участок, здание, строение, сооружение.
- Документ, на основании которого утверждена оспариваемая КС.
- Кадастровая стоимость по данным Росреестра (оспариваемая).
- Основания для оспаривания кадастровой стоимости (техническая ошибка, существенное завышение по сравнению с рыночной).
- Исковые требования: пересмотреть результаты определения КС.
- Перечень представленных документов.
- Дата и подпись.
Шаг 4: обращаемся в суд
Исковое заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по адресу ответчика. Их можно подать лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие». В ответ вам должны выдать расписку о принятии. Перед обращением в суд нужно заплатить госпошлину – 300 руб.
Когда заявление будет принято к производству, суд направит определение и извещение вам и ответчику. В нем будет указана дата и время первого заседания. В особо тяжелых случаях срок рассмотрения таких дел может составлять и полгода, но обычно все разрешается в течение 2-3 месяцев.
Шаг 5: получаем решение
Если суд вынес решение об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в вашу пользу, не спешите радоваться. У ответчика есть один месяц, чтобы его оспорить. Когда решение вступит в силу, обратитесь в суд за его копией.
Шаг 6: вносим изменения
После вступления решения в силу подайте заявление о внесении изменений в ЕГРН и приложите копию решения.
Подать заявление можно через МФЦ или Роскадастр. Лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать своей очереди. Она электронная, но ожидание в некоторых случаях может занимать и 30-60 минут.
Изменения будут внесены в ЕГРН в течение одного месяца. После этого вы можете обратиться в налоговую, чтобы вам зачли переплаченный налог за весь период, за который КС была оспорена. Это будет указано в решении суда.
Судебная практика
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки. Он указал, что в его собственности есть земельный участок, ВРИ подходит для размещения магазинов. Площадь – 5 072 кв.м. Оспариваемая КС установлена на 5 августа 2020 года с применением удельного показателя КС, и составляет 3 653 716 руб.
Истец не согласен с такой кадастровой стоимостью, и считает, что она должна быть снижена до 645 000 руб. – до уровня рыночной стоимости по состоянию на 5 августа 2020 года. В суде просил снизить КС, взыскать с ответчика госпошлину, расходы на подготовку оценочного отчета (28 000 руб.), затраты на получение выписки из ЕГРН – 470 руб.
В ходе разбирательств была назначена экспертиза для проверки достоверности и правильности определения КС в заключении, представленном истцом. Эксперт указал, что КС по состоянию на 5 августа 2020 года определена неверно, и составляет не 645 000 руб., а 911 459 руб.
Ответчик – представитель Министерства земельных и имущественных отношений, – с заключением не согласился. А суд признал его законным и соответствующим требованиям.
Мнение суда: нет оснований не доверять заключению судебной экспертизы. Доказательств, опровергающих КС, установленную экспертом, суду не представлено. Расхождение между определенной кадастровой стоимостью в ЕГРН и его рыночной стоимостью превышает 4 раза (75%), что свидетельствует об ошибке, допущенной при проведении государственной кадастровой оценки.
Решение: исковые требования удовлетворить. Определить КС на 05 августа 2020 года в размере 911 459 руб., взыскать с ответчиков судебные расходы (Решение № 3А-269/2023 3А-269/2023~М-140/2023 М-140/2023 от 4 октября 2023 г. по делу № 3А-269/2023).
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Оспорить кадастровую стоимость можно, если она существенно превышает рыночную, или при внесении сведений в ЕГРН была допущена техническая ошибка.
- Для оспаривания КС недвижимости можно обратиться в ГБУ, которое ее определяло; в специальную комиссию или в суд.
- Для оспаривания КС понадобится заключение о рыночной стоимости, действовавшей в период, за который нужно снизить КС.
- Для определения рыночной стоимости можно обратиться к любому оценщику, имеющему допуск СРО. Если суд назначает судебную экспертизу, ее может проводить только эксперт государственного учреждения.
- Решение суда об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
