Договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры
Договор с риэлтором заключается во всех случаях: при покупке, продаже, сдаче в наем. Он регламентирует права, обязанности и ответственность сторон, и дает клиентам определенные гарантии. Но так не всегда: если риэлтор или агентство работают недобросовестно, они могут составить документ «под себя», чтобы даже при неисполнении обязательств для них не было ответственности. Рассмотрим, какие виды договоров с агентствами обычно оформляются, как их расторгать, что они содержат и какие пункты должны насторожить клиента.
Обязательно ли заключать договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры?
Некоторые люди ошибочно считают, что оформлять договор с риэлтором на продажу квартиры необязательно. Есть несколько фактов, почему это утверждение в корне неверно:
- Агентства работают охотнее с клиентами, заключившими договор.
- Без договора у риэлтора нет никаких обязательств перед клиентами.
- Документом можно сразу определить зону ответственности агента, права и обязательства сторон.
Если же риэлторский договор не оформляется, агент ничем не обязан клиенту. Скорее всего, он не будет активно искать покупателя или недвижимость для покупки, а при появлении проблем агента вообще будет тяжело найти, особенно если он работает на себя.
Совет юриста: если риэлтор предлагает оформление договора, это хорошо. Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты. Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.
Виды и содержание договоров с риэлтором
Чаще всего риэлторы оформляют эксклюзивные договоры, об оказании услуг или поручения. Но обычно каждый из них содержит элементы нескольких видов договоров.
Обратите внимание! Если агентство получило сертификат, скорее всего оно будет использовать шаблоны, утвержденные Гильдией риэлторов и прошедшие юридическую экспертизу. Но сейчас сертификация необязательна, поэтому документы обычно составляют юристы агентств.
Договор на оказание услуг
Договор возмездного оказания услуг – это документ, согласно которому исполнитель обязуется выполнить для заказчика определенную им работу. Заказчик же обязан все оплатить (ст. 779 ГК РФ).
Что должен содержать такой договор с агентством недвижимости:
- Дату и место составления.
- Сведения об агентстве: наименование, ИНН, ОГРН, номер телефона, ссылка на сайт.
- Информацию о клиенте: Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные.
- Предмет – продажа недвижимости.
- Адрес, расположение, площадь, кадастровый номер квартиры.
- Стоимость недвижимости.
- Срок действия, дата вступления в силу (обычно с момента подписания).
- Обязанности агента: исполнение условий договора до окончания срока его действия, информирование клиента о результатах проделанной работы, предоставление отчетов, оформление документов для сделки, поиск покупателя, организация и проведение переговоров с потенциальными покупателями, прием звонков от них, размещение объявлений о продаже.
- Если агент заключает сделку купли-продажи от имени заказчика: реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, его полномочия.
- Права агента: определять методы исполнения обязательств, требовать от заказчика сведения об объекте, получить вознаграждение при исполнении условий договора в установленные сроки, заключать от имени клиента сделки по доверенности.
- Обязанности заказчика: предоставление достоверных сведений о недвижимости, выдача нотариально удостоверенной доверенности на сделку (по желанию), не обременять жилье правами третьих лиц, и не совершать действий, препятствующих оформлению договора купли-продажи (далее – ДКП).
- Права заказчика: требовать от агента надлежащего исполнения условий, предоставления отчетов о работе.
- Ответственность сторон. Например, если в ходе работы агент потеряет документы, расходы на их восстановление возмещает он. Можно предусмотреть и неустойку, ее размер определяется сторонами самостоятельно.
- Размер агентского вознаграждения: фиксированная сумма или процент от сделки.
- Срок выплаты вознаграждения: например, не позднее дня исполнения риэлтором своих обязательств.
- Основания и порядок расторжения.
- Форс-мажорные обстоятельства.
Важно! Выше указано лишь примерное содержание договора на риэлторские услуги при продаже квартиры. Его можно менять на свое усмотрение, но с учетом требований гл. 39 ГК РФ.
Договор поручения
Договор поручения – это документ, согласно которому поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя юридически значимые действия: подготовить документы, найти покупателя, зарегистрировать сделку в Росреестре (ст. 971 ГК РФ). Для подписания ДКП и подачи документов на регистрацию требуется нотариальная доверенность, в остальных случаях достаточно простой письменной доверенности.
Какую информацию должен содержать договор между клиентом и риэлтором:
- Сведения о сторонах: наименование агентства, реквизиты; Ф.И.О., паспортные данные доверителя.
- Предмет – совершение от имени и за счет доверителя юридически значимых действий, направленных на продажу недвижимости.
- Сведения о продаваемой квартире.
- Обязанности поверенного: подготовить документы, проводить переговоры с потенциальными покупателями, размещать объявления о продаже, проводить показы, предоставлять доверителю отчеты, получить от покупателя аванс или задаток (при необходимости).
- Права поверенного: привлекать для сделки третьих лиц (юриста, нотариуса); расторгнуть документ при неисполнении доверителем своих обязательств.
- Права доверителя: требовать с поверенного отчеты, отозвать доверенность, расторгнуть сделку при неисполнении обязательств с поверенным.
- Обязанности доверителя: предоставлять документы по требованию поверенного, выдать при необходимости нотариальную доверенность, предоставлять квартиру для проведения показов, оплатить вознаграждение поверенного, нести расходы по оформлению сделки, компенсировать затраты поверенного на сделку.
- Сроки и порядок расчетов: размер вознаграждения агенту, срок его уплаты.
- Прекращение договора: по причине исполнения обязательств. При досрочном расторжении по инициативе продавца можно указать, что он обязуется вернуть полученный аванс или задаток, компенсировать расходы и выплатить неустойку поверенному.
- Срок действия, ответственность сторон.
- Подписи доверителя и поверенного.
Эксклюзивный договор
Этот вид договора заключается чаще всего. Он ограничивает права принципала (клиента). Оформив такой документ, клиент обязуется не сотрудничать с другими агентствами или частными риэлторами. Этот пункт прямо в нем указывается. Он не сможет самостоятельно размещать объявления о продаже и проводить сделку.
У эксклюзивного договора есть несколько преимуществ:
- Риэлторы охотнее продают недвижимость. Квартиры клиентов они предлагают покупателям в первую очередь.
- Если сотрудничать с несколькими агентствами, все они будут размещать объявления от себя. Это может отпугнуть потенциальных покупателей: если квартиру так активно продают, значит, она может быть проблемной. По эксклюзивному договору агентство ведет сделку полностью, начиная от публикации объявлений и заканчивая сопровождением при регистрации права собственности.
- Хорошие агентства используют маркетинговый подход. Сотрудники сфотографируют квартиру с нужного ракурса и преподнесут в объявлении не слишком удачное жилье так, будто оно самое лучшее.
У эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг есть и минус. Если агентство работает недобросовестно, клиенту никакой выгоды от такого документа не будет. Недвижимость будет простаивать, в то время как сам продавец не сможет ее продавать – это право ограничивается договором.
Договор на подбор недвижимости покупателю
С покупателем заключатся договор об оказании риэлторских услуг по поиску недвижимости. Помимо сведений о сторонах, в нем содержатся и другие данные:
- Требования к жилью: территориальное расположение, этаж, тип дома, количество комнат, площадь, инфраструктура.
- Срок оказания услуг.
- Место оказания услуг – по адресу нахождения исполнителя. Если же недвижимость ищется в другом городе, расходы на поездку оплачиваются заказчиком.
- Обязанности исполнителя: подобрать заказчику квартиру в соответствии с требованиями, проверить документы продавца, подготовить документы для клиента.
- Обязанности заказчика: своевременно просматривать предлагаемые варианты, внести на счет продавца задаток или аванс, предоставить документы для сделки, не заключать сделки с другими агентствами недвижимости.
- Стоимость, порядок оплаты услуг агента.
- Ответственность сторон, порядок разрешения споров.
- Дата составления, подписи риэлтора и клиента, печать агентства.
Как правильно заключить договор с риэлтором?
Если договор заключается с продавцом, обычно все выглядит так:
- Собственник продаваемого жилья обращается в агентство сам, или риэлтор находит его по объявлению и предлагает свои услуги.
- В назначенный день продавец приходит в агентство с документами, изучает и подписывает документ. С этого момента все действия по продаже жилья совершает агент.
Покупатели сами обращаются в агентства с целью подбора недвижимости.
Документы
Продавец для заключения риэлторского договора должен представить:
- паспорт;
- техпаспорт;
- выписку из ЕГРН;
- документ, на основании которого у него возникло право собственности (свидетельство о наследстве, дарственная, и пр.).
От покупателя, обратившегося в агентство, требуется только паспорт.
Стоимость услуг агентства
Хорошие агентства берут оплату только после заключения сделки. Если агент требует предоплату, это должно насторожить. Стоимость риэлторских услуг обычно закладывается в цену недвижимости.
Например, если продавец изначально продает жилье за 3 000 000 руб., а риэлтор берет за работу 100 000 руб., он может предложить выставить объект на продажу за 3 100 000 руб. Или не повышать цену, а включить вознаграждение в изначальную стоимость, но тогда собственник получит 2 900 000 руб.
Примечание: средняя стоимость риэлторских услуг в регионах составляет 30 000-70 000 руб. В крупных городах расценки могут быть выше.
Какие пункты договора с риэлтором должны насторожить?
Недобросовестные агентства указывают невыгодные для клиента в документе мелким шрифтом. Если он есть, нужно читать эти положения в первую очередь. Как правило, они касаются финансовых обязательств и могут указывать на скрытую комиссию.
Еще один момент – разница между ценой квартиры, указанной в договоре, и реальной стоимостью. Некоторые агенты пытаются ее получить сверх вознаграждения. Если же риэлтор просит подписать документ задним числом, от сотрудничества с ним лучше отказаться: при появлении проблем в дальнейшем его будет сложно привлечь к ответственности.
Совет юриста: всегда внимательно читайте любые договоры. Клиент вправе взять его на ознакомление в спокойной обстановке на полчаса или даже забрать его домой на несколько дней, и только потом подписывать. Риэлтор может настаивать на скорейшем заключении сделки, применяя психологические методы воздействия, и на это не стоит обращать внимание.
Расторжение договора с риэлтором на продажу квартиры
Чтобы расторгнуть договор оказания услуг по продаже квартиры, в первую очередь нужно прочитать его положения о расторжении. Ст. 782 ГК РФ позволяет отказаться от договора возмездного оказания услуг в одностороннем порядке, оплатив агенту понесенные им расходы. Если же заключен другой вид договора, все зависит от того, что в нем указано.
Расторжение возможно несколькими способами:
- По соглашению сторон.
- В одностороннем порядке (если допускается по закону).
- Через суд, если по закону расторгнуть в одностороннем порядке нельзя, и агентство отказывается прекращать сотрудничество.
Для расторжения в одностороннем порядке достаточно отправить в агентство письменный отказ с указанием причин. Желательно оформить соглашение о расторжении в нескольких экземплярах.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведение итогов:
- Договор с агентством на продажу квартиры позволяет ускорить поиск покупателя, если риэлтор работает хорошо.
- Обязанности агента регулируются именно договором. Без него он ничем не обязан клиенту.
- С агентствами оформляются разные виды договоров: на оказание услуг, эксклюзивные договоры, договоры поручения. Они отличаются между собой перечнями обязательств и последствиями неисполнения условий.
