Генеральная доверенность на продажу квартиры
Генеральная доверенность на продажу квартиры – это документ, благодаря которому собственник может не заниматься сделкой, а поручить ее проведение третьему лицу. Она оформляется, если по каким-либо причинам нет возможности присутствовать на переговорах с покупателем и подписании договора купли-продажи (ДКП). Но не все так просто: к генеральной доверенности есть определенные требования, а сделки с участием представителей сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим, на что имеет право поверенный по генеральной доверенности, как ее оформить и сколько будут стоить услуги нотариуса, и как продать по ней недвижимость.
Можно ли продать квартиру по доверенности?
Продать квартиру по доверенности можно, но она обязательно должна быть удостоверена нотариусом (ст. 185.1 ГК РФ). В доверенности фигурируют две стороны: доверитель (собственник жилья) и поверенный – человек, который будет заниматься продажей.
На что имеет право поверенный по генеральной доверенности:
- Показывать квартиру.
- Проводить переговоры с потенциальными покупателями.
- Обсуждать условия сделки с покупателем.
- Собирать документы для сделки.
- Заключать ДКП.
- Подавать документы на регистрацию.
Можно оформить доверенность на продажу квартиры с правом получения денег, но нужно отразить это в документе.
Обратите внимание! По генеральной доверенности на квартиру с правом продажи поверенный не сможет продать ее себе, подарить или завещать другому человеку.
Кто может продать квартиру по доверенности?
Доверенность на продажу недвижимости может быть оформлена на любого человека. Если сделкой занимается риэлтор, документ составляется на него.
Совет юриста: чтобы избежать махинаций с квартирой, лучше оформить доверенность на надежного человека из числа близких друзей или родственников. Или выбрать риэлтора из хорошего агентства, которое работает добросовестно.
Риски продажи квартиры по доверенности
Продажа по доверенности сопряжена с некоторыми рисками как для продавца, так и для покупателя.
Чем рискует продавец:
- Поверенный может не выполнить обязательство: затягивать сделку, отказаться от помощи в продаже.
- Поверенный может подписать ДКП, получить деньги и исчезнуть вместе с ними.
Совет юриста: лучше оформлять генеральную доверенность без права получения денег. В таком случае покупатель будет перечислять задаток и оставшуюся сумму на банковский счет собственника-продавца, или рассчитается другим безопасным способом: через ячейку, аккредитив, сервис безопасных переводов. Участие поверенного при таких расчетах необязательно.
Для покупателя
Для покупателя приобретение недвижимости через поверенного, действующего от имени собственника – довольно рискованная сделка по нескольким причинам:
- Доверенность отменена доверителем. В самом документе при этом никаких отметок не делается, и покупатель может узнать об отмене только через нотариуса.
- Истек срок действия доверенности. Если он в ней не указан, считается, что она действует в течение одного года с момента оформления.
- Доверенность подделана. Мошенник может быть в сговоре с нотариусом или человеком, который делает фальшивые документы.
- Доверенность выдана недееспособным гражданином. Все сделки с недвижимостью недееспособного отменяются.
- Доверенность получена от собственника под влиянием угроз или физического насилия со стороны поверенного. В дальнейшем владелец недвижимости может оспорить сделку.
Важно! Чтобы хотя бы минимально обезопасить себя, рекомендуется проверить доверенность через сервис ФНП. Для этого достаточно ввести ее реестровый номер, дату удостоверения и сведения о нотариусе.
Как оформить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи?
Для оформления генеральной доверенности на продажу недвижимости доверителю нужно обратиться к нотариусу по своему месту жительства, даже проживая в другом городе. Присутствие поверенного не требуется, от него достаточно паспортных данных.
Как оформить доверенность на продажу квартиры:
- Собрать документы.
- Записаться на прием к нотариусу.
- Прийти в нотариальную контору.
- Подписать доверенность и оплатить госпошлину.
Получив доверенность, можно отправить ее поверенному заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать курьером. Есть и другой вариант – оформить электронную доверенность у нотариуса и отправить на электронную почту поверенному. По юридической силе она равна бумажному документу.
Содержание и образец доверенности
Что нужно указать в доверенности:
- Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения доверителя и поверенного.
- Сведения о продаваемой квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, общая площадь.
- Перечень полномочий поверенного.
- Стоимость недвижимости (минимальная, максимальная или точная).
- Возможность передоверия другому человеку.
- Срок действия доверенности. Если его нет, она будет действительна один год.
Совет юриста: лучше указать, что поверенный не может передоверить продажу недвижимости другому человеку. Для доверителя так будет меньше рисков.
Документы
Какие документы нужны для оформления доверенности на право продажи квартиры:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- паспортные данные поверенного (копия).
Дополнительно может понадобиться техпаспорт на жилье, чтобы указать технические характеристики.
Расходы
Удостоверение доверенности нотариусом обойдется в 200 руб. Если документ составляет он, дополнительно придется заплатить 2 000-5 000 руб.
Срок действия доверенности
Согласно ст. 186 ГК РФ, доверенность можно составить на любой период, даже на один день. Обычно она оформляется на два-три месяца: этого времени поверенному достаточно, чтобы завершить сделку.
Если срок не указан, доверенность действует один год.
Как продать квартиру по доверенности от собственника?
Если доверенность уже оформлена и передана поверенному, его дальнейшие действия выглядят так:
- Поиск покупателя. Размещением объявлений и переговорами с потенциальными покупателями занимается он.
- Обсуждение условий сделки. Поверенный от имени собственника договаривается с покупателем о стоимости жилья, дате заключения ДКП, порядке расчета, дате подачи документов на регистрацию.
- Заключение ДКП и получение задатка, если такая возможность предусмотрена доверенностью.
- Подача документов регистратору. Можно обратиться напрямую в Росреестр или подать их через МФЦ.
- Получение готового пакета документов. Покупателю выдают новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации, продавцу-поверенному – только его экземпляр ДКП.
Обратите внимание! Если ДКП по закону или желанию сторон удостоверяется нотариусом, документы на регистрацию отправляет он. Услуга предоставляется бесплатно. Переход права собственности зарегистрируют за три рабочих дня. Регистрация через Росреестр занимает 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.
Содержание и образец договора
ДКП составляется минимум в трех экземплярах, один из которых остается в Росреестре.
Что указывается в договоре:
- Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации собственника-доверителя, поверенного, покупателя.
- Реквизиты доверенности: дата, номер, кем удостоверена.
- Информация о недвижимости: адрес, наименование (дом, квартира), дата возникновения права собственности, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Стоимость жилья, порядок расчетов.
- Ответственность участников сделки.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок изменения и расторжения ДКП.
- Подписи поверенного и покупателя.
Документы
Поверенный должен подготовить к сделке следующие документы:
- доверенность;
- выписку из ЕГРН;
- паспорт;
- справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
- техпаспорт;
- выписку из ЕГРН;
- копию паспорта доверителя.
Также понадобится документ, на основании которого у доверителя возникло право собственности: ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или мены.
Госпошлина и другие расходы
Пошлину за переход права собственности оплачивает покупатель – 2 000 руб. Стороны могут столкнуться и с дополнительными расходами на сделку:
- Нотариальное удостоверение договора по закону: 0,5% стоимости недвижимости, максимум 20 000 руб.
- Удостоверение по своему желанию: платится нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» в зависимости от стоимости жилья и родственных связей продавца.
- Оформление ДКП: от 3 000 руб.
Совет юриста: договор лучше оформлять в юридической компании, он обойдется дешевле. Нотариусы за такие услуги всегда берут больше денег.
Как обезопасить себя при продаже квартиры по генеральной доверенности?
Собственник при продаже жилья по доверенности может обезопасить себя, воспользовавшись несколькими советами:
- Тщательно выбирать поверенного. Важно, чтобы ему можно было доверять на 100%.
- Не указывать в доверенности возможность получения задатка, аванса и других сумм по сделке. Иначе есть вероятность, что поверенный скроется вместе с деньгами.
- Если есть подозрения в мошенничестве – немедленно отменить документ.
- Если есть вопросы по сделке, лучше проконсультироваться с юристом.
Наибольшее количество рисков покупки недвижимости у собственника по доверенности – у покупателя. Он может обезопасить себя только тщательной проверкой документа на предмет ошибок и срока действия, в том числе и через сервис ФНП. Желательно попросить у поверенного номер телефона собственника и пообщаться с ним. Если поверенный всячески этому препятствует, стоит задуматься и отказаться от сделки.
Как отменить доверенность на право продажи недвижимости?
Собственник в любой момент может отменить доверенность, обратившись к нотариусу. Это вправе сделать и поверенный, если хочет отказаться от своих полномочий. В обоих случаях об аннулировании документа вторая сторона должна быть уведомлена (ст. 189 ГК РФ).
Есть и другие основания для прекращения доверенности (ст. 188 ГК РФ):
- Окончание срока действия.
- Прекращение деятельности организации, от имени которой оформлен документ.
- Смерть поверенного или доверителя, признание недееспособным или ограниченно дееспособным, пропавшим без вести.
Важно! Если по одной доверенности была оформлена другая в порядке передоверия, после отмены первой утрачивается юридическая сила и второй.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Доверенность на куплю-продажу квартиры – это отличный вариант для тех, у кого нет возможности присутствовать на сделке. Но нужно заранее просчитать все риски и выбрать надежного поверенного, который будет представлять интересы.
- Ген доверенность на продажу квартиры подлежит нотариальному удостоверению. Без подписи и печати нотариуса она не имеет юридической силы.
- Доверитель может отменить доверенность и уведомить об этом поверенного. Документ возвращается доверителю.
подписал доверенность риелтору на приватизацию жилого помещения с последующей продажей.настораживает формулировка о продаже любому покупателю и за цену по своему усмотрению
Добрый день, Роман.
Если вас насторожили эти условия, зачем подписали доверенность, вернее позволили прописать такие условия в доверенности.
Я вам рекомендую в срочном порядке отозвать доверенность и подкорректировать условие о цене. При таком условии теоретически риелтор может продать и за один рубль и ни один суд на вашу сторону не станет. Поэтому отменяйте доверенность. А касаемо круга лиц потенциальных покупателей, то это условие вам ничем не грозит, так как все граждане РФ обладают правом совершать сделки независимо от веры, национальности и других особенностей.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Можно ли продать арестованный дом по гендоверенности?
Добрый день, Александр.
Нет, нельзя. Пока имущество находиться под арестом произвести отчуждение такого имущества не представляется возможным до снятия ареста либо же обременения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.