8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

8 (800) 333-05-49

Бесплатный звонок по России

Как самостоятельно продать квартиру без посредников и риэлтора? Пошаговая инструкция

Продать квартиру самостоятельно можно за 2-4 месяца, для этого необязательно обращаться за помощью к риэлтору. Но нужно знать, как подготовиться и провести сделку именно с юридической точки зрения. Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости, как определить ее стоимость, какие документы понадобятся для сделки, как составить договор купли-продажи (ДКП), с чего начать продажу, какие этапы включает сделка и другие тонкости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи недвижимости

Проще всего продать самостоятельно квартиру, купленную не в браке и принадлежащую только продавцу. Здесь достаточно его решения, поиска покупателя и выхода на сделку. Если же квартира в долевой собственности, владелец – несовершеннолетний или она куплена в браке, дело усложняется.

Какие особенности важно учитывать:

  1. Недвижимость в общей собственности. Она бывает совместной (без выделения долей) или долевой (с выделением долей в праве). В первом случае понадобится согласие второго собственника на продажу (чаще всего им выступает супруг). Для продажи доли нужно предоставить остальным владельцам преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала им направляются уведомления о намерениях продать долю и предложении выкупить ее по рыночной цене. Продать ее третьему лицу можно только при получении письменных отказов, или по прошествии месяца с момента вручения им уведомлений. ДКП доли в праве подлежит нотариальному удостоверению.
  2. Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Сначала нужно получить разрешение органа опеки. Его выдадут, если ребенку предоставляется другое жилье, и его качество жизни в результате сделки не ухудшается.
  3. Квартира куплена в браке. Она находится в совместной собственности, и нотариальное согласие второго супруга на сделку обязательно (ст. 35 СК РФ).
  4. Нет возможности лично присутствовать на сделке. Собственник вправе оформить нотариальную доверенность на другого человека (ст. 185.1 ГК РФ). ДКП, подписанный третьим лицом без удостоверенной нотариусом доверенности от имени продавца или покупателя, недействителен. Его Росреестр не примет.
  5. Квартира в ипотеке. Необходимо уточнить в банке условия продажи. Некоторые требуют сначала погасить долг. Это можно сделать за счет большого задатка от покупателя. Если тот тоже с ипотекой, банк может разрешить перевод обязательств заемщика у него же. Продать недвижимость без согласия кредитора не получится, Росреестр не зарегистрирует сделку.
  6. Квартира получена по договору или завещанию с правом на пожизненное проживание другого человека. Права собственности он не имеет, но при продаже нужно указать в ДКП право пожизненного проживания. Иначе покупатель оспорит сделку, узнав о «сюрпризе».
  7. Недвижимость получена в браке в наследство или по договору дарения. Нотариальное согласие супруга, она находится в единоличной собственности продавца (ст. 36 СК РФ).

Важно! Некоторые ошибочно считают, что при покупке квартиры на маткапитал доли выделять необязательно, или можно выделить их на другой жилплощади. В ст. 10 ФЗ От 29.12.2006 №256-ФЗ четко и ясно сказано: «лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Если пренебречь этим правилом, в дальнейшем сделка может быть оспорена, что ставит покупателя в крайне неблагоприятное положение.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?



Пошаговая инструкция продажи квартиры

Чтобы продать квартиру самостоятельно, желательно жить там же. Иначе придется постоянно ездить, так как показы будут хаотичными. Если хочется выйти на сделку быстрее, придется подстраиваться под потенциальных покупателей, они не всегда сговорчивы.

Елена Плохута
Елена Плохута
Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Вот мой опыт:

Продавала свою квартиру, живя в другой в 15-20 минутах езды на машине. Покупатели начинали звонить с 8 утра. Кто-то хотел посмотреть квартиру через полчаса после звонка, и не мог приехать в другое время. Приходилось срываться и ездить туда. Я собирала людей для показов по очереди: например, один человек смотрит квартиру в 10.00, второй – в 10.30, третий – в 11.00. А потом шли те, кому удобнее смотреть ее после работы, с 18.00.

Я указывала даты и время встреч с потенциальными покупателями, но даже это не спасало меня от внезапных отъездов для показов, что не могло не сказаться негативно на моей продуктивности на работе (самозанятая). В итоге я уже решила заключить договор с риэлтором и отдать ему ключи, чтобы он ездил сам, но нашлась моя покупательница, и мы быстро вышли на сделку.

Теперь о цене. Изначально я поставила максимально высокую цену с учетом торга, но через несколько дней, не видя особой заинтересованности среди потенциальных покупателей, снизила ее на 200 000 руб. Потом еще на столько же. В итоге продала на 400 000 дешевле, чем собиралась, но не жалею: другие квартиры в том же доме продавались примерно по такой же стоимости.

Скорость продажи. Я адекватно оценила состояние рынка и стоимость своей квартиры, поэтому продала ее буквально за месяц. Если хочется выручить от сделки максимум, можно прождать и несколько лет.

Совет: продавая квартиру самостоятельно, размещайте объявления везде: на «Авито», «Домофонде», «Юле», и пр. Меня нашла покупательница на «Авито». Пренебрегать услугами платного продвижения тоже не стоит. Максимальное количество показов и просмотров будет только первые 2-3 дня, потом оно значительно снизится. Если же заплатить за продвижение объявления, оно будет размещено на всех сайтах-партнерах «Авито», и звонки снова посыплются, как в первый день публикации.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Теперь рассмотрим этапы самостоятельной продажи квартиры подробно.

Шаг 1: оценка стоимости

Оценить стоимость можно самостоятельно, изучив рынок недвижимости. Нужно учитывать несколько факторов:

  1. Район, в котором находится квартира.
  2. Общая площадь квартиры.
  3. Количество комнат.
  4. Площадь кухни (для многих покупателей это важно).
  5. Тип санузла: совместный или раздельный.
  6. Планировка. Жилье с проходными комнатами ценится меньше, чем с изолированными.
  7. Год постройки дома.
  8. Тип дома: панельный, кирпичный, монолитный.
  9. Лоджия или балкон.
  10. Инфраструктура.
  11. Состояние квартиры в плане ремонта.
  12. Состояние придомовой территории: насколько она благоустроена, есть ли детские площадки.
  13. Лифты: количество, типы (пассажирские, грузовые).
  14. Этаж. Дороже всего продаются квартиры на средних этажах. Стоимость жилья на первых и последних всегда ниже из-за неудобств: на первом шумно, на последнем есть вероятность, что из-за некачественной крыши ее постоянно будет заливать во время дождей и таяния снега.

Совет: если самостоятельно сложно определить стоимость квартиры и нужна помощь со стороны, но жалко денег на оценщика, можно воспользоваться калькулятором недвижимости от Циана. После расчета он покажет рыночную стоимость квартиры, минимальную и максимальную цену, разницу между ценой объявлений и уже проведенных сделок, стоимость жилья с похожими параметрами.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Еще один вариант – заказ услуг оценщика. Это обойдется в 3 000-7 000 руб., но все зависит от региона и расценок конкретной компании.

Шаг 2: предпродажная подготовка

При продаже квартиры самостоятельно стоит сделать предпродажную подготовку. Если жилье в плохом состоянии, стоит сделать легкий косметический ремонт: поклеить обои, постелить линолеум. Для покупателей важен внешний вид квартиры, и есть шанс продать ее по хорошей цене.

Обратите внимание! Большинство людей ищут квартиры под дальнейший самостоятельный ремонт. Даже если жилье в хорошем состоянии, скорее всего, там все будут переделывать. Поэтому иногда косметический ремонт не играет роли, но люди всегда хотят купить недвижимость подешевле и будут торговаться.

Шаг 3: сбор документов

Перед началом показов нужно подготовить полный пакет документов на квартиру:

  • Выписку из ЕГРН. Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра за 350 руб;
  • документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: старый ДКП, договор дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве;
  • техпаспорт;
  • собственный паспорт.

Эти документы будут проверять покупатели, чтобы убедиться, что квартиру действительно продает собственник, а не риэлтор или посторонний человек.

Шаг 4: размещение объявлений

Продавец может придумать один шаблон объявления и разместить его везде: на «Авито», «Циане», «Юле», «Домофонде», «Яндекс. Недвижимости», местных онлайн-досках, в социальных сетях. Объявление должно быть без «воды»: потенциальному покупателю важны технические характеристики и фотографии квартиры, а не размытое описание.

Важно! Для многих имеет значение планировка. Стоит сфотографировать часть техпаспорта, где она будет обозначена, и выложить фотографию в объявлении. Но номер квартиры чем-нибудь закрасить, или фотографировать так, чтобы его не было видно.

Шаг 5: показы покупателям

Это один из важных этапов самостоятельной продажи квартиры. Не стоит показывать излишнюю заинтересованность в быстром выходе на сделку, иначе покупатель станет активно торговаться и пытаться максимально сбить цену.

Если продавец живет по другому адресу, лучше оговаривать даты и время показов с каждым звонящим заранее, и фиксировать все в блокноте. Иначе можно запутаться.

Шаг 6: обсуждение условий сделки с покупателем

Когда покупатель будет найден, нужно сразу договориться об условиях сделки:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата и место заключения договора.
  3. Способы расчетов: наличными, безналичным переводом, через аккредитив, банковскую ячейку.
  4. Порядок расчета: часть задатком – до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации. Второй вариант – полная оплата до или после регистрации, но он не слишком популярен и безопасен для участников сделки.
  5. Сроки выписки других граждан из квартиры.

Устно оговаривается все, что будет в дальнейшем указано в договоре.

Шаг 7: сбор справок

Справку об отсутствии долгов по ЖКУ можно получить в ТСЖ или УК, ее оформляет покупатель. Если задолженность есть, ее необходимо погасить. Такая справка имеет ограниченный срок действия, и оформлять ее до того, как будет найден покупатель, нет смысла.

Необходимо заказать и выписку из домовой книги, она выдается там же. Выписка нужна покупателю, чтобы убедиться, что продавец выписал из квартиры всех родственников, и там больше нет зарегистрированных.

Шаг 8: получение задатка и заключение договора

Задаток обычно выдается в размере 5-10% от стоимости жилья. Если квартира в ипотеке и долг еще не погашен, для погашения нужно запросить у покупателя задаток в размере остатка задолженности.

К сведению: получить большой задаток (от 100 000 руб.) крайне тяжело, люди боятся сделок с недвижимостью под обременением. В среднем без проблем передают 30-50 000 руб.

Задаток можно отразить в основном ДКП, заключить предварительный ДКП или договор задатка. Но проще сразу оформить основной ДКП и подать документы на регистрацию.

Важно! Если ДКП оформляется в нотариальной форме, он подписывается только в присутствии нотариуса. Документы на регистрацию в дальнейшем подает он, услуга бесплатна. Оплачивается только госпошлина. Получение задатка подтверждается распиской продавца.

Содержание и образец договора

Чтобы продать квартиру самостоятельно и без проблем, важно знать особенности составления договора.

ДКП должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Адрес, площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат.
  3. Тип дома, дата сдачи в эксплуатацию.
  4. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата оформления в собственность.
  5. Стоимость недвижимости, размер задатка.
  6. Способ расчетов.
  7. Гарантии от продавца покупателю: отсутствие долгов по коммунальным услугам, зарегистрированных граждан, и пр.
  8. Ответственность сторон, права и обязанности.
  9. Дата составления и подписи сторон.


Скачать образец договора купли-продажи квартиры с задатком

Содержание и образец расписки

В расписке указывается Ф.И.О. продавца, полученная сумма и реквизиты договора, по которому она передана.


Скачать образец расписки в получении задатка за квартиру

Документы

Для заключения ДКП понадобятся:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Нужна и выписка из домовой книги: она подтверждает, что в квартире нет зарегистрированных.

Шаг 9: подача документов на регистрацию права собственности

Право собственности регистрирует Росреестр. Можно подать представленные выше документы вместе с ДКП туда напрямую, или через МФЦ. В обоих случаях нужна предварительная запись.

Регистрация при обращении в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП оформлялся у нотариуса, на это уйдет 3 рабочих дня.

Госпошлина

Пошлину в размере 2 000 руб. оплачивает покупатель. Если квартиру купила организация, сумма будет выше – 22 000 руб.

Шаг 10: получение оставшейся суммы и передача ключей

Когда право собственности зарегистрируют, нужно прийти в МФЦ или Росреестр и получить свои экземпляры договоров с пометками о регистрации. После этого производится окончательный расчет. Покупатель проверяет квартиру, подписывает передаточный акт, получает ключи и перечисляет продавцу оставшуюся часть денег за жилье. Продавец в ответ подписывает расписку, можно использовать представленный выше образец.

Содержание и образец передаточного акта

Акт приема-передачи оформляется в день вручения ключей. В нем указывается сам факт передачи продавцом и приема квартиры покупателем. Сведения об обоих указываются в документе.


Скачать образец передаточного акта при купле-продаже квартиры

Распространенные ошибки при самостоятельной купле-продаже квартиры

Перед тем, как самостоятельно продать квартиру, рекомендуется изучить ошибки, которые допускают многие люди при продаже:

  1. Недооценивают важность правильного оформления объявления. Именно от него зависит, найдется ли покупатель, или нет. Чтобы ускорить процесс, стоит разместить максимум фотографий всех помещений квартиры, фото планировки. Также нужно указать самые положительные стороны жилья и района в целом, описать инфраструктуру.
  2. Указывают личный номер телефона. Даже после продажи квартиры все равно будут звонить, в том числе и риэлторы. На «Авито» можно использовать подставной номер, предлагаемый системой. На других сайтах – нет. Лучше купить отдельную сим-карту, и после сделки расторгнуть договор с оператором.
  3. Соглашаются сотрудничать с риэлторами. Если на одну квартиру несколько разных объявлений, это может насторожить покупателя. Кроме того, агентства нередко без согласования с собственником снижают стоимость жилья, чтобы продать его быстрее и получить комиссию.
  4. Не контролируют объявления. На многих сайтах объявления размещаются на один месяц, потом нужно продлевать. Если срок размещения истек хотя бы на одном сайте, поток потенциальных покупателей уменьшится.
  5. Не подготавливают документы заранее. Многие покупатели приходят на показы уже с риэлторами или юристами. Им важно сразу проверять недвижимость с юридической точки зрения.
  6. Не изучают рынок недвижимости. Знать о других предложениях нужно хотя бы для того, чтобы правильно определить стоимость продаваемого жилья, и при необходимости уметь отстоять свою позицию, если покупатель будет пытаться сильно сбить цену.
  7. Непродуманность. Нужно заранее определить, как и в каком порядке будет проводиться расчет, кто оплачивает услуги нотариуса или банка, когда подавать документы на регистрацию. Эти моменты могут существенно усложнить или даже сорвать сделку.

Обратите внимание! Желательно запланировать переезд заранее. Покупатель найдется в самый неожиданный момент, и продавец должен знать, где он будет жить после продажи квартиры. Можно договориться об освобождении квартиры в течение 5-10 дней после регистрации сделки, но покупатели идут на это крайне редко: все хотят переехать в новое жилье как можно быстрее.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли оформить договор купли-продажи в МФЦ? Сколько это будет стоить?
Как продавать квартиру самостоятельно, если покупатель берет ее в ипотеку?
Можно ли продать квартиру самостоятельно, если приставы наложили арест?
Квартиру купила до брака за наличные, живу с мужем. Можно ли ее продать самостоятельно, без его согласия?
Сколько времени примерно занимает самостоятельная продажа квартиры? Можно ли ее продать быстро?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Продать квартиру самостоятельно можно, если знать все юридические тонкости: как оформить договор, какие документы нужны, в каком порядке действовать.
  2. Алгоритм самостоятельной продажи квартиры состоит из 10 этапов, начиная от оценки стоимости и заканчивая получением окончательного расчета.
  3. Самим оформить сделку купли-продажи квартиры можно через МФЦ или Росреестр.
  4. Риски при самостоятельной продаже квартиры минимальны, если подойти к сделке грамотно.
  5. Если покупатель предлагает расчет наличными, это должно насторожить. Лучше выбрать другие способы расчета: безналичным переводом, через сервис безопасных платежей, банковскую ячейку, аккредитив.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Не нашли ответа на свой вопрос?

Скрепка
Знак вопросаЗадайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО
Консультант с планшетом в руках

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Елена Плохута 18 сентября 2020 в 12:52
А вы продавали квартиру без привлечения посредников и риэлторов? Поделитесь опытом и задавайте вопросы

Можно ли оформить договор купли-продажи в МФЦ? Сколько это будет стоить?
Да, во многих МФЦ есть юристы, они сидят отдельно. Оформление ДКП обойдется примерно в 2 000-3 000 руб., но везде разные расценки.
Как продавать квартиру самостоятельно, если покупатель берет ее в ипотеку?
Порядок действий практически ничем не отличается от представленного выше. Единственное, нужно оформить предварительный ДКП с задатком, чтобы покупатель представил его в банк. Также могут отказать в выдаче ипотеки на конкретную квартиру в самый последний момент, это тоже нужно учитывать.
Можно ли продать квартиру самостоятельно, если приставы наложили арест?
Арест означает запрещение регистрационных действий, это отражается в Росреестре. Сделку до снятия запрета не зарегистрируют, нужно сначала разобраться с долгами и снять запрет через пристава.
Квартиру купила до брака за наличные, живу с мужем. Можно ли ее продать самостоятельно, без его согласия?
Да. Имущество, полученное по безвозмездным сделкам или приобретенное до заключения брака, находится в единоличной собственности супруга, которому оно принадлежит. Нотариальное согласие второго супруга не требуется.
Сколько времени примерно занимает самостоятельная продажа квартиры? Можно ли ее продать быстро?
Все зависит от цены и привлекательности недвижимости. Если поставить минимальную стоимость, потенциальных покупателей больше, и продастся жилье быстрее. У риэлторов средний срок продажи составляет 2-3 месяца. При самостоятельной продаже он примерно такой же. Но покупатель может найтись и на следующий день после размещения объявления, это дело случая.