Могут ли родители продать свою квартиру дочери, сыну и наоборот?
Сделки с недвижимостью регламентируются ГК РФ. Там же и сказано, может ли мать или отец продать квартиру дочери или сыну. Законом это не запрещено, но есть особенности, которые нужно учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП). Рассмотрим, можно ли и как продать недвижимость, нужно ли согласие отца, и как выглядит процедура пошагово.
Может ли мать, отец продать квартиру сыну или дочери?
Родители-собственники жилья вправе распоряжаться им как угодно. Они могут продать его, в том числе и своим детям или только одному ребенку. Сделка проводится по общим правилам.
Какие особенности нужно учитывать:
- Если продается доля в праве собственности, остальные владельцы получают преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ). Сначала нужно отправить всем собственникам письменные уведомления и дождаться отказов от покупки, или окончания срока, который предоставляется на отправку ответа – один месяц.
- Если дочь или сын состоят в браке, недвижимость, полученная по ДКП, считается совместной собственностью. При разводе ее поделят (ст. 38 СК РФ).
- Если ребенок не достиг совершеннолетия, возмездные сделки с ним запрещены. Ему можно только подарить квартиру. Своих денег у него нет, поэтому купля-продажа нецелесообразна и нелогична.
- После переоформления права собственности родитель утрачивает право распоряжаться недвижимостью. Он не сможет ее дарить, продавать или обменивать. Если родитель хочет и дальше жить в квартире после продажи, целесообразно оформить ДКП с правом пожизненного проживания. Без этого ребенок сможет его выгнать сразу после регистрации сделки в Росреестре.
Пример: Женщина купила квартиру, через год вышла замуж и родила ребенка. Когда дочери исполнилось 18 лет, она решила продать ей недвижимость и переехать в другой город. Согласие супруга не потребовалось: жилье куплено до брака. Дочь и мать заключили ДКП, покупка оплачена до подачи документов на регистрацию. После регистрации права собственности дочь стала полноправной владелицей.
Обратите внимание! В некоторых случаях на продажу недвижимости нужно согласие супруга.
Квартира куплена до брака или получена по безвозмездной сделке
Согласно ст. 37 СК РФ, недвижимость, приобретенная до заключения брака, или уже в браке по безвозмездной сделке (дарению, в наследство), считается собственностью супруга, которым она была получена.
Но есть исключение. На основании ст. 37 СК РФ, по иску второго супруга такое имущество может быть признано совместной собственностью, если во время совместной жизни путем общих вложений существенно увеличилась его стоимость. Но согласие на продажу оформляется лишь в том случае, если квартира уже признана совместной собственностью супругов.
Вывод: нотариальное согласие супруга в данной ситуации не требуется.
Квартира куплена в браке
Если право собственности зарегистрировано после заключения брака, для продажи квартиры понадобится нотариальное согласие мужа (ст. 35 СК РФ). Даже когда покупателем выступает сын или дочь.
Супруг, чье согласие не было получено, сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении своих прав.
Как получить согласие супруга?
Согласие оформляется у нотариуса, за удостоверение платится госпошлина в размере 500 руб. Муж может самостоятельно прийти в нотариальную контору и подписать его там. Личное присутствие жены не требуется.
Как все выглядит пошагово:
- Супруг, чье согласие требуется, записывается на прием к нотариусу.
- Письменное согласие оформляется самостоятельно, но можно заказать такую услугу и в нотариальной конторе. Она оплачивается отдельно от госпошлины, стоит в пределах 2 000-5 000 руб.
- Согласие подписывается в присутствии нотариуса в трех экземплярах. Предварительно он разъясняет права и последствия.
- Один экземпляр документа отдается жене. Он понадобится для сделки. Второй остается в нотариальной конторе, третий – у мужа.
Для оформления согласия супругу достаточно взять с собой паспорт, свидетельство о заключении брака и документы на недвижимость, которую собирается продавать жена.
Как купить квартиру у родителей?
Чтобы продать квартиру сыну или дочери, матери сначала нужно получить согласие супруга, если оно требуется.
Дальнейший порядок действий состоит из нескольких этапов:
- Обсуждение условий сделки. Стороны должны договориться о цене, сроках освобождения квартиры, порядке расчетов, и других особенностях.
- Заключение ДКП. Его подписывают обе стороны – покупатель и продавец.
- Подача документов для регистрации перехода права собственности. Они направляются напрямую в Росреестр, но можно подать и через МФЦ.
- Получение итогового пакета документов сторонами.
Совет юриста: продавцу и покупателю следует заранее договориться о порядке расчета. Это может быть внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Или же оплата полной стоимости квартиры до подачи документов.
Содержание и образец договора
Родственные связи при оформлении ДКП роли не играют, поэтому мать в нем фигурирует как «Продавец», дочь или сын – как «Покупатель».
Какие сведения нужно указать в договоре:
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные участников сделки.
- Информацию о квартире: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
- Сведения о наличии или отсутствии имущественных обязательств перед третьим лицом: например, если другой человек сохраняет право проживания в квартире после продажи.
- Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
- Ответственность сторон.
- Права и обязательства участников сделки.
- Реквизиты документа, на основании которого на мать зарегистрировано право собственности.
- Информация о нотариальном согласии супруга продавца.
- Дата составления, подписи сторон.
Документы и госпошлина
Продавцу для сделки нужен:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт на квартиру.
При необходимости – согласие супруга на продажу.
Желательно оформить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.
От покупателя понадобится только паспорт.
За переоформление права собственности покупатель платит 2 000 руб.
Налогообложение и налоговый вычет
Налог в размере 13% платится от разницы между стоимостью покупки и суммой, за которую была продана недвижимость. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., НДФЛ рассчитывается от 1 000 000 руб.
Не придется платить НДФЛ, если жилье было в собственности более трех лет и получено продавцом по дарственной, договору ренты, в результате приватизации или в наследство. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет.
Важно! На основании п. 5 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по сделкам между близкими родственниками не предоставляется. Даже если у матери и сына или дочери разные фамилии, сотрудники ИФНС при возникновении сомнений смогут запросить сведения о наличии или отсутствии родства. Если вычет все же получен, при выявлении нарушения его взыщут в досудебном или судебном порядке.
Ответы юриста на популярные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Мать может продать квартиру сыну или дочери, достигшим совершеннолетия.
- Продажа осуществляется в общем порядке, родственные связи значения не имеют.
- При покупке жилья у близкого родственника новый собственник лишается права на налоговый вычет.
Добрый день. Мои родители владеют квартирой, на них зарегистрирована совместная долевая собственность (по выписке из ЕГРП). Я хочу купить их квартиру, подскажите, поскольку собственников двое нужно оформлять два ДКП или достаточно оформить один, а от другого собственника получить нотариальное согласие на сделку?
Доброе утро, Игорь.
Договор купли-продажи оформляется один, а вот продавцами будут выступать два человека, так как оба ваши родители являются собственниками квартиры. Согласие на продажу нужно было бы оформлять, если бы квартира была приобретена в браке, но собственником был бы только один супруг, а у вас оба родителя собственники, поэтому оба и будут выступать продавцами.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Моя дочь прописана в моей квартире, но живёт в другой стране, Собственник только я. В случае если я прдам ей квартиру, то через какое время она может её продать, чтобы с неё не брали налог за продажу квартиры. И какая сумма налога будет с продажи у меня и у неё.
Добрый день, Галина.
Родители и дети независимо от возраста обладают самостоятельными имущественными правами, поэтому вы вправе продать квартиру и собственной дочери.
Касаемо налогов. Если вы владеете квартирой достаточно давно, а именно более 3 лет вы будете освобождены от налогообложения в рамках ст.217 НК РФ. Такие же условия при продаже квартиры будут и у вашей дочери.
Будут еще вопросы, обращайтесь.