Что лучше договор дарения или ренты?
Договор дарения или договор ренты – это разные сделки, направленные на отчуждение имущества. В первом случае на одаряемого не возлагаются обязательства, а по ренте плательщик обязан обеспечивать содержание получателя. В статье рассмотрим особенности обеих сделок, характеристику, плюсы и минусы, а также сравнительный анализ в таблице.
Особенности дарения и договора ренты
Дарение и рента – совершенно разные сделки. Договор дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, подразумевает безвозмездную передачу подарков:
- недвижимого имущества;
- транспортного средства;
- денег;
- доли в уставном капитале ООО;
- бытовой техники;
- ювелирных украшений;
- долговых обязательств одаряемого перед третьим лицом;
- право требования долга дарителем с третьего лица в пользу одаряемого.
Подарки могут быть любыми, главное – наличие права собственности и дееспособность дарителя.
С рентой все иначе. Договор ренты (далее – ДР) регулируется гл. 33 ГК РФ, предполагает возмездную передачу имущества. В отличие от дарения, где сторонами признаются даритель и одаряемый, в ДР участвуют получатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ). Получатель по договору обязуется передать плательщику в собственность имущество, а плательщик в обмен выплачивает ему деньги или обеспечивает содержание в иной форме.
Характеристика договора дарения
Договор дарения заключается в устной форме, за исключением нескольких случаев, когда требуется письменная (ст. 574 ГК РФ):
- юридическое лицо дарит имущество стоимостью от 3 000 руб.;
- дарится недвижимость: дом, квартира, земельный участок, комната в коммуналке;
- даритель обещает передать дар в будущем, при наступлении определенного события или даты.
Для дарения требуется согласие одаряемого – он ставит подпись в ДД. Если оформлен договор обещания дарения, он вправе в любой момент до получения подарка отказаться от сделки (ст. 573 ГК РФ).
Важно! До 2013г. нужно было регистрировать дарственную на недвижимость в Росреестре, затем подавать документы для переоформления права собственности. С марта 20313г. данная процедура отменена, и теперь сторонам достаточно однократно обратиться к регистратору, чтобы собственником стал одаряемый.
Совет юриста: даже если законодательством письменная форма ДД не предусмотрена, лучше составить его на бумаге. Например, бумажный ДД может понадобиться для постановки подаренного автомобиля на учет – без него одаряемому в ГИБДД откажут.
Содержание и образец договора дарения
По содержанию к дарственной требования не предъявляются, но во избежание оспаривания лучше сразу оформить все правильно, указав полные данные о сделке:
- Ф.И.О., серии и номера паспортов, адреса регистрации сторон;
- информацию о подарке: дата выпуска/сдачи объекта недвижимости, реквизиты правоустанавливающих документов;
- дату заключения;
- основания для изменения или расторжения ДД, порядок;
- ответственность участников сделки;
- подписи сторон.
Образец договора дарения недвижимости:
Плюсы и минусы дарственной
Если рассматривать преимущества и недостатки дарственной, можно выделить несколько черт:
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Простота и быстрота оформления | Если нет правовой подготовки, для составления дарственной придется обращаться к юристу или нотариусу, иначе документ могут не принять другие госорганы из-за ошибок |
| Иногда можно избежать больших затрат на нотариуса, если нотариальное удостоверение по закону не требуется | Возможность отмены по ст. 578 ГК РФ (минус для одаряемого) |
| Отсутствие преимущественного права на долю, как при продаже | Даритель взамен ничего не получает: он не вправе требовать деньги или услуги с одаряемого по безвозмездной сделке |
| Если подарок получает супруг, в случае раздела он не делится и остается с ним (ст. 36 СК РФ) | Если в результате дарения имуществу или жизни одаряемого причинен ущерб, даритель обязуется его компенсировать добровольно или в судебном порядке (ст. 580 ГК РФ) |
| Близкие родственники дарителей при получении имущества по дарственной освобождаются от налогообложения | Людям, не относящимся к близким родственникам дарителей, придется платить НДФЛ в размере 13% при получении в дар недвижимости, транспортного средства или иного имущества, кроме подарков в денежной или натуральной формах |
Характеристика договора ренты
В отличие от дарственной, ДР оформляется только письменно и обязательно удостоверяется нотариусом (ст. 584 ГК РФ). С 2013 года он не регистрируется, но переход права собственности подлежит госрегистрации.
Для ренты характерно несколько качеств:
- несколько видов договоров: постоянный, пожизненный, пожизненное содержание с иждивением;
- имущество передается за плату или бесплатно;
- если плата взимается, применяются правила купли-продажи;
- при бесплатной передаче действуют правила дарения;
- по ренте передается любая недвижимость: предприятие, здание, сооружение, участок земли, дом, квартира;
- при отчуждении имущества плательщиком, полученного по ренте, его обязательства переходят к новому собственнику, наступает субсидиарная ответственность.
Важно! Согласно ст. 587 ГК РФ, для обеспечения обязательств получателя плательщик ренты приобретает право залога имущества. Если он перестает выполнять обязательства или ухудшатся условия содержания получателя по независящим от второй стороны обстоятельствам, сделка расторгается. Получатель вправе требовать компенсации убытков, полученных в результате расторжения.
Содержание и образец договора ренты с пожизненным проживанием
ДР по закону оформляется письменно, но требований к содержанию нет. Но отсутствие достоверных и полных сведений в документе может стать основанием для отказа в регистрации, поэтому нужно включить в него всю информацию:
- Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации получателя и плательщика;
- срок действия;
- сведения о недвижимости: кадастровый номер, реквизиты выписки из ЕГРН на получателя, дата и основание возникновения права собственности, площадь, количество комнат, этажность;
- обязательства плательщика и получателя;
- сумма, периодичность выплат в пользу получателя;
- права, ответственность сторон;
- основания изменения или расторжения;
- подписи участников.
Договор составляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у получателя и плательщика, третий передается в Росреестр.
Образец договора пожизненной ренты:
Преимущества и недостатки договора ренты
Рассмотрим несколько положительных и отрицательных качеств ДР.
Начнем с плюсов:
- получатель вправе дальше проживать в недвижимости, участвующей в сделке;
- недвижимость передается плательщику сразу после удостоверения;
- сделка относительно легко расторгается при невыполнении обязанностей сторонами.
Из минусов – высокие риски для получателя. До его смерти недвижимость принадлежит плательщику лишь номинально, и некоторые люди предпочитают «ускорять» этот процесс преступными методами. Кроме того, изменение состояния передаваемого имущества не является основанием для расторжения сделки, и плательщику придется дальше выполнять обязательства, даже если недвижимость его перестала устраивать.
Если договором предусмотрена ответственность за просрочку платежей, плательщику придется платить штрафы. Размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ, если иные санкции не указаны в документе (ст. 588 ГК РФ).
Сравнение и отличия договора ренты и дарения
Между ДР и ДД есть несколько отличий:
| Дарение | Рента |
|---|---|
| Безвозмездная сделка | Имущество передается на возмездной основе |
| Одаряемые, не приходящиеся дарителям близкими родственниками, платят 13% НДФЛ | Сделка налогообложению не подлежит (Письмо ФНС от 05.09.2019 № БС-3-11/7921@) |
| Подарок передается без предъявления встречных условий | Присутствуют встречные условия |
| Нотариальное удостоверение требуется не всегда | Обязательна нотариальная форма |
| Заключается устно, за исключением случаев, когда предусмотрена письменная форма | Оформляется письменно |
Нужно ли удостоверять договор дарения или ренты у нотариуса?
Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом, а для дарения удостоверение требуется только в отдельных случаях:
- отчуждается доля в праве собственности;
- в сделке участвует представитель по доверенности;
- дарится имущество несовершеннолетнего;
- от имени дарителя действует опекун.
Обратите внимание! По закону не допускается дарение от лица ребенка до 14 лет или недееспособного гражданина. Такую сделку не удостоверит ни один нотариус.
Совет юриста: подпись нотариуса не гарантирует невозможность оспаривания, но существенно ее снижает. Если удостоверение по закону необязательно, все равно лучше обратиться в нотариальную контору, чтобы обезопасить себя.
Основания для оспаривания договора дарения или ренты
Оспорить дарственную или ДР можно по основаниям, указанным в ст. 166-179 ГК РФ:
- подписание ограниченно дееспособным или недееспособным гражданином;
- сделка не удостоверена нотариусом, если его подпись обязательна по закону;
- при оформлении допущены существенные нарушения, противоречащие законодательству;
- сделка совершена дарителем или получателем ренты под воздействием физического или психологического давления;
- для отчуждения общенажитого супругами имущества не получено согласие супруга получателя или дарителя;
- при подписании гражданин не осознавал последствий сделки, не понимал ее природу;
- договор заключен без дальнейших правовых последствий (мнимая сделка);
- оформление с целью прикрытия дарения, ренты, купли-продажи, мены (притворная сделка).
Оспаривание возможно через суд. Исковое заявление подается по месту нахождения имущества, о котором ведется спор. Если иск затрагивает неимущественные вопросы, обращаться следует в суд по месту жительства ответчика.
Судебная практика
Аннулировать ДД или ДР очень тяжело, но шансы увеличиваются, если люди обращаются к опытным юристам для консультаций и представления интересов в судах.
Рассмотрим несколько примеров решений по делам, когда гражданам удалось отменить сделки:
- Решение № 2-2687/2017 2-49/2018 2-49/2018 (2-2687/2017;) ~ М-28/2017 М-28/2017 от 3 мая 2018 г. по делу № 2-2687/2017;
- Решение № 2-55/2019 2-55/2019(2-775/2018;)~М-675/2018 2-775/2018 М-675/2018 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-55/2019;
- Решение № 2-6170/2018 2-6170/2018~М-5525/2018 М-5525/2018 от 17 июля 2018 г. по делу № 2-6170/2018.
Результат разбирательств – возвращение сторон в первоначальное положение, которое было до заключения договоров.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли признать договор дарения рентой?
Да, если содержатся признаки ренты, и изначально заключена притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).
Что лучше: договор мены, дарения или ренты?
Это разные по сути и природе договоры. Мена выгоднее, если нужно обменяться недвижимостью, особенно в разных городах. Дарение выгодно для одаряемого, рента – для получателей. Плательщикам она может оказаться невыгодной: нередко за время жизни получателей им приходится выплачивать крупные суммы, превышающие стоимость квартир.
Что сложнее оспорить: договор ренты или дарения?
Зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность добиться отмены значительно больше при оспаривании дарственной.
Хочу передать дочери недвижимость, но так, чтобы она меня содержала. Что в этом случае лучше: рента или дарения?
Однозначно рента. При дарении нет вероятности, что одаряемый будет содержать дарителя – законом такая обязанность не предусмотрена, в отличие от ДР.
Можно ли оформить дарственную или договор ренты, если нет возможности прийти к нотариусу лично?
Да, заказав выезд нотариуса на дом. Услуга оплачивается отдельно.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Дарственная оформляется на безвозмездной основе без предъявления требований к одаряемому;
- По ренте плательщик обязуется передавать получателю деньги или выполнять обязанности по содержанию в иной форме;
- ДД иногда заключается устно, нотариальное удостоверение требуется в исключительных случаях;
- Договор ренты составляется письменно, удостоверение нотариусом обязательно;
- Дарственная выгодна для одаряемого, рента – для получателя: сумма выплат плательщиков зачастую значительно выше стоимости передаваемого по договору имущества.
Если вам нужна правовая помощь, обращайтесь к нам! Наши юристы предоставляют все виды поддержки и помогают людям разбираться в самых разных проблемах. Вы можете задать вопрос через онлайн-форму и получить ответ в течение 5 минут!
Я планирую подарить сыну квартиру по дарственной, но указать, чтобы мне было предоставлено право проживания, и чтобы сын содержал меня? Я на пенсии. Можно ли так сделать?
Здравствуйте! Нет, при дарении нельзя требовать предоставление денег или содержание, лучше оформить договор ренты. По договору дарения допускается включение пункта о проживании дарителя в подаренном имуществе.
Будет ли делиться дом, приобретенный по договору ренты, если я решу развестись с мужем? Сделка зарегистрирована в браке.
Здравствуйте! Да, будет. Разделу не подлежит только имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам (ст. 36 СК РФ).
Будет ли считаться имущество совместным по договору ренты, заключенному за полгода до регистрации брака?
Здравствуйте! Нет. Имущество, приобретенное супругами до заключения брака, остается в единоличной собственности.
Добрый день. С отцом был заключен договор ренты, сейчас настало время оформлять право собственности на квартиру. Сколько это будет стоить?
Здравствуйте! Регистрация права собственности обойдется в 2 000 руб.
Здравствуйте! Будучи в браке, муж оформил с бабушкой договор ренты. Из-за инвалидности я не работала, но получала пенсию. Сейчас бабушка умерла, а мы с мужем 2 года вместе не живем, не разведены. Хочу поделить имущество и отсудить половину доли в квартире. Можно ли так сделать, если я не работала?
Здравствуйте! По закону после регистрации брака доходы супругов признаются общими, даже если один из них не работает. Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому предусмотрен раздельный бюджет. В вашем случае имущество считается общенажитым, и вы можете обратиться в суд для раздела и без расторжения брака.