Что лучше и выгоднее договор дарения или купли-продажи?
Договоры дарения или купли-продажи при сравнении характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок. Если в одном случае может оказаться выгоднее продажа, то в другом – дарение. Ниже рассмотрим, что обойдется дешевле и быстрее, каковы основные отличия договоров, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.
В чем разница договора купли-продажи и дарения?
Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.
Есть и другие отличия:
| Дарение | Купля-продажа |
|---|---|
| Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ) | В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан |
| Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимость | Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов |
| НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ) | НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.
Освобождение от уплаты НДФЛ предусмотрено при продаже недвижимости, бывшей в собственности более трех лет и полученной в наследство от близкого родственника, в порядке приватизации, по ренте, или при отсутствии другого жилья в собственности. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (ст. 217.1 НК РФ) |
| Для передачи доли необязательно получать согласие остальных собственников или предоставлять им преимущество | Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные владельцы наделяются преимущественным правом покупки. Их необходимо уведомить о намерениях за 1 месяц. Если в течение месяца нет ответа или не дано согласия, продавец вправе продать долю. При реализации движимых вещей срок ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней (ст. 250 ГК РФ) |
| Даритель не вправе предъявлять встречные условия к одаряемому | Продавец может указать встречные условия: например, обязанность покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ) |
| Для отмены применяются нормы ст. 578 и общие положения ГК РФ о недействительности сделок | Для оспаривания применяются ст. 166-179 ГК РФ |
Особенности оформления дарственной
Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:
- Отчуждается недвижимость;
- Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
- Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).
Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.
Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.
Плюсы и минусы дарственной
Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной:
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Простота оформления | Даритель не получает выгоду |
| Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делится | Если суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть |
| Возможность отмены по инициативе дарителя | Если подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку |
| Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителей | Неправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность |
| Безвозмездность процедуры для одаряемого | Иногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы |
| Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке |
Содержание договора дарения
При составлении дарственной нужно указать четкую информацию о сделке, подарке и сторонах:
- Ф.И.О., паспортные данные одаряемого и дарителя;
- Сведения о предмете – подарке;
- Характер ДД: реальный (исполняется сразу) или консенсуальный (обещание дарения);
- Обязанности и права сторон;
- Условия отмены или изменения;
- Отсылка на получение согласия от супруга (если требуется);
- Подписи участников сделки.
Договор оформляется минимум в двух экземплярах, по одному остается у дарителя и одаряемого. Если дарится недвижимость, понадобится третий экземпляр для Росреестра.
Образец договора дарения квартиры:
Особенности оформления договора купли-продажи
Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.
ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:
- Продается доля в праве на недвижимость;
- Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.
Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.
Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.
Есть и другие преимущества:
- Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
- Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;
- ДКП по сравнению с ДД проще отменить.
Есть и минусы:
- Продавец обязан заплатить подоходный налог. Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.
- Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.
Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании ст. 170 ГК РФ остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной. Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.
Содержание договора купли-продажи
ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества.
Что еще понадобится:
- Сведения о продавце и покупателе;
- Данные о товаре;
- Обязанности сторон;
- Условия отмены сделки;
- Подписи покупателя и продавца.
Образец договора купли-продажи квартиры:
Оспаривание договоров
Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.
В первом случае перечень причин гораздо шире:
- Допущенные нарушения при приватизации;
- Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
- Составление ДКП недееспособным собственником;
- Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
- Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
- Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
- Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.
ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.
Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.
Судебная практика
Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:
- Решение № 2-5126/2019 2-5126/2019~М-3901/2019 М-3901/2019 от 29 июля 2019 г. по делу № 2-5126/2019 (Договор дарения);
- Решение № 2-1851/2019 2-1851/2019~М-1711/2019 М-1711/2019 от 17 июля 2019 г. по делу № 2-1851/2019 (Договор дарения);
- Решение № 2-140/2019 2-140/2019~М-118/2019 М-118/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-140/2019 (Договор купли-продажи).
Ответы юриста на частые вопросы
Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?
При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.
Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?
Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.
Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?
Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.
Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?
Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.
У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?
Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Наши юристы предоставляют помощь гражданам и юридическим лицам круглосуточно. Если ваша проблема требует правового решения, опишите ее в онлайн-форме и дождитесь ответа – он поступит уже через 5 минут!
Хочу купить квартиру за 5 млн., работаю официально. Смогу ли я получить налоговый вычет?
Здравствуйте! Да, сможете. Вычет оформляется в ИФНС или через работодателя. Максимальная сумма для вычета в вашем случае составляет 2 000 000 руб.
В браке муж получил по дарственной дом. За несколько лет мы сделали полную реконструкцию и ремонт. Сейчас за дом смело можно просить 5-7 млн., если продавать, но мы решили развестись и поделить имущество. Смогу ли я добиться через суд, чтобы дом включили в раздел?
Здравствуйте! Да, сможете на основании ст. 37 СК РФ, если удастся доказать, что за время совместной жизни путем общими вложениями существенно увеличилась его стоимость.
Планирую подарить дочери квартиру (она в браке), но так, чтобы при разводе ее не делили. Можно ли так сделать?
Здравствуйте! Да, можно. Ст. 36 СК РФ указывает, что имущество, полученное в браке в наследство или по договору дарения, разделу не подлежит.
Тетя хочет отдать мне дом. Что лучше: дарственная или договор купли-продажи?
Здравствуйте! При дарении вам придется платить большой налог от кадастровой стоимости дома. При покупке вы оплачиваете полную стоимость дома, но можете оформить налоговый вычет. Узнайте кадастровую стоимость и все рассчитайте. Как правило, дарение все же выгоднее.
Бабушка одна, у нее трое внуков, в том числе и я. Она хочет подарить мне дом с земельным участком. Нужно ли получать согласие остальных внуков? В случае ее смерти именно они будут получать наследство.
Здравствуйте! Согласие остальных внуков на дарение не требуется, достаточно волеизъявления дарителя.
Здравствуйте. В выписке ЕГРН в графе правообладатели указаны оба супруга, собственность-общая совместная. Значит ли это, что при договоре дарения они оба должны выступать в качестве дарителя? Или достаточно, кто то один из них даритель+согласие от другого.
Доброе утро, Ирина.
Так как жилым помещением владеют 2 супруга, значит и договор дарения должен быть от двоих собственников. Согласие второго супруга требовалось бы, если бы жилье было записано только на одного, но квартира или дом куплены в браке. А у вас совместная собственность, значит два собственника, но без выделения долей. Таким образом договор дарения должен составляться от двух дарителей.
Будут еще вопросы, обращайтесь.