Обращение взыскания на заложенное имущество: что это и как происходит? Отвечает юрист
«Два года назад купили с мужем квартиру в ипотеку. Все время исправно выплачивали, но в мае 2023 года начались проблемы с финансами. Иногда вносили платежи частично, но бывали и просрочки. Недавно пришло постановление от пристава об обращении взыскания на заложенное имущество. Что нам теперь делать? Можно ли сохранить квартиру?»
С таким вопросом к нам обратилась Наталья. Обращение взыскания на заложенное имущество – это крайняя мера, которая применяется только тогда, когда других вариантов нет. Наши юристы проконсультировали Наталью и подсказали, как прекратить эту процедуру. С банком удалось договориться, и в итоге забирать жилье у них с мужем не стали.
Я юрист, и в этой статье вы узнаете, что такое обращение взыскания на заложенное имущество в 2024 году, и как происходит процедура. Также я расскажу, когда обращение взыскания возможно во внесудебном порядке, и в каких случаях кредитору придется подавать заявление в суд.
Что значит обращение взыскания на заложенное имущество
Под заложенным подразумевается имущество, переданное кредитору в залог в обеспечение исполнения долговых обязательств. Например, если вы купили автомобиль в автокредит, он будет в залоге у банка до полного погашения задолженности.
Если автомобиль продан, банк может попробовать оспорить сделку. Но покупатель вправе подать исковое заявление о признании себя добросовестным приобретателем, если докажет, что на момент подписания договора купли-продажи не знал и не мог знать, что машина в залоге. В итоге у заемщика так и останется долг, а вот банк лишится предмета залога и будет решать вопрос взыскания задолженности другими путями.
С жильем аналогичная ситуация. Согласно ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания заложенного имущества осуществляется, если заемщик не выплачивает ипотеку более трех месяцев подряд. До полного погашения долга заемщик не может продать, подарить или обменять квартиру без согласия банка, поэтому риск покупки заложенной недвижимости гораздо ниже, чем автомобиля. Вся информация о залоге отражается в Росреестре.
Как правило, банки обращаются в суд для обращения взыскания на заложенное имущество, когда просрочка длится более полугода, и нет никаких вариантов урегулирования задолженности. В большинстве случаев судебные разбирательства банкам невыгодны, т.к. на них нужно тратить время и деньги. Проще предоставить клиенту ипотечные каникулы или одобрить реструктуризацию.
Даже если просрочка длится несколько месяцев, и заемщик погашает ипотеку частично, но сумма долга не превышает 5% изначальной стоимости недвижимости, суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество из-за недостаточности и несоразмерности долга.
Способы обращения взыскания
Обращение взыскания на заложенное имущество возможно как во внесудебном порядке, так и через суд. Например, в процессе банкротства решение о такой мере принимается судом, но перед этим на имущество накладывается арест, чтобы должник не смог продать его или переоформить на другого человека.
Разберемся во всех деталях подробнее.
Внесудебный порядок
Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество применяется, если это допустимо по условиям договора или соглашения. Например, договора об ипотеке, о залоге. Если соглашение удостоверено нотариусом, обращение взыскания осуществляется через нотариальную надпись.
Если же нет документа, которым предусмотрена возможность внесудебного обращения взыскания, кредитор должен обратиться в суд.
Когда не применяется
Забрать недвижимость без суда не могут, если есть причины, указанные в ст. 349 ГК РФ:
- Заложенная недвижимость является единственным жильем.
- Заемщик признан пропавшим без вести.
- Имущество выступает залогом для обеспечения одновременно нескольких обязательств перед разными кредиторами.
- Предмет залога относится к культурным, историческим ценностям.
- Имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых предусмотрен разный порядок обращения взыскания.
В некоторых случаях запреты можно обойти. Например, могут обратить взыскание на единственное жилье, если заключить соглашение об этом уже после длительной просрочки. Если имущество находится в залоге у нескольких залогодержателей, они могут договориться с должником об обращении взыскания без суда, заключив соглашение.
Через суд
Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только через суд, если стороны не договорились о применении внесудебного порядка. Но перед этим кредитор все равно обязан уведомить должника о своих намерениях. Чаще всего предоставляется время на погашение задолженности.
Как происходит обращение взыскания заложенного имущества без суда
Процедура обращения взыскания заложенного имущества состоит из нескольких этапов. В первую очередь кредитор направляет залогодателю (должнику) уведомление о том, что за ним числится просроченная задолженность, указав конкретную сумму и дату, до которой ее надо внести.
Если должник никак не реагирует, предпринимаются следующие шаги по изъятию имущества без обращения в суд:
- Должнику направляется уведомление об обращении взыскания на заложенное имущество.
- Составляется акт приема-передачи предмета залога.
- Залогодержатель организует торги, уведомляет о времени и месте их проведения должника.
- Проводятся торги. Из вырученной суммы погашается задолженность. Если деньги остались, они возвращаются должнику.
Если торги не состоялись, залогодержатель может оставить имущество себе и зачесть стоимость покупки. Если залогодержатель отказывается от выкупа, через месяц торги проводятся заново. Они тоже могут не состояться, и тогда залогодержатель в течение месяца может купить предмет залога, но на 25% дешевле суммы, указанной на первых торгах. При втором отказе залогодержателя от покупки заложенного имущества прекращает залог, и недвижимость остается за должником.
Продать заложенное имущество без проведения торгов нельзя, это требование законодательства. Процедура должна проводиться с учетом разъяснений, которые есть в Постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2023 №23 «О применении судами правил о залоге вещей».
Как забирают имущество через суд
Если по каким-либо причинам обращение взыскания на заложенное имущество невозможно, залогодержатель может обратиться в суд.
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Отправка претензии должнику. В ней указывается требование о погашении долга, срок внесения суммы, и право кредитора обратиться в суд.
- Получение копии искового заявления должником. Если он не закроет долг, кредитор подаст в суд исковое заявление, а его копию отправит перед этим ответчику.
- Арест имущества. Применяется судом для обеспечения сохранности, чтобы должник не мог продать или подарить его.
- Принятие решения об обращении взыскания. Когда оно вступит в силу, кредитор может забрать исполнительный лист.
- Возбуждение исполнительного производства. Оно возбуждается приставом по заявлению взыскателя на основании исполнительного листа, выданного судом.
- Изъятие имущества. Оно изымается приставами, составляется акт в присутствии двух свидетелей.
- Продажа предмета залога через публичные торги. Этим занимаются приставы.
Если денег от продажи заложенного имущества недостаточно для погашения задолженности, могут изъять и продать другие ценности.
Как сохранить имущество
Теперь разберемся, как избежать обращения взыскания на заложенное имущество. Если вы столкнулись с финансовыми трудностями, не игнорируйте звонки из банка. Лучше сами позвоните туда и объясните ситуацию, в большинстве случаев банки идут навстречу и предоставляют отсрочку платежей. Могут дать и кредитные каникулы на срок 6-12 месяцев, если у вас есть веские причины, по которым вы временно не можете оплачивать ипотеку.
Если же процедура обращения взыскания на заложенное имущество уже начата, вы можете прекратить ее, полностью погасив задолженность или заключив с банком соглашение о реструктуризации, после оформления которого кредитор подаст заявление об окончании производства. В таком случае квартиру вам вернут, даже если она уже выставлена на торги, а исполнительное производство будет окончено.
Судебная практика
ПАО «Сбербанк» обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество. Ответчиком выступал заемщик, данные скрыты. В обоснование требований истец указал, что с заемщиком был заключен кредитный договор на сумму 1.2 млн. руб. под 11.2% годовых. Оформили ипотеку на покупку квартиры, которая до погашения долга передана в залог кредитору.
Со слов представителя истца, ответчик неоднократно нарушал сроки внесения платежей, в результате образовалась просроченная задолженность. Должнику направляли требование о досрочном возврате кредитору всей суммы, а также о расторжении кредитного договора, но на момент подачи искового заявления оно не исполнено.
Согласно отчету об оценке заложенной недвижимости, ее рыночная стоимость составляет 1 310 000 руб. Начальная продажная цена должна быть установлена в размере 1 048 000 руб. (скидка 20%). На оценку имущества истец потратил 1 200 руб. ПАО «Сбербанк» просил обратить взыскание путем продажи квартиры ответчика с публичных торгов, а деньги, полученные от реализации, направить на погашение задолженности по кредитному договору. Также истец просил взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб., затраты на оценку недвижимости в размере 1 200 руб.
Судом установлено, что на момент подачи искового заявления размер задолженности составляет 1 432 446,42 руб., в том числе просроченный основной долг – 1 177 097,08 руб., просроченные проценты – 208 400,78 руб., неустойки за невыполнение условий договора – 44 607,14 руб., неустойка за просроченный основной долг -236,37 руб., неустойка за просроченные проценты – 2 105,05 руб.
Мнение суда: истец прав. Представленный им расчет задолженности соответствует требованиям договора. Доказательства, подтверждающие наличие просроченного долга и оснований для обращения взыскания, суду представлены.
Решение: исковые требования ПАО «Сбербанк» удовлетворить (Решение № 2-618/2022 от 5 декабря 2022 г. по делу № 2-618/2022).
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Обращение взыскания на заложенное имущество – мера, которая применяется по инициативе кредитора в самых крайних случаях.
- Обратить взыскание на заложенное имущество можно во внесудебном порядке или через суд.
- Если есть основания, предмет залога может быть взыскан и реализован на торгах.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
