Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?
Если нет полной суммы для покупки недвижимости, рассрочка – оптимальный вариант. Ее можно оформить на квартиру как на первичном, так и на вторичном рынках, но нужно учитывать и подводные камни. Рассмотрим, как купить жилье в рассрочку у застройщика или физического лица, какие понадобятся документы, возможные риски, преимущества и недостатки такой сделки.
Что значит квартира в рассрочку?
Рассрочка – это способ оплаты недвижимости, при котором покупатель вносит платежи в установленные сроки согласно договору. Сначала обычно требуется первоначальный взнос от 10%, затем – остальная сумма по частям.
Чаще всего используется рассрочка при покупке квартиры у застройщика, реже – у физических лиц. Это связано с тем, что большинству продавцов нужны деньги сразу на приобретение жилья. Строительные компании же зарабатывают на этом, и им выгодно продавать квартиры таким способом.
Виды рассрочек
Рассрочки на покупку недвижимости бывают нескольких видов:
- Беспроцентные, когда покупатель не переплачивает.
- Процентные, когда на остаток задолженности начисляется процентная ставка, как в банке.
Выгоднее беспроцентная рассрочка. Она наиболее распространена у застройщиков, которым нужно быстрее распродать квартиры.
Обратите внимание! Рассрочки предоставляются по согласованию сторон по любым договорам: договору долевого участия в строительстве (ДДУ), купли-продажи (ДКП), уступки права требования. ДДУ заключается, когда дом на стадии строительства. ДКП – когда он уже сдан в эксплуатацию. Договор уступки права требования оформляется дольщиком, который купил еще не построенную квартиру, но хочет продать ее другому человеку.
Кому подойдет рассрочка за квартиру?
Перед тем как оформить квартиру в рассрочку, нужно ознакомиться с нюансами сделки. Такой вариант покупки подойдет только тем, у кого есть стабильно высокий доход:
- Рассрочка у застройщика оформляется на ограниченное время, обычно 1-3 года. За этот период нужно полностью погасить задолженность, платежи будут внушительными.
- Условия рассрочки у физических лиц более лояльны. Если получится договориться, можно оформить ее и на 5 лет. Но платежи все равно будут большими по сравнению с ипотекой.
Пример. Человек купил квартиру в рассрочку у застройщика по ДКП за 5 000 000 руб. Долг должен быть погашен за 36 месяцев. Первоначальный взнос – 500 000 руб. (10%), остаток задолженности – 4 500 000 руб. Ежемесячный платеж составит:
4 500 000/36 = 125 000 руб.
Есть и преимущество – переплаты по беспроцентной рассрочке в любом случае не будет.
Примечание: покупать квартиры в рассрочку выгодно самозанятым и ИП. Им банки менее охотно одобряют ипотеку, чем работающим по трудовым договорам. У застройщиков же требования более лояльны.
Чем рассрочка отличается от ипотеки?
Между ипотекой и рассрочкой есть большие отличия:
| Условия | Рассрочка | Ипотека |
|---|---|---|
| Залог | Недвижимость в залог не предоставляется | Купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка до полного погашения задолженности |
| Кредитор | Застройщик или продавец-физическое лицо | Банк |
| Риски | В основном рискует продавец | Практически отсутствуют |
| Срок оформления | Квартиру можно купить за одну неделю | В среднем оформление занимает один месяц |
| Документы | Требуется минимальный перечень документов | Требования к документам строже |
| Количество участников сделки | Договор заключается только между продавцом и покупателем | Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, затем – ДКП с продавцом |
| Срок | На погашение дается в среднем до трех лет | Ипотека оформляется на период до 30 лет |
| Переплата | Отсутствует или минимальна | Может превышать стоимость квартиры; ставка зависит от банка, ипотечной программы и уровня ключевой ставки ЦБ |
| Порядок погашения | Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал, раз в полгода | Ежемесячно аннуитетными платежами |
Рассрочка при покупке квартиры в новостройке: условия, порядок действий
Для начала покупателю нужно найти застройщика и проверить официальную регистрацию, наличие разрешения на строительство, проектную документацию. Важно тщательно ознакомиться с программами рассрочки.
Что делать далее:
- Если застройщик и квартира устраивают, заключить ДДУ или ДКП и зарегистрировать все в Росреестре.
- Получить от Росреестра итоговый пакет документов.
- Своевременно вносить платежи по договору.
Когда строительство будет завершено, нужно проверить качество сданной квартиры и подписать передаточный акт, затем оформить право собственности.
Содержание и образец договора
В ДДУ или ДКП с застройщиком должна быть вся информация о сделке и рассрочке:
- Наименование, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. руководителя компании-продавца.
- Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные покупателя.
- Сведения об объекте недвижимости: площадь, количество комнат, кадастровый номер (если присвоен).
- Информация о рассрочке: стоимость жилья, размер первоначального взноса, срок рассрочки, сумма обязательных платежей и срок уплаты.
- Ответственность за невыполнение обязательств сторонами.
- Права и обязанности сторон.
- Подписи участников сделки.
Документы
Для заключения сделки с застройщиком покупателю понадобится паспорт. Продавец же должен представить проектную документацию и разрешение на строительство.
Расходы
При покупке квартиры в рассрочку у застройщика дополнительные расходы обычно не появляются. Нужно только оплатить госпошлину за регистрацию ДДУ – 700 руб. для гражданина. Регистрация перехода права собственности по ДКП обойдется покупателю в 4 000 руб. (если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн руб.). О защите прав при задержке строительства рассказано в статьях «Застройщик просрочил сдачу квартиры: как взыскать неустойку?» и «Как выиграть суд с застройщиком?».
Строительные компании оформляют документы самостоятельно, поэтому тратить деньги на услуги юристов не приходится.
Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц
Приобретение квартиры в рассрочку у собственника-физического лица – более сложная процедура, чем у застройщика. В первом случае придется договариваться о рассрочке, и не каждый на это согласится. Компании же ориентированы на скорейшую продажу недвижимости, и у большинства из них уже есть программы рассрочек.
Как купить недвижимость у физлица:
- Найти подходящую квартиру, договориться о рассрочке и других условиях сделки с собственником.
- Заключить ДКП, передав задаток в качестве первоначального взноса.
- Подать документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Право собственности будет переоформлено на покупателя в течение 7-9 дней. В ДКП указывается рассрочка, поэтому до полного погашения задолженности жилье будет в залоге у продавца. Новый собственник не сможет подарить, продать или обменять его. Когда долг будет погашен, нужно взять у продавца расписку и представить в Росреестр, тогда ограничения снимут.
Содержание и образец договора
ДКП недвижимости в рассрочку с физическим лицом должен содержать те же сведения, что и с застройщиком. Но вместо реквизитов организации указываются Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения и адрес регистрации продавца.
Какая еще информация понадобится:
- Гарантия, что квартира не находится в залоге.
- Способы и порядок погашения рассрочки, сумма платежей, срок действия.
- Сведения о передаче объекта в залог продавца до погашения задолженности.
- Подписи сторон.
ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у продавца и покупателя, третий передается регистратору.
Документы
Чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю достаточно только паспорта. Продавец же представляет полный набор документов:
- выписку из ЕГРН;
- паспорт;
- документ, на основании которого он зарегистрировал право собственности.
Также понадобится выписка из домовой книги и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Расходы
Госпошлину за регистрацию перехода права собственности – 4 000 руб. (если кадастровая стоимость не превышает 20 млн руб.) – платит тот, на кого регистрируется право, то есть покупатель. Могут быть и другие расходы:
- Если ДКП удостоверяется нотариусом по желанию сторон: при сделке с посторонним лицом – 3 000 руб. + 0,4% цены до 1 млн руб., 7 000 руб. + 0,2% суммы свыше 1 млн руб. при цене до 10 млн руб., 25 000 руб. + 0,1% суммы свыше 10 млн руб. (не более 100 000 руб.); при сделке с супругом, родителями, детьми, внуками – 3 000 руб. + 0,2% (не более 50 000 руб.). Если цена ниже кадастровой стоимости, тариф считается от кадастровой. Если же нотариальная форма обязательна (например, при продаже доли в квартире – ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), тариф равен госпошлине по НК РФ: 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22 Основ о нотариате).
- Если ДКП оформляется у юриста – от 2 000 руб. Нотариусы берут больше – от 3 000 руб.
- Если требуется нотариальное согласие супруга продавца на продажу – 500 руб. за удостоверение, от 1 000 руб. за оформление в нотариальной конторе.
Совет юриста: чтобы подстраховаться, лучше доверить ведение сделки юристу. В отличие от нотариуса, он полностью проверит сделку на юридическую чистоту. Нотариусы же по большей части проверяют только представленные документы.
Продажа квартиры в рассрочку: риски
У продавца при продаже квартиру в рассрочку рисков довольно много:
- Если вероятность, что покупатель перестанет вносить платежи или будет постоянно их задерживать.
- Если сделку решит расторгнуть покупатель, нет никаких гарантий, что недвижимость вернут в прежнем состоянии.
- Если покупатель перестанет платить по ДДУ, придется расторгать его через суд.
- Если рассрочка беспроцентная, до полного погашения часть денег «съест» инфляция.
Риски покупателя минимальны. Он может столкнуться с проблемами, если потеряет доход и возможность выплачивать рассрочку, или продавец откажется снимать обременение после погашения задолженности. Но в основном больше рискуют продавцы.
Покупка недвижимости в рассрочку: преимущества и недостатки
Для продавца главное преимущество рассрочки заключается в том, что он быстрее так продаст неликвидную недвижимость. Если же квартира находится в хорошем состоянии и расположена в удобном районе, ему нет смысла соглашаться на такую сделку с посторонним человеком.
Недостатков для продавца все же больше, и они напрямую связаны с рисками, о которых говорилось ранее.
Для покупателя рассрочка выгодна, особенно беспроцентная, если нет всей суммы на покупку недвижимости. Если же он перестает вносить платежи, к нему может быть применена ответственность в виде штрафов и пени, предусмотренная договором.
Ответственность за просрочку платежей
Договором может быть предусмотрена ответственность в виде штрафов и пени для покупателя при несвоевременном внесении платежей. На основании ст. 332 ГК РФ продавец вправе взыскать с покупателя неустойку, если она указана в договоре. Если же неустойка договором не предусмотрена, за просрочку оплаты взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ – в размере ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.
На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ при нарушении обязательств продавец вправе потребовать возврат недвижимости, отказавшись от исполнения ДКП.
Исключение – ситуация, когда покупатель уже оплатил половину стоимости квартиры: в этом случае она не возвращается, но для урегулирования вопроса придется обращаться в суд.
НДФЛ при продаже квартиры в рассрочку
Если недвижимость была в собственности более 5 лет, НДФЛ платить не нужно. При получении жилья по договору дарения, в результате приватизации или в наследство минимальный срок владения сокращается до трех лет. Трехлетний срок применяется и в случае, если на дату продажи квартира – единственное жилье продавца, а семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налога независимо от срока владения. В остальных случаях налог заплатить придется: с 2025 года по ставке 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год и 15% с превышения.
Примечание: если есть документы, подтверждающие расходы на покупку жилья, сумму от продажи можно уменьшить на сумму расходов. НДФЛ уплачивается в таком случае от разницы. Например, если квартира куплена за 5 000 000 руб., а продана за 5 500 000 руб., НДФЛ облагается только 500 000 руб.
Задекларировать доход и подать 3-НДФЛ можно в любом налоговом периоде. Например, если квартира стоит 3 000 000 руб., и платеж поделен на две части по 1 500 000 руб. (в 2019 и 2020 гг.), отчитаться можно сначала в 2019 г., а потом – в 2020 г. за указанную сумму. Или же подать декларацию в 2020 г. после полного закрытия долга покупателем (Письмо ФНС от 11 февраля 2015 г. N БС-4-11/2049).
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли не платить рассрочку за квартиру, если строительство остановлено?
Нет, иначе застройщик сможет потребовать неустойку за неуплату. Неисполнение обязательств компанией – это только ее ответственность. Дольщик тоже сможет взыскать неустойку, если ему не сдадут квартиру вовремя.
Можно ли заключить ДКП квартиры в рассрочку с работодателем, чтобы он потом сам вычитал обязательные платежи из зарплаты?
Да, законом это не запрещено. Но если покупатель уволится, это не освободит его от обязательств по ДКП.
Можно ли купить квартиру с рассрочкой платежа, если они принадлежит ребенку?
Нет. Для сделки требуется разрешение органа опеки, и рассрочку никто не одобрит.
Можно ли расторгнуть ДКП с рассрочкой, заключенный год назад, если я захотел продать квартиру и переехать в другое место?
Да, но продавец потребует полное погашение задолженности, и только после этого Росреестр снимет обременение. Можно договориться с ним и о закрытии долга за счет большого задатка от покупателя.
Можно ли получить имущественный вычет, если квартира куплена в рассрочку?
Да. Для этого нужно ежегодно подавать декларацию и документы, подтверждающие погашение платежей за налоговый период.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Каждый должен знать, что такое квартира в рассрочку, т.к. порядок оформления и вид договора напрямую зависит от того, где она приобретается: на первичном или вторичном рынках, у организации или физического лица.
- Застройщики заранее разрабатывают программы рассрочек на недвижимость, в то время как с физлицами приходится договариваться, и не каждый соглашается на такую сделку.
- Рассрочка бывает процентной или беспроцентной. Чаще всего при покупке у застройщика используется второй вариант. Физлица могут устанавливать процентные ставки.
1 ответ
Комментарии
0