Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры?
Недействительность сделки купли-продажи признается через суд с учетом положений § 2 ГК РФ. Можно расторгнуть договор и в мирном порядке, но до регистрации перехода права собственности. Чаще всего людям приходится обращаться в суды, но безосновательно сделку недействительной не признают. Рассмотрим, на каких основаниях можно оспорить договор купли-продажи (далее – ДКП), каковы последствия оспаривания, и как это сделать в судебном или мирном порядке.
Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры?
Любой договор можно оспорить, но при наличии оснований. Согласно ст. 166 ГК РФ, сделки бывают:
- Оспоримыми, признаются таковыми через суд.
- Ничтожными, признаются таковыми вне зависимости от наличия или отсутствия судебного решения.
Примечание: признание сделки купли-продажи недействительной возможно лишь при наличии оснований. Если после регистрации права собственности покупатель или продавец просто передумали, оспорить ДКП не получится.
Оспоримые сделки
Оспоримыми считаются сделки, которые так или иначе затрагивают права и интересы продавца, покупателя или третьего лица.
Рассмотрим, какие могут быть основания для оспаривания через суд.
Составление договора с нарушением законодательства
Согласно ст. 550 ГК РФ, ДКП составляется в письменной форме. Если он заключен с нарушением требований к форме или содержанию, его можно оспорить.
Например, если в нем нет сведений о проданной квартире, или отсутствует информация о человеке, имеющем право пожизненного проживания там.
Нарушены права участника или третьего лица
Под нарушением прав подразумевается:
- Продажа недвижимости неуполномоченным лицом. По закону это возможно при наличии нотариальной доверенности (ст.185.1 ГК РФ). Если ее не было или вид доверенности не соответствует типу сделки, последнюю можно оспорить.
- Продажа жилья представителем по доверенности за низкую стоимость, не соответствующую интересам собственника. Например, если рыночная цена квартиры равна 3 000 000 руб., а поверенный продал ее за 1 000 000 руб.
Третьи лица тоже могут оспорить ДКП в нескольких ситуациях:
- Продана доля в праве собственности, и продавец не предоставил владельцам других долей преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
- Квартира получена продавцом по наследству, но появился другой наследник, не успевший заявить о своих правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если суд восстановит срок принятия наследства, он тоже сможет претендовать на недвижимость.
- Недвижимость приобретена продавцом в браке, но он не получил нотариальное согласие супруга на продажу. По закону оно обязательно, если нет брачного договора, в котором указан иной порядок распоряжения имуществом (ст. 35 СК РФ).
Важно! При оспаривании ДКП третьими лицами суды чаще всего принимают сторону добросовестных покупателей. Продавцов только обязывают компенсировать стоимость их долей. Если же не предоставлено преимущественное право покупки, владелец другой доли сможет перевести покупателя на себя, и тогда договор аннулируют.
Не выделена обязательная доля в квартире при использовании материнского капитала
Закон обязывает выделять доли всем членам семьи при покупке квартиры с маткапиталом или погашении ипотеки им же. Нередко это требование нарушается, и владельцы сертификатов продают жилье без выделения долей. Так делать нельзя: сделку сможет оспорить орган опеки, ПФР, второй супруг или сам ребенок по достижении совершеннолетия.
Договор подписан несовершеннолетним от 14 лет
По закону дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Если оно не получено, законные представители могут отменить куплю-продажу через суд.
Но такие ситуации встречаются крайне редко. С большой долей вероятности Росреестр откажется принимать документы на регистрацию перехода собственности, если продавцом или покупателем выступает несовершеннолетний без согласия родителей.
Примечание: оспорить ДКП не получится, если ребенку исполнилось 16 лет и он обрел полную дееспособность в связи со вступлением в брак или по иным причинам.
Договор подписан с недееспособным
По закону операции с имуществом граждан, признанных недееспособными, совершаются опекунами с разрешения органа опеки. Если это правило нарушено, опека вправе обратиться в суд. Самостоятельно подписывать документы недееспособный не может.
Договор подписан под влиянием заблуждения
Согласно ст. 178 ГК РФ, оспорить договор купли-продажи может сторона, подписавшая его под влиянием существенного заблуждения.
Заблуждение считается существенным, если:
- В договоре есть описки, опечатки, искажающие суть сделки.
- Покупателя ввели в заблуждение касаемо предмета – недвижимости, и она не соответствует заявленным продавцом качествам. Например, после регистрации выяснилось, что в квартире есть скрытые дефекты, о которых бывший собственник не предупредил.
- Покупатель или продавец заблуждаются относительно природы сделки.
- Одна сторона заблуждается в отношении другой стороны, с которой заключается договор.
Обратите внимание! Суд откажет в оспаривании купли-продажи квартиры, если ответчик согласится на выполнение условий, указанных в ДКП, и устранит замечания или выполнит требования продавца.
Договор купли-продажи заключен на невыгодных условиях
Чаще всего признание купли-продажи квартиры недействительной происходит, если она принадлежала организации.
Например, если директор продал ее по заниженной стоимости, действуя в ущерб интересам предприятия.
Ничтожные сделки
Признавать ничтожную сделку через суд не всегда обязательно. В большинстве случаев ничтожный ДКП просто не примут для регистрации права собственности в Росреестре. Например, если недвижимость продается с обременением, сделка нарушает требования законодательства.
Мнимая или притворная сделка
Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимой признается сделка, совершенная для вида, без цели создания дальнейших правовых последствий. Например, если человек собирается банкротиться, и заранее «продает» жилье родственнику, но при этом продолжает жить там и дальше.
Притворной считается операция, если она совершена для прикрытия другой сделки. Например, когда вместо оформления ДКП продавец подписывает договор дарения, чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости.
Договор подписан ребенком до 14 лет
ДКП недвижимости несовершеннолетних до 14 лет подписывают родители или иные законные представители с согласия опеки. Если это правило нарушается, договор могут признать недействительным.
Примечание: документы от ребенка в Росреестре или МФЦ не примут, поэтому и обращаться в суд, скорее всего, не придется.
Использование подложных документов
Если покупателю при выходе на сделку представлены подложные документы, он вправе оспорить ДКП через суд. Например, при предоставлении фальшивого правоустанавливающего документа продавцом: свидетельства о наследстве, старого ДКП, договора мены, дарения, ренты.
Продана недвижимость с обременениями
Признать куплю-продажу недействительной можно через суд, если недвижимость на момент подачи документов находится в залоге или под арестом. Регистратор просто приостановит переход права собственности до снятия обременений. Также в качестве одного из исковых требований можно указать возврат аванса или задатка, если деньги переданы продавцу при подписании ДКП.
Последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
Последствия признания оспоримых и ничтожных сделок с квартирами всегда одинаковы:
- Продавец возвращает деньги покупателю, взамен переоформляется право собственности на него.
- Если имущество вернуть не получается и оно продано добросовестному приобретателю, покупателю возвращается сумма, указанная в ДКП.
Совет юриста: именно по указанной выше причине нельзя занижать цену жилья, как бы не просил продавец, который хочет снизить НДФЛ. При оспаривании ДКП он вернет только то, что указано в договоре.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости без суда?
Стороны могут расторгнуть ДКП и без обращения в суд, если оба согласны на это. Достаточно заключить соглашение о расторжении и подать в Росреестр, даже если процедура регистрации уже начата. Если право собственности уже зарегистрировано, возможна только «обратная» продажа, когда стороны меняются местами: продавец становится покупателем, покупатель – продавцом.
Примечание: соглашение составляется в той же форме, что и ДКП. Если он удостоверен нотариусом, для расторжения придется обращаться в нотариальную контору. Документ оформляется минимум в трех экземплярах: один остается с продавцом, другой – с покупателем, третий передается регистратору, если ДКП уже ему передан.
Содержание и образец соглашения
Соглашение подписывается обеими сторонами и содержит следующую информацию:
- Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
- Реквизиты расторгаемого договора: дата составления, номер.
- Сведения о недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
- Дата, с которой ДКП считается расторгнутым.
- Срок освобождения квартиры покупателем.
- Размер задатка или аванса, срок и порядок возврата.
- Подписи сторон, дата составления.
Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры при банкротстве?
На основании ст. 213.32 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по решению собрания кредиторов или инициативе финансового управляющего в процессе банкротства могут быть оспорены подозрительные сделки должника или сделки, влекущие за собой оказание предпочтений одному из кредиторов. Заявление может быть подано с даты введения реструктуризации догов.
Примечание: оспорить ДКП, заключенный с целью сокрытия имущества можно, если он оформлен в течение трех лет, предшествующих обращению должника с заявлением в арбитражный суд. Сделки, по которым отдается предпочтение одному из кредиторов, оспариваются, если они совершены после подачи заявления в арбитражный суд или в течение одного месяца до этого.
Кто может оспорить?
Признать сделку купли-продажи недействительной вправе только суд по заявлению одного из граждан, чьи права были нарушены:
- Продавец или покупатель.
- Орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
- Родственник, имеющий право пожизненного проживания в проданной квартире.
- Супруг продавца, если согласие на продажу не получено.
Сроки оспаривания
Срок исковой давности устанавливается ст. 181 ГК РФ. Ничтожные сделки признаются недействительными в течение трех лет с момента начала исполнения (регистрации права собственности). Если с иском обращается прокуратура или орган опеки, течение начинается со дня, когда стало известно об оформлении ДКП с нарушением законодательства.
Если ДКП подписан под влиянием угроз и насилия, обратиться в суд можно в течение года с момента прекращения насилия, угрозы и иных обстоятельств, при которых сделка считается оспоримой.
Как признать договор купли-продажи недействительным?
Для начала нужно удостовериться, есть ли основания признания сделки купли-продажи недействительной. Если да, дальнейший порядок действий будет выглядеть так:
- Составление искового заявления в трех экземплярах. Один отправляется или передается под расписку ответчику, второй нужен для суда. Третий остается у истца с пометкой о принятии судом.
- Отправка одного экземпляра заявления ответчику.
- Подача документов в районный или городской суд по месту расположения спорной квартиры.
- Участие в судебных разбирательствах. Придется представлять доказательства, подтверждающие недействительность. Без них суд исковые требования не удовлетворит.
- Получение судебного решения. Удостоверенная копия выдается в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.
Примечание: разбирательства длятся до двух месяцев, но иногда занимают и больше времени, если дело сложное. Оспорить решение можно в течение одного месяца.
Содержание и образец искового заявления
Исковое заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ и содержать информацию об:
- Истце: Ф.И.О., дата рождения, адрес проживания, паспортные данные, номер телефона.
- Ответчике: Ф.И.О., дата рождения, место жительства, паспорте и ИНН (при наличии).
- Оспариваемом договоре: дата и место заключения, номер.
- Недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Дате регистрации права собственности.
- Основаниях, по которым ДКП нужно признать недействительным.
- Обосновании требований с точки зрения законодательства.
В конце указывается перечень представленных документов, ставится подпись.
Документы
В суд истцом предоставляется:
- заявление;
- квитанция об уплате госпошлины;
- оспариваемый ДКП;
- выписка из ЕГРН.
Если ранее предпринималась попытка урегулировать вопрос с ответчиком мирным путем, понадобится подтверждение: например, письменное предложение расторгнуть договор.
Госпошлина
Госпошлина уплачивается согласно ст. 333.19 НК РФ, размер зависит от цены иска – стоимости квартиры:
- До 20 000 – 4%, минимум 400 руб.
- От 20 000 до 100 000 – 800 руб.+3% от суммы свыше 20 000.
- От 100 000 до 200 000 – 3 200+2% от суммы свыше 100 000.
- От 200 000 до 1 млн. – 5 200+1% от суммы свыше 200 000.
- От 1 млн. – 13 200+0,5% от суммы, превышающей 1 млн.
Обратите внимание! Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб. Если исковые требования удовлетворят, ее вместе с остальными судебными расходами можно взыскать с ответчика.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведение итоги:
- Признание договора купли-продажи ничтожным или оспоримым автоматически влечет его недействительность, но оспаривание возможно только через суд.
- Если суд признает ДКП недействительным, продавец получит обратно квартиру, покупатель – деньги.
- Подать исковое заявление вправе человек, чьи права были нарушены сделкой, либо сам ее участник. Обратиться в суд может и орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
У моей престарелой мамы квартира в собственности,но вчера узнала,что она ее переписала на мо младшую сестру . могу ли я обратиться в суд? Сделка состоялась без моего ведома ,но я тоже дочь и имею право на это жилье.
Добрый вечер, Светлана.
Переписала на младшую сестру – это значит оформили договор дарения? Я правильно поняла? Люди в преклонном возрасте имеют ряд заболеваний, которые в ряде случаев влияют на их способность адекватно оценивать обстановку. Но такое положение наблюдается далеко не у всех людей в возрасте. Скажите, ваша мама страдает психическими заболеваниями, может у нее есть болезни которые влияют на ее восприятие реальности и способность адекватно оценивать окружающую обстановку. Есть старческий маразм, болезнь Альцгеймера и т.п. Могут быть и последствия после инсульта либо же иного тяжкого заболевания. Если ваша мама, несмотря на солидный возраст пребывает в твердом уме и трезвой памяти и адекватно оценивает окружающую обстановку, отменить договор дарения в виду того, что вы не согласны с передачей квартиры младшей сестре будет невозможно. Мама собственник и вправе распоряжаться своим имуществом как пожелает.
Будут еще вопросы, обращайтесь.