Альтернативная сделка с недвижимостью
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры пользуется популярностью на рынке недвижимости. Это обусловлено безнадобностью большинству участников собирать большую сумму для покупки жилья. Главным источником денежных поступлений является головной собственник (покупатель). Остальные обменивают свою жилплощадь на другую, порой с доплатой или получением разницы от продажи. Все нюансы данного мероприятия будут разобраны в статье.
Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?
Под альтернативной сделкой подразумевается многоступенчатый обмен жилой площади, осуществляемый несколькими собственниками одновременно. По сути, это некая цепочка, включающая нескольких участников, одновременно подписывающих документы по купле-продаже своих квартир. Подобные действия не противоречат ГК РФ (гл. 9).
Аналогичным способом можно совершить прямой обмен квартир, но тех, что находятся в социальном найме (статья 72 ЖК РФ). Только подыскать варианты, устраивающие все стороны, практически невозможно. Поэтому неизбежно внесение доплаты.
Цепочка при покупке квартиры
В альтернативной сделке принимают участие минимум 3 стороны:
- покупатель первой в очереди квартиры;
- продавец под №1, который тоже нацелен на приобретение для себя новой квартиры;
- продавец под №2 – продает ту самую альтернативную жилплощадь покупателю-1.
В подобной сделке могут участвовать от 3 сторон и более. В случае большого количества составляющих звеньев приходится сделку делить на части. Это слишком сложная процедура в плане согласования условий. Поэтому риелторы обычно ограничиваются цепочками максимум из пяти участников.
Как происходит альтернативная сделка?
Подобный вид сделки представляет собой цепочку из продавцов и покупателей. Покупатели ничего не обменивают, а расчет за квартиру осуществляют наличными деньгами (верхние звенья). В среднее звено входят участники, одновременно продающие и покупающие, в нижнее – те, что передают свою недвижимость, взамен забирают средства из банковской ячейки.
Схема простейшей альтернативной сделки такая:
- участник 1 – у человека имеется наличность, которую он пускает на приобретение жилья;
- участник 2 – продает свою старую квартиру и сразу же приобретает другую;
- участник 3 – исключительно выставляет квартиру на продажу.
Основная сумма вносится наличными первым участником взамен на квартиру. Причем передает он ее не второму участнику (хозяину приобретаемой недвижимости), а сразу третьему. Если же образуется разница между стоимостью альтернативного и исходного жилья, она возвращается участнику 2. Либо он вносит доплату, если новая квартира оказывается дороже.
Когда все стороны пришли к единогласному соглашению, составляются договора купли-продажи на каждую взаимодействующую пару. Они подписываются и подаются на регистрацию в Росреестр в один день. После чего между сторонами осуществляется расчет.
Даже такой простой вариант альтернативной сделки может отнять целые сутки. Чем больше цепочка квартир, тем сложнее урегулировать все моменты и подготовить соответствующие документы. Это под силу только профессиональным риелторам, поскольку требуется досконально проверять каждую составную часть сцепки. В случае срыва хотя бы единственной купли-продажи, развалится вся последовательность, что чревато убытками для участников.
Пошаговый порядок проведения альтернативной сделки
Последовательность проведения альтернативной сделки, практически такая же, как при прямой продаже.
Этапы купли-продажи, где участвуют 2 альтернативные квартиры:
- оцениваются реализуемые жилые объекты;
- подбирают альтернативные варианты и одновременно ищут приобретателя квартиры, первой в цепочке;
- как только находится покупатель, оформляется задаток или аванс на квартиру 1;
- удостоверяются в юридической чистоте недвижимости:
- собирают необходимый пакет документов, составляют предварительные договора по всем трем объектам и подписывают их;
- заключают основные договора купли-продажи (ДКП) одновременно;
- передают документы по всем сделкам на регистрацию права собственности;
- получают завизированные в Росреестре бумаги на руки;
- участвующие стороны рассчитываются между собой безналичными перечислениями и с помощью зарезервированной банковской ячейки (для основной суммы);
- подписывают акт приема-передачи недвижимости, что подтверждает отсутствие претензий у покупателя.
Если какая-то из квартир в цепи приобретается по ипотеке, принцип действий не меняется. Только банк может внести ряд своих корректив в документальном плане. А это способно замедлить весь процесс.
Перечень документов
В базовый пакет документов входят:
- паспорта российского образца всех участников сделки;
- доверенность (если интересы собственника представляет иное лицо);
- документальное подтверждение прав собственности на недвижимость, техпаспорта и выписки из ЕГРН;
- справка из ЖКХ об отсутствии прописанных на жилой площади, а также задолженностей по коммунальным услугам.
Если реализуется совместно нажитое имущество, потребуется письменное согласие от второго супруга.
Договор купли-продажи
Когда все документы подготовлены, приходит черед составления ДКП по каждой сделке в цепи. С этим лучше справится опытный юрист или нотариус.
Каким должно быть содержание документа:
- реквизиты паспортов двух сторон;
- полная информация о недвижимости;
- сумма приобретения за вычетом аванса (задатка);
- банковские реквизиты для перечисления безнала;
- двухсторонние права и обязанности;
- дата и подписи.
Такое соглашение не обязательно визировать нотариально. Однако процедура упрощает дальнейшее оформление, а также позволяет в дальнейшем избежать ряда проблем, в том числе с неправильно составленным текстом.
В обязанности нотариуса входит проверка ДКП на ошибки, законность и соблюдение интересов всех участников сделки. Он проводит разъяснительную беседу, при необходимости добавляет определенные пункты. Помимо этого, нотариус удостоверяется в наличие всех бумаг и верности их оформления, дееспособности участвующих лиц и их добровольном согласии. Это послужит доказательством, если потом кто-то попытается оспорить сделку в судебном порядке.
Регистрация сделки
Для регистрации договоров обращаются непосредственно в Росреестр или ближайшее МФЦ. Обязательно присутствие всех лиц, задействованных в процессе. Предоставляют сотруднику документы в оригинале и квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей (для каждой сделки). Взамен выдается расписка со списком сданных бумаг и датой повторного приема. В назначенный день надо будет подойти, чтобы забрать документы и правоустанавливающую выписку.
Процедура регистрации в Росреестре занимает стандартно 10 дней. В случае подачи договора, удостоверенного нотариусом, срок сокращается до 3 суток.
Расходы
В ходе альтернативной сделки надо быть готовым к следующим тратам:
- государственная пошлина;
- налоги;
- стоимость покупаемой недвижимости.
Возможно придется заплатить за дополнительные услуги:
- в нотариате;
- риелтору (примерно 5% от цены сделки);
- оценочной организации – от 2000 рублей (стоимость варьируется от региона, срочности, характеристик жилья);
- банку – за резервирование ячеек.
Передача денег
О способе расчета договариваются между собой заблаговременно. Это может быть аккредитив, использование банковской ячейки с наличностью. После закладки денежных средств для каждой ячейки составляется допсоглашение, где прописываются условия изъятия содержимого.
Важно грамотно составить схему взаиморасчетов.
К примеру, покупатель 1 помещает деньги в свою ячейку банка, доплату за альтернативную квартиру размещают в другой. Только после регистрации перехода права собственности всех объектов в цепи продавцу будет открыт к ним доступ.
В случае невозможности самостоятельно выстроить порядок расчета, рекомендуется обратиться к менеджеру банка за помощью. Он предложит оптимальные варианты, ответит на интересующие вопросы.
Рассчитаться между собой участники могут как до регистрации ДКП, так и после. Это оговаривается заранее.
Уплата налогов
При реализации жилплощади по альтернативной сделке налог платится в размере 13% от полученной прибыли (статья 228 НК РФ). Освобождаются от этого граждане, у которых недвижимость пробыла в собственности от 5 и более лет.
Купив квартиру по альтернативному варианту, можно претендовать на налоговый вычет в том же размере (13%). Это регламентируется статьей 220 НК РФ.
Риски альтернативной сделки
Альтернативные сделки таят определенные риски, с которыми не столкнешься при прямых продажах. В первую очередь речь идет о несогласованности действий сторон, затягивание процесса или неожиданный отказ кого-то из цепочки. Тогда приходится перекраивать всю схему и подыскивать новый объект для совершения купли-продажи. Чем длиннее цепь квартир, тем сложнее со всеми собственниками договориться.
На этапе регистрации возможна ситуация, когда одному из участников отказывают по непредвиденным причинам. Так как ДКП на каждое звено в альтернативной цепочке подаются по отдельности, то в случае устранения одного, автоматической приостановки процедуры не происходит. В результате остальные участники попадают в невыгодную ситуацию. Во избежание подобного исхода важно четко контролировать реальное положение и молниеносно реагировать на форс-мажор. Если у кого-то возникают проблемы, остальные должны направить заявление на приостановку регистрации, пока все не разрешится.
Когда привлекается риелтор, надо быть готовым к повышению тарифа из-за сложности сделки. Часто участники вынуждены занижать стоимость недвижимости для привлечения покупателей и ускорения проведения процедуры.
Заключение эксперта
Несмотря на определенные сложности, возникающие при альтернативной купле-продаже, подобный формат сделки часто оказывается наиболее выгодным. Для многих это становится единственным способом улучшить жилищные условия.
Положительные и отрицательные стороны такого варианта приобретения недвижимости:
| Плюсы | Минусы |
|
|
