Наследование права аренды земельного участка
Наследство включает в себя не только имущество покойного, но и права и обязанности. Если наследодатель при жизни заключил договор аренды земельного участка, и его срок не окончен, вы тоже можете пользоваться им.
Я юрист по наследственным делам. В этой статье я расскажу, кто может унаследовать право аренды земельного участка, как это переоформить, кому будет отказано во вступлении в наследство. Также вы узнаете, как переходят права на арендованный участок и когда придется обращаться в суд.
Можно ли наследовать право аренды земельного участка?
В соответствии со ст. 617 ГК РФ смерть арендатора или арендодателя не является основанием для расторжения договора. Иными словами, если умер арендодатель или арендатор (наследодатель), вы можете и дальше продолжать пользоваться участком.
Особенности перехода прав в зависимости от изменения сторон договора:
- Если умер арендодатель. Право требования арендной платы по договору переходит к наследникам.
- Если умер арендатор. Права переходят к его наследникам и договор продолжает действовать дальше на тех же условиях до окончания срока.
Исключение составляет ситуация, когда в договоре есть условие о расторжении договора в случае изменения сторон. В этом случае гибели одной из сторон прекращает действие договор.
Таким образом, право аренды земельного участка может быть передано по наследству, если стороны не предусмотрели иное.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Обратите внимание! Закон не обязывает новые стороны переоформлять договор. Он сохраняет свое действие, несмотря на переход прав к наследнику. Однако желательно договор переоформить.
Если наследник не желает арендовать участок, то договор по окончании срока будет расторгнут.
Если арендодателем является государство или муниципалитет, землю в некоторых случаях можно приватизировать бесплатно. Например, если участок был в аренде более шести лет, или арендатор является малоимущим, инвалидом, ветераном ВОВ или многодетным родителем.
Когда переход прав по договору невозможен?
В ряде случаев переход прав на земельный участок в наследство по договору аренды не предусмотрен. Среди них:
- Договор оформлен на срок менее 1 года.
- Контракт был заключен на безвозмездной основе.
- Условиями договора прямо запрещен переход прав по наследству.
- Наследником покойного арендатора является арендодатель.
- Если у арендатора нет наследников, а в аренде была государственная земля, то договор считается расторгнутым.
Отдельно необходимо выделить момент о наследовании иностранцами. Граждане других государств не могут получить в наследство договор аренды сельскохозяйственных земель.
Также на договор действуют нормы законодательства, предусмотренные для наследства:
- право аренды не перейдет по наследству по завещанию, если оно признано недействительным;
- право не может быть передано наследнику, если он признан недостойным (при совершении преступления против наследодателя, родители, лишенные родительских прав, граждане, которые пытались незаконно увеличить свою долю в наследстве).
Таким образом, нельзя сказать, что договор аренды земельного участка гарантированно переходит по наследству. Каждая ситуация должна рассматриваться индивидуально.
Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора
Чтобы получить права аренды на земельный участок после смерти арендатора, наследникам необходимо вступить в наследство через нотариуса.
Обратите внимание! Перезаключение договора не является обязательным условием для правопреемства права аренды. Но получить у нотариуса свидетельство о наследстве придется. Только оно докажет, что конкретный наследник получил права покойного арендатора.
Чтобы наследник мог оформить в наследство право аренды земельного участка, необходимо соответствие следующим условиям:
- Договор аренды между наследодателем и собственником участка был зарегистрирован в Росреестре. А перед оформлением договора участок был оформлен надлежащим образом (состоит на кадастровом учете, имеет установленные границы).
- Наследник обратился для получения свидетельства о правах на наследство на право аренды земельным участком в течение 6 месяцев со дня гибли арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что фактически принял данный участок в наследство (занимался его обработкой, вывозил мусор). Информацию нужно подтвердить документально.
- Если наследник не имеет документальных доказательств, то ему придется обращаться в суд. Ответчикам в процессе будет собственник земельного надела.
Алгоритм действий
Процедура оформления свидетельства о правах на наследство включает:
- Сбор документов.
- Обращение к нотариусу.
- Оплату госпошлины.
- Получение свидетельства.
- Переоформление договора.
Образец заявления
Заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о правах на наследство включает следующие сведения:
- наименование нотариальной конторы;
- сведения о наследнике;
- название документа;
- информация о гибели арендатора;
- данные об участке (кадастровый номер, адрес);
- сведения о договоре аренды;
- основания наследования (закон, завещание);
- информация о другом имуществе покойного;
- данные о других наследниках;
- дата и подпись.
Перечень документов
В данной ситуации необходимо подготовить общие документы для вступления в наследство и пакет документов для получения прав на аренду земельного участка.
Общий перечень включает:
- гражданский паспорт наследника;
- свидетельство о смерти покойного;
- справка о последнем месте регистрации арендатора;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о правах на наследство.
На земельный участок необходимо подготовить следующие сведения:
- договор аренды;
- выписку из ЕГРН;
- отчет по оценке права аренды земельного участка;
- согласие арендодателя на переход права по наследству.
Обратите внимание! Оценка права аренды – это отдельный вид оценки, который необходимо заказать в специализированной фирме. В данной ситуации речь идет не о стоимости земельного надела, а именно о стоимости права.
Сроки
Сроки для оформления права аренды земельного участка составляют:
- для оформления наследства через нотариуса – 6 месяцев с момента гибели арендатора;
- для восстановления пропущенного срока – 6 месяцев с момента, когда уважительные причины для пропуска срока отпали;
- для признания прав на аренду земельного участка по наследству – в течение 3 лет с момента отказа нотариуса в выдаче свидетельства о правах на наследство, но не позднее срока окончания договора.
Расходы
Процедура наследования предусматривает следующие расходы:
- Оценка права аренды земельного участка – в зависимости от региона обращения. В 2024 году в Москве и Московской области придется заплатить от 7 000 р.
- Госпошлина нотариусу – для детей, родителей, братьев, сестер и официального супруга – 0,3% от стоимости наследственного имущества. Для других получателей – 0,6%.
- Правовые и технические услуги нотариуса – в зависимости от региона обращения. В 2024 году в Москве за выдачу свидетельства о правах на недвижимое имущество каждому наследнику придется заплатить 6 000 р.
- Перерегистрация договора в Росреестре – 350 р.
Дополнительно наследникам переходит обязанность по оплате долгов по арендной плате, если наследодатель не успел их оплатить. Так как договор продолжает действовать в период оформления наследства, то арендную плату с момента гибели арендатора выплачивают наследники.
Как признать переход права аренды земельного участка в порядке наследования через суд?
Однако у наследников не всегда получается оформить права аренды через нотариуса. Например, если они не представили нотариусу договор аренды, или арендодатель возражает против перехода прав к ним. Также придется идти в суд, если пропущен срок принятия наследства, или когда срок действия договора аренды истек, а хочется его продлить.
В этих случаях и при других причинах отказа наследникам нужно подать исковое заявление в суд.
Предварительно наследникам придется подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт;
- основание для наследования;
- свидетельство о смерти покойного;
- свидетельство о правах на наследство на другое имущество покойного;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- договор аренды (при наличии);
- ходатайство о получении дубликата договора аренды из Росреестра;
- выписка из ЕГРН на участок;
- кадастровый паспорт;
- оценочный отчет;
- отказ нотариуса.
Заявление подается в суд по месту расположения участка. Госпошлина равна 300 р.
Образец искового заявления о признании права на аренду земельного участка в порядке наследования
Исковое заявление о признании права на аренду земельного участка в порядке наследования должно включать следующие сведения:
- наименование районного суда по месту расположения участка;
- данные наследника;
- сведения об ответчике (собственнике земельного участка);
- наименование заявления;
- сведения о заключении договора между покойным и ответчиком;
- информация о гибели арендатора;
- основания для вступления в наследство истцом;
- причины отказа нотариуса;
- ссылка на закон;
- исковые требования;
- перечень документов к иску;
- дата и подпись.
Судебная практика
По вопросу признания права на аренду земельного участка в порядке наследования есть значительная судебная практика. Поэтому можно сделать примерный вывод о перспективах дела до обращения в суд.
Рассмотрим несколько примеров:
№1. Илья обратился в суд с иском к администрации города, так как его отец заключил с администрацией договор аренды земельного участка. Срок действия договора истек, но мужчина болел и не успел его переоформить. По договору, если ни одна из сторон не заявила о расторжении, то договор считается продленным автоматически. Но нотариус отказался выдавать свидетельство о правах на наследство. Поэтому Илья обратился в суд. Администрация города не выразила претензий к покойному арендатору, поэтому Илья получил право аренды земельного участка по наследству через суд (решение Центрального районного суда г. Тулы № 2-1161/2017 2-1161/2017~М-930/2017 М-930/2017 от 11.05.2017 по делу № 2-1161/2017).
Если же договор аренды был заключен с ООО или КФХ, а не с наследодателем лично, то суд откажет в удовлетворении требований, даже если покойный был единственным членом КФХ или учредителем ООО.
№2. Женщина пользовалась земельным участком, предоставленным администрацией на правах аренды. Потом она умерла, а один из наследников переоформить аренду на себя. Он пояснил, что обрабатывает и использует по назначению спорный земельный участок.
Наследник обратился в суд с иском к администрации и потребовала включить право аренды участка в состав наследства, признать за ним право аренды в порядке наследования. Представитель администрации на заседание не явился, возражений не представил. Другие наследники пояснили, что на имущество не претендуют. В итоге суд удовлетворил иск в полном объеме (Решение № 2-1791/2018 2-1791/2018~М-1580/2018 М-1580/2018 от 13 ноября 2018 г. по делу № 2-1791/2018).
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Право аренды земельного участка переходит по наследству, если в договоре не указано иное.
- Наследник должен получить у нотариуса свидетельство о наследовании права аренды, как и на другое имущество покойного.
- Для вступления в наследство на данное право проводится специальная оценка.
- Если нотариус оказывает в выдаче свидетельства, необходимо обратиться в суд.
- Если договор не содержал запрета на наследование и заключался с арендатором лично, арендодатель не против перехода прав, то суд, скорее всего, удовлетворит требования.
При подготовке документов могут возникнуть сложности и недоразумения. Чтобы процесс прошел быстро и без лишних проблем, лучше подключить грамотного юриста. Специалисты нашего сайта уже сейчас придут к вам на помощь. Просто опишите ситуацию в комментариях или форме обратной связи.
Здраствуйте. У тестя был участок земли (земли лесного фонда) в аренде на 49 лет. Есть договор зарегистрирован в госреестре, всё нормально. Наследники жена покойного и 2 дочери. всёсдали нотариусу а она через полгода заявила что на участок вы претендовать не можете, так как в справке из МФЦ в строке не прописан собственник. Это земли лесного фонда и по Лесному кодексу эти земли не могут быть в собственности и всё! Вы не сможите вступить! Договор заключали с министерством природных ресурсов Краснодарского края, министр подписывал договор! Что делать?
Доброе утро, Андрей.
Нотариус совершенно прав. Наследуется только то имущество, которое принадлежит наследодателю. Участок земли находился в аренде, поэтому он не переходит по наследству к родственникам усопшего. Единственное, что можно сделать, это переоформить договор аренды на одного из родственников арендатора, если Министерство природных ресурсов вашего края согласиться на такой вариант.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Сын являлся одним из двух арендаторов земельного участка по договору аренды с районной администрацией, сроком на 49 лет. Никакие доли у арендаторов не прописаны. Можно ли вступить в наследство на этот участок, если доля наследодателя в праве аренды не определена
Добрый день, Вероника.
Передать по наследству можно только то имущество, которое является собственностью наследодателя. А у вас земельный участок передан не по договору купли-продажи, а по договору аренды, то есть он не принадлежит умершему гражданину, он только мог им пользоваться при жизни и не более. Сейчас учитывая, что один из арендаторов умер, второму арендатору нужно обращаться в районную администрацию и перезаключать договора аренды уже только на свое имя в виде дополнительного соглашения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.