Реализация квартиры с торгов по банкротству
При банкротстве гражданина, предпринимателя и организации все имущество должника может быть выставлено на продажу для погашения долгов перед кредиторами за счет вырученных средств. В состав лотов для аукциона включается, в том числе, квартира банкрота. Разберем, когда квартира продается с аукциона, как реализуется жилая недвижимость, можно ли сохранить единственное жилье. Также рассмотрим, как купить квартиру с торгов.
Когда квартира продается с аукциона по банкротству?
Процедура банкротства не предполагает списание долгов без последствий для банкрота. Перед тем, как освободиться от обязательств, должник лишается большей части своего имущества. В состав выставляемой на аукцион собственности может быть включена квартира гражданина, предпринимателя или организации.
Реализация имущества должника – последний этап процедуры банкротства, к которому прибегают в том случае, когда долги перед кредиторами не удалось погасить в процессе наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления или реструктуризации долгов.
Арбитражный управляющий приступает к продаже квартиры должника при наличии следующих обстоятельств:
- у гражданина, предпринимателя или организации отсутствует постоянный доход, за счет которого можно гасить долги;
- должник не выполнил график погашения долгов, утвержденный в процедуре финансового оздоровления организации или реструктуризации долгов предпринимателя и гражданина;
- кредиторы проголосовали за переход к этапу реализации имущества банкрота;
- в процессе финансового оздоровления, внешнего управления и реструктуризации долгов долги не были погашены.
Прежде, чем перейти к продаже имущества должника, суд объявляет о банкротстве и вводит конкурсное производство в отношении организации или процедуру реализации имущества в отношении гражданина и предпринимателя.
Следует знать! Бывает, что дело о банкротстве завершается заключением мирового соглашения. В таком случае арбитражный управляющий не проводит реализацию квартиры, принадлежащей банкроту. Если должник не исполнит соглашение, дело о банкротстве будет прекращено и суд сразу перейдет к реализации его жилой недвижимости.
Как реализуется квартира с торгов по банкротству?
Процедура реализации квартиры с торгов по банкротству состоит из нескольких этапов:
- Квартира включается в конкурсную массу.
- Выясняется, подлежит ли квартира исключению из конкурсной массы.
- Составляется инвентаризационная опись и проводится оценка стоимости жилой недвижимости.
- Проводятся торги.
- Заключается договор купли-продажи квартиры.
Разберем каждый этап подробнее.
Шаг 1 – Включение квартиры в конкурсную массу
На этапе реализации имущества арбитражный управляющий выявляет имущество, принадлежащее должнику на праве собственности. Все обнаруженные движимые и недвижимые вещи включаются в конкурсную массу.
Если на момент признания должника банкротом в его собственности находилась квартира, она также включается в конкурсную массу. Принадлежность жилья банкроту проверяется путем запроса в Росреестре сведения о недвижимости.
У должника запрашиваются договоры купли-продажи и дарения, техническая документация. Также ему предлагается передать ключи от квартиры, чтобы в дальнейшем предоставить потенциальным покупателям возможность осмотреть жилье.
Важно! При банкротстве организации в состав конкурсной массы включается жилье, которое принадлежит юридическому лицу на праве собственности. Если собственником является учредитель или директор фирмы, то недвижимость не может быть продана на торгах.
Шаг 2 – Решение вопроса с исключением квартиры из конкурсной массы
После формирования конкурсной массы часть имущества признается не подлежащим реализации и исключается.
В собственности должника может остаться не только имущество небольшой стоимости, но и принадлежащая ему квартира. Для исключения жилья из конкурсной массы его необходимо признать единственным жильем.
Вопрос исключения квартиры из конкурсной массы решается арбитражным управляющим самостоятельно. Если должник не согласен с принятым решением, он вправе обратиться с ходатайством о рассмотрении этого вопроса в суде.
Шаг 3 – Составление инвентаризационной описи и оценка стоимости квартиры
Квартира, включенная в конкурсную массу, должна быть включена в инвентаризационную опись. Результаты инвентаризации обязательно отражаются в отчете арбитражного управляющего.
Далее проводится оценка стоимости квартиры для определения начальной цены продажи на торгах. Для этого привлекается независимый оценщик, который составляет отчет о рыночной стоимости недвижимости.
Шаг 4 – Организация и проведение торгов по продаже квартиры
После определения рыночной стоимости жилься арбитражный управляющий приступает к торгам.
Процедура торгов состоит из нескольких этапов:
- Утверждается порядок продаж, в котором прописывается начальная цена квартиры, сроки проведения торгов, электронная площадка, условия о задатке, количество торгов.
- Публикуется объявление о торгах. Сообщение размещается на портале ЕФРСБ, в газете Коммерсантъ и местной газете.
- Проводится первый аукцион «на повышение» в электронной форме. В качестве стартовой цены указывается рыночная стоимость квартиры. Победителем становится участник, предложивший более высокую цену.
- Если первый аукционе не состоялся, проводится второй аукцион «на повышение». В качестве начальной цены указывается цена на 10-30 % ниже рыночной. Победителем становится участник, предложивший более высокую цену.
- Если второй аукцион не состоялся, проводятся торги путем публичного предложения. Торги идут на понижение до определенной даты. Победителем становится первый участник, подавший заявку. Квартира может быть продана по цене до 90 % ниже рыночной.
Квартира относится к ликвидному имуществу, поэтому ее продают на первых торгах, редко – на вторых.
Шаг 5 – Заключение договора купли-продажи квартиры
После определения победителя:
- С ним заключается договор купли-продажи квартиры. В качестве основания в договоре указывают результаты проведенных торгов и делают ссылку на протокол.
- Покупатель подписывает договор и передает его на регистрацию в Росреестр, который вносит сведения о новом собственнике в ЕГРН.
- На счет должника поступают денежные средства от продажи квартиры. Арбитражный управляющий проводит расчеты с кредиторами в порядке очередности.
Можно ли сохранить единственную квартиру при банкротстве?
У многих должников возникает вопрос, можно ли сохранить квартиру, если она является единственным жильем.
По общему правилу единственная квартира должна быть исключена из конкурсной массы. Вместе с тем существуют ситуации, когда жилье нельзя признать единственным:
- квартира находится в залоге у банка;
- собственником жилья является юридическое лицо, признанное банкротом;
- у должника в собственности несколько квартир и статус единственного жилья присваивается только одной из них.
При исключении единственного жилья из конкурсной массы должник сохраняет на него право собственности в процедуре реализации имущества, и затем после завершения дела о банкротстве. Если жилье нельзя признать единственным, арбитражный управляющий продает его на торгах по общим правилам и погашает за счет вырученных средств долги перед кредиторами.
Как купить квартиру с торгов по банкротству?
Приобрести квартиру на торгах в рамках банкротства вправе любой желающий. Благодаря сравнительно низкой стоимости такая покупка позволяет сэкономить. Многие покупатели стараются найти лоты по цене ниже рыночной.
Для покупки квартиру на торгах по банкротству необходимо предпринять следующие действия:
- Оформить усиленную квалифицированную ЭЦП.
- Пройти аккредитацию на торговой площадке, где проводятся торги.
- Внести задаток для участия в торгах.
- Подать заявку на участие в торгах.
Если торги состоятся, площадка определит победителя и далее с ним свяжется арбитражный управляющий для заключения договора купли-продажи квартиры. В таком случае задаток зачисляется в счет частичной оплаты по договору. Задатки остальных участников возвращаются им в течение пяти дней после подписания протокола по результатам торгов.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Квартира банкрота может быть продана на торгах наряду с другим имуществом. Продажа собственности проводится на этапе конкурсного производства в отношении организации или реализации имущества гражданина или предпринимателя.
- Процесс проведения торгов организовывается после вынесения судом решения о признании должника банкротом. Обычно это происходит в связи с неисполнением плана финансового оздоровления, плана реструктуризации долгов, неисполнением мирового соглашения.
- Прежде, чем запустить аукциона, арбитражный управляющий включает квартиру в конкурсную массу, определяет, не относится ли она к единственному жилью, включает недвижимость в инвентаризационную опись и проводит оценку стоимости.
- Торги по продаже квартиры состоят из трех этапов. Сначала назначается первый аукцион «на повышение». Если он не состоялся, начальная цена снижается на 10-30 % и назначается второй аукцион «на повышении». В случае отсутствия заявок управляющий проводит торги путем публичного предложения. На последнем этапе квартиру можно приобрести по самой низкой стоимости.
- Должник может сохранить право собственности на единственное жилье, если недвижимость не находится в залоге у банка. В случае, когда собственником является организация, квартира не может быть признана единственным жильем и должна быть продана на торгах.
- Бывает, что в собственности должника несколько квартир. Одна из них признается единственным жильем, остальные продаются на торгах.
- Для приобретения квартиры на торгах по банкротству необходимо оформить усиленную квалифицированную ЭЦП, пройти аккредитацию на электронной площадке, заплатить задаток в конкретном аукционе и подать заявку на участие. В случае победы заключается договор купли-продажи, на основании которого Росреестр регистрирует право собственности.
Для участия в торгах по банкротству с целью покупки квартиры следует внимательно изучить документацию, размещенную на электронной площадке, осмотреть квартиру, правильно составить заявку. Без знаний в области законодательства о банкротстве у гражданина могут возникнуть сложности. Поэтому желательно обратиться к квалифицированному юристу, который специализируется по данной категории дел. Специалисты нашего сайта всегда готовы проконсультировать граждан, предпринимателей и организации по всем вопросам продажи квартиры с аукциона по банкротству. Оставьте заявку и получите консультацию.
