8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

8 (800) 333-05-49

Бесплатный звонок по России

Чем грозит банкротство застройщика при долевом строительстве?

Многим дольщикам приходится сталкиваться с банкротством застройщика, что создает препятствие к получению жилья, оплаченного по договору долевого строительства. Они становятся участникам банкротного дела и пытаются вернуть вложенные в строительство денежные средства. Разберем, каким законом предусмотрено банкротство застройщика, как проверить застройщика на банкротство, как проходит процедура несостоятельности. Также рассмотрим, кто включается в реестр требований кредиторов застройщика, что делать должнику при банкротстве застройщика, какие последствия наступают в случае открытия процедуры несостоятельности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Каким законом предусмотрено банкротство застройщика?

Процедура банкротства застройщика регулируется параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве. Поскольку кредиторами должника являются граждане, заключившие договор участия в долевом строительстве и оплатившие будущее жилье, законодатель предусмотрел для них дополнительные льготы.

Назовем преимущества кредиторов при банкротстве застройщика:

  • конкурсным управляющим назначается арбитражный управляющий, прошедший специальную аккредитацию и имеющий опыт работы в области строительства;
  • дело о банкротстве может быть рассмотрено по месту нахождения объекта строительства;
  • строительство жилья может быть завершено за счет привлеченных средств, что позволяет кредиторам получить жилье в собственность, несмотря на то, что застройщик находится в процедуре банкротства;
  • граждане, ставшие участниками строительства, привлекаются к участию в деле о банкротстве застройщика, участвуют в собрании участников строительства с целью защиты своих интересов.

Важно! Банкротство застройщика грозит тем, что права дольщиков на получение достроенных квартир не могут быть реализованы в обычном порядке. Потребуется обратиться к должнику с требованием о выплате денежной компенсации или передаче жилья в собственность.

Как проверить застройщика на банкротство?

Прежде, чем заключать с застройщиком договор долевого строительства или приобретать у него готовое жилье, необходимо проверить, не открыта ли процедура банкротства.

Проверить застройщика на банкротства можно следующими способами:

  1. Найти организацию на портале «Картотека арбитражных дел». Необходимо ввести наименование застройщика в поле «участник дела» и нажать на кнопку поиска. Система выберет все компании с аналогичным названием. Для того, чтобы выбрать дела о несостоятельности, следует нажать на раздел «банкротные». Далее конкретный застройщик уточняется по ИНН, т.к. могут быть организации с похожим названием.
  2. Сведения о банкротстве организаций публикуются на портале ЕФРСБ. Следует воспользоваться полем «поиск должников» и ввести наименование конкретного застройщика. Для уточнения результата поиска желательно воспользоваться расширенными параметрами.
  3. Информация о процедурах банкротства должников также публикуется в газете Коммерсантъ в разделе о банкротствах. Поиск осуществляется по ОГРН или ИНН застройщика.

Если ни на одном портале нет сведений о застройщике, то процедура банкротства в отношении него не начата. Вместе с тем следует обратить внимание на то, как организация взаимодействует с участниками строительства. Если сотрудники компании не отвечают на звонки, затягивают сроки сдачи жилья, вполне возможно, что процедура банкротства скоро будет запущена.

Как проходит процедура банкротства застройщика?

Процесс банкротства застройщика проходит по тем же правилам, что и для остальных юридических лиц, с некоторыми особенностями.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. В арбитражный суд подается заявление о банкротстве.
  2. В первом заседании суд открывает процедуру внешнего управления.
  3. Должник переходит к процедуре конкурсного производства.
  4. Дело о банкротстве прекращается.

Разберем каждый этап подробнее.

Этап 1 – Подача заявления о банкротстве застройщика

Заявление о банкротстве подается в арбитражный суд самим застройщиком или его кредиторами. Документ составляется с учетом требований статьи 37 и статьи 39 Закона о банкротстве. К заявлению приобщаются документы, указанные в статье 38 и статье 40 Закона о банкротстве.

Суд принимает заявление и назначает дату судебного заседания для решения вопроса об открытии внешнего управления или конкурсного производства, а также о назначении арбитражного управляющего.

Следует знать! В заявлении указывается кандидатура арбитражного управляющего, который будет заниматься банкротством организации. Обязательным условием для управляющего является наличие аккредитации в Фонде арбитражных управляющих в качестве конкурсного и внешнего управляющего при банкротстве застройщика. Также у кандидата должен быть стаж работы на руководящих должностях в строительных организациях.

Этап 2 – Открытие внешнего управления

В случае, если имеется реальная возможность восстановить платежеспособность застройщика суд в первом заседании открывает процедуру внешнего управления сроком до 18 месяцев. Руководство компанией переходит от директора организации к внешнему управляющий.

В процессе внешнего управления внешний управляющий проводит следующую работу:

  • формирует реестр требований кредиторов;
  • составляет план внешнего управления, включающий мероприятия, направленные на завершение строительства;
  • исполняет план внешнего управления;
  • проводит расчеты по денежным требованиям с гражданами-участниками строительства;
  • передает участника строительства готовые жилые помещения;
  • составляет отчет о своей работе.

В процессе осуществления своих обязанностей управляющий организовывает и проводит собрание кредиторов и собрание участников строительства.

Нужно помнить! В отношении застройщиков не применяются процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Внешнее управление открывается в исключительных случаях. Чаще всего суд сразу признает должника банкротом и открывает конкурсное производство.

Этап 3 – Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства

Если в процессе внешнего управления восстановить платежеспособность должника не удалось, суд признает его банкротом и открывает конкурсное производство сроком на один год. В качестве руководителя должника назначается конкурсный управляющий, который должен иметь аккредитацию.

В процессе конкурсного производства проводятся следующие мероприятия:

  • формируется реестр требований кредиторов;
  • организовывается собрание кредиторов;
  • готовые жилые помещения передаются участникам строительства;
  • гражданам, решившим прекратить договор долевого участия в строительстве, выплачивается денежное возмещение;
  • оспариваются сделки должника;
  • проводится инвентаризация и оценка имущества должника;
  • проводятся торги по продаже имущества.

Если завершение строительства нецелесообразно, конкурсный управляющий обращается в суд с заявлением о погашении требований кредиторов путем передачи им объектов незавершенного строительства. Участники строительства создают жилищный кооператив, который в дальнейшем будет заниматься строительными работами.

Пример из судебной практики 1. В арбитражный суд обратилось ОАО «Нижегородский водоканал» о признании ООО «Квартстрой-НН» несостоятельным. Требования заявителя основаны на судебных актах о взыскании в его пользу более 8 000 000 руб. В процессе рассмотрения дела были представлены договоры участия в долевом строительстве, поскольку должник является застройщиком двух многоквартирных домов. Для возведения объектов недвижимости были привлечены денежные средства граждан. Суд пришел к выводу, что застройщик обладает признаками банкротства, восстановить его платежеспособность невозможно, в связи с ем открыто конкурсное производство (Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.03.2019 года по делу № А43-47351/2018).

Этап 4 – Прекращение дела о банкротстве

После завершения всех мероприятий и погашения требований кредиторов конкурсный управляющий предлагает проголосовать за завершение процедуры. Отчет о результатах последнего этапа и протокол собрания передаются в суд вместе с ходатайством о прекращении дела о банкротстве.

Суд в последнем заседании рассматривает поступившие документы. При отсутствии возражений выносится определение о завершении конкурсного производства. На основании судебного акта сведения о застройщике исключаются из ЕГРЮЛ, оставшиеся долги списываются.

Важно! На любом этапе банкротства застройщик вправе заключить с кредиторами мировое соглашение. В нем предусматриваются условия о рассрочке выполнения требований участников строительства, сроках завершения строительства и другие.

Кто включается в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика?

Требования кредиторов включаются в реестр застройщика в определенной последовательности:

  1. К первой очереди относятся лица, которым организация должна выплатить компенсацию морального вреда, возместить вред здоровью.
  2. Ко второй очереди относятся работники компании, не получившие заработную плату.
  3. К третьей очереди относятся кредиторы по денежным требованиям, в том числе дольщики.
  4. К третьей очереди относятся иные кредиторы.

Чаще всего основными кредиторами являются дольщики и участники строительства, которые заплатили за будущее жилье, однако, так и не получили готовый объект строительства.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При банкротстве застройщика кредиторы предъявляют временному или конкурсному управляющему и в суд свои требования, которые включаются в третью очередь кредиторов должника. Уведомление о получении требования публикуется управляющим на портале ЕФРСБ. Реестр кредиторов закрывается в течение трех месяцев.

Участник строительства вправе попросить:

  • передать ему жилое помещение;
  • вернуть денежные средства, уплаченные по договору долевого участия;
  • возместить ущерб, причиненный не передачей квартиры;
  • вернуть денежные средства, уплаченные за жилое помещение.

При исполнении требования о передаче жилого помещения объекты недвижимости должны быть равными той площади, которая была оплачена по договору долевого участия в строительстве.

Пример из судебной практики 2. Козлова Е.А. обратилась в суд с заявлением о включении с реестр требований кредиторов ООО «Квартсрой-НН» неустойки за период с 01.01.2017 по 02.12.2018 в сумме 726 243,19 руб. в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства, штрафа в размере 50% от указанной суммы неустойки. Застройщик должен был построить жилой дом и после получения разрешения и ввода в эксплуатацию жилого дома передать дольщику жилые помещения. Поскольку квартира не передана Козловой Е.А., ее требования были признаны обоснованными и включены в четвертую очередь (Определение Арбитражного суда Нижегородской области от 08.08.2019 года по делу № А43-47351/2018).

Какие последствия наступают при банкротстве застройщика?

При банкротстве застройщика существует риск, что дольщики не получат ни жилую недвижимость, ни денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве.

Наибольшую угрозу представляет собой последняя стадия банкротства – конкурсное производство, поскольку его целью является продажа имущества должника, погашение части требований кредиторов и дальнейшее списание оставшихся долгов.

Для строительной компании также наступают негативные последствия. Он утрачивает благонадежную репутацию на рынке недвижимости, исключается из реестра застройщиков.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Процедура банкротства застройщика регламентируется специальными положениями законодательства о банкротстве.
  2. Участники строительства рискуют не получить квартиры или вернуть деньги, уплаченные по договору долевого участия.
  3. Проверить застройщика на банкротство можно в «Картотеке арбитражных дел», на портале ЕФРСБ, в газете Коммерсантъ. Если информация о банкротстве отсутствует, значит процедура не начата.
  4. Процедура банкротства застройщика состоит в проведении внешнего управления и конкурсного производства. Наблюдение и финансовое оздоровление не проводятся.
  5. Внешнее управление открывается при наличии возможности восстановить платежеспособность застройщика. Временным управляющим привлекаются дополнительные инвестиции с целью завершения строительства.
  6. Конкурсное производство проводится в случае невозможности восстановить платежеспособность должника. Управляющий инвентаризирует имущество, передает участникам строительства готовые квартиры, возмещает денежные средства, уплаченные по договору долевого участия.
  7. Дольщикам необходимо подать заявление о включении в реестр требований кредиторов. С момента вынесения определения суда у них появляется шанс получить квартиру или денежные средства.
  8. В случае недостаточности имущества для погашения требований кредиторов оставшиеся долги списываются, дело о банкротстве закрывается.

Для защиты своих интересов участнику строительства следует принять активное участие в деле о банкротстве. Поэтому желательно проконсультироваться с опытным юристом, который специализируется на данной категории дел. Специалисты нашего сайта всегда готовы помочь кредиторам по вопросам банкротства застройщика. Оставьте заявку и получите консультацию.

Снежана Погонцева
Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 11 лет)

Скрепка
Знак вопросаЗадайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО
Консультант с планшетом в руках

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Екатерина Карпова 19 ноября 2020 в 15:44
Если у вас остались вопросы по банкротству застройщика, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ