Как правильно оформить предварительный договор дарения и зачем он нужен?
Предварительный договор доверия вызывает массу споров: одни считают, что он ничем не отличается от договора обещания дарения в будущем, другие – что они совершенно разные. Рассмотрим, что из себя на самом деле представляет преддоговор, когда его можно оформить, каковы последствия оформления, нужно ли заверять у нотариуса и подлежит ли он госрегистрации.
Что такое предварительный договор дарения?
Предварительный договор дарения (далее – ДД) – это документ, согласно которому одна сторона (даритель) обязуется заключить со второй стороной (одаряемым) основной договор.
В отличие от стандартной дарственной, у предварительного ДД есть несколько особенностей:
- В обычном ДД предметом сделки выступает передаваемое имущество. В предварительном – обязанность сторон оформить основной договор.
- Предварительный ДД составляется в той же форме, что и обычный.
- Обязательно указание срока, в течение которого стороны должны заключить основной ДД. Если такого срока в документе нет, считается, что сделку нужно заключить в течение 1 года с момента оформления предварительного ДД.
- Предусмотренные предварительным соглашением обязательства аннулируются при незаключении основного ДД в установленные сроки.
Коротко: предварительный договор дарения оформляется в аналогичной основному форме, содержит полные данные о передаваемых ценностях или недвижимости. Это полностью безвозмездная сделка. Предъявление дарителем встречных требований к одаряемому влечет признание ДД недействительным (ст. 572 ГК РФ).
Форма предварительного договора
К преддоговору применяются положения ст. 429 ГК РФ, согласно которой он составляется в той же форме, что и основной:
- письменная форма обязательна при дарении недвижимого имущества, передаче подарка стоимостью свыше 3 000 руб. от юридического лица;
- планируется заключить договор обещания дарения.
Если вы хотите подарить имущество, не относящееся к недвижимому, достаточно устной формы. Такая договоренность признается действительной с момента выполнения:
например, при передаче ключей от автомобиля, и пр. Для подобных сделок письменная форма необязательна, но при желании можно оформить сделку на бумаге – законом это не запрещено.
Совет юриста: любые соглашения лучше оформлять в письменном виде. Устное обещание подарить ценную вещь или заключить дарственную в будущем юридической силы не имеет.
Предварительный договор и договор обещания дарения: отличия
Многие люди путают эти договоры, хотя между ними есть существенное отличие в плане предмета сделки.
В преддоговоре им выступает намерение сторон заключить основной ДД в установленные сроки, а в договоре обещания – передать конкретное имущество одаряемому в определенную дату.
Единственное, что их объединяет – это безвозмездность сделок и обязательное получение согласия одаряемого. На основании ст. 573 ГК РФ он вправе отказаться от подарка. Это правило распространяется и на преддоговор. Если он оформлен письменно, и отказ составляется в письменном виде. В остальных случаях достаточно устной формы.
Нужно ли заверять у нотариуса?
Нотариальное удостоверение преддоговора требуется в нескольких ситуациях:
- планируется заключение ДД доли недвижимости;
- в будущем планируется оформление ДД от лица несовершеннолетнего.
Посещение нотариуса понадобится и при отчуждении совместно нажитого имущества: в этом случае даритель должен заручиться нотариальным согласием супруга (ст. 35 СК РФ).
Нужна ли регистрация предварительного договора?
Регистрация преддоговора не требуется. Это нужно только при безвозмездной передаче прав собственность на недвижимость. Об этом сказано и в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59: даже если планируется в будущем оформить основной ДД, подлежащий регистрации, преддоговор регистрировать не следует – регистрационный орган попросту откажет в этом.
Важно! Заключение преддоговора еще не означает обязательный переход права собственности на имущество одаряемому. Стороны по взаимному согласию могут отказаться от его исполнения, поэтому регистрация неактуальна.
Последствия предварительного договора
Логичным последствием преддоговора является заключение основного в установленные сроки. Если срок не обозначен, сделку нужно совершить в течение 12 месяцев.
По истечении указанного периода преддоговор признается недействительным и не подлежит исполнению, если одна сторона не направит второй предложение об оформлении дарственной.
Что можно подарить?
Преддоговор заключается при намерении в дальнейшем оформить основную дарственную, по которой можно подарить движимое и недвижимое имущество. Рассмотрим все более подробно.
Автомобиль
Для дарения транспортного средства письменная форма необязательна, если дарителем выступает физическое лицо. Но лучше все оформить в бумажном варианте: так легче будет доказать намерение составить дарственную в конкретные сроки.
Земельный участок
Если у дарителя в собственности есть участок земли, купленный в браке, вместе с преддоговором оформляется нотариальное согласие супруга. Основной ДД в таком случае тоже подлежит заверению у нотариуса.
Важно! Вместе с участком отчуждаются все имеющиеся на нем постройки. Их тоже необходимо указать в преддоговоре.
Жилой дом и земельный участок
Вы вправе подарить частный дом, но вместе с ним в собственность отойдет и участок, на котором он расположен.
Отчуждение только одного вида имущества в данном случае недопустимо. Это необходимо учитывать при составлении преддоговора.
Квартиру
Квартира относится к недвижимому имуществу, и все договоры, где фигурирует ее отчуждение, заключаются письменно. Можно подарить как полностью жилплощадь, так и ее часть.
Предварительно дарителю нужно выделить долю в праве общей собственности и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Деньги
Любую валюту можно подарить устно, но при желании стороны могут составить письменную дарственную.
В таком случае преддоговор тоже оформляется на бумаге. Заверять у нотариуса необязательно.
Кому можно подарить?
В качестве одаряемого вправе выступать любой человек. Если ему от 14 до 18 лет, договор он подписывает самостоятельно, но с согласия родителей. Сделки с участием детьми до 14 лет выполняются только родителями.
Близким родственникам
Под близкими родственниками следует понимать родителей, братьев, сестер, детей, бабушек, дедушек, супругов. Им можно дарить любые вещи и недвижимость.
Несовершеннолетнему ребенку
Если в роли одаряемого выступает ребенок до 18 лет, придется заручиться согласием его родителей или опекунов. При дарении недвижимости нужно зарегистрировать переход права собственности, но на основании стандартной дарственной, а не преддоговора.
Получать разрешение органов опеки не нужно, т.к. здесь имущественное положение несовершеннолетнего не ухудшается, а наоборот – увеличивается.
Исключение – нахождение ребенка под опекой: в этом случае все сделки с ним проходят под контролем данного органа.
Иным лицам
Преддоговор о намерении составить основной ДД можно оформить и с посторонним человеком, не приходящимся родственником: другом, подругой, знакомым, и пр.
Родственные связи в таких сделках значение имеют лишь при получении имущества по стандартной дарственной – в этом случае не родственнику придется платить налог.
Кто может дарить?
Преддоговор, как и основной ДД, вправе составлять совершеннолетнее дееспособное лицо.
Коротко: составить преддоговор можно с любым человеком, но в сделках с детьми обязательно участвуют родители или опекуны.
Как оформить предварительный договор дарения: пошаговая инструкция
Процедура составления преддоговора состоит из нескольких этапов, о которых будет рассказано далее.
Шаг 1: договоренность о сделке
Сначала нужно договориться с одаряемым о сделке – не стоит забывать, что он вправе отказаться от подарка.
Рекомендуется заранее оговорить, когда будет составлена основная дарственная и что перейдет ему в собственность.
Шаг 2: составление преддоговора
Преддоговор можно оформить самостоятельно или обратиться за помощью к юристам.
В последнем случае документ будет составлен максимально грамотно. Некорректное оформление существенно повышает вероятность оспаривания сделки.
Документы
При подписании преддоговора нужно иметь при себе все документы на отчуждаемый «подарок».
В перечень основных документов входят:
- паспорта сторон;
- доверенность, если от имени дарителя или одаряемого действует поверенный.
Дополнительный пакет зависит от предмета сделки:
| Квартира | Выписка из ЕГРН, техплан |
|---|---|
| Земельный участок | Кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН |
| Частный дом | Выписка из ЕГРН, документы на участок земли |
| Автомобиль | СТС и ПТС |
Образец предварительного договора дарения
В преддоговор обязательно включаются сведения о:
- Ф.И.О., адресах регистрации, паспортных данных сторон сделки;
- дате составления основного договора (самый важный пункт);
- подарке: адрес, стоимость, и пр.;
- условиях составления и содержании основной дарственной.
В конце стороны ставят подписи. Указание даты оформления обязательно – от нее производится отсчет срока, в течение которого нужно составить дарственную.
Образец предварительного договора дарения:
Шаг 3: нотариальное удостоверение
Если основной ДД подлежит удостоверению у нотариуса, то и преддоговор заверяется. В остальных случаях стороны могут обратиться в нотариальную контору по желанию.
Совет юриста: лучше заверить дарственную у нотариуса. Это упростит судебные разбирательства, если одна из сторон откажется от исполнения. Подпись нотариуса подтвердит, что даритель и одаряемый в момент совершения сделки были дееспособны, а психологическое или физическое давление не оказывалось.
Кратко: стороны вправе самостоятельно составить преддоговор, а при необходимости – обратиться к нотариусу. Регистрировать сделку не нужно.
Налогообложение
Составление преддоговора не влечет переход права собственности, поэтому одаряемый платить налог не будет.
НДФЛ уплачивается лишь в том случае, если имущество получено по основной дарственной. Размер налога составит 13% от стоимости подарка.
Расторжение предварительного договора
Преддоговор автоматически расторгается, если обязательства не исполнены в течение 1 года или иного указанного в нем срока. Рекомендуется при составлении сразу указать, при каких условиях стороны могут расторгнуть сделку добровольно.
Другие основания для расторжения:
- наличие обременений: арест имущества, нахождение в залоге;
- обнаружение недостатков у «подарка», о которых даритель не предупредил заранее;
- совершение одаряемым умышленного преступления против жизни и здоровья дарителя.
Если не обозначить возможность добровольного расторжения в преддоговоре, аннулировать его можно в судебном порядке. Согласно ст. 445 ГК РФ, одна сторона вправе добиваться оформления дарственной через суд, если вторая от этого откажется. Подать иск о принудительном заключении сделки можно в течение 6 месяцев от даты, в которую должны были исполниться обязательства.
Коротко: нельзя просто так взять и передумать исполнять условия преддоговора – вторая сторона сможет добиться принудительного заключения через суд.
Признание предварительного договора ничтожным
Преддоговор признается ничтожным, если его содержание не соответствует правовым последствиям.
Есть и другие основания:
- оформление документа недееспособным человеком;
- несоответствие установленной формы;
- отсутствие отсылки на предмет – намерение составить дарственную в течение определенного срока.
Суд может признать преддоговор ничтожным по заявлению одной из сторон – дарителя или одаряемого, либо третьего (заинтересованного) лица.
Судебная практика
Практика по признанию преддоговоров ничтожными или расторжению мала, но стоит рассмотреть один пример, когда требование об аннулировании сделки судом было удовлетворено:
Женщина составила преддоговор с одаряемой о составлении дарственной на земельный участок. По условиям сделки основной ДД должен быть оформлен в течение полугода. До этого момента одаряемая приехала на участок и поняла, что вести на нем строительство невозможно: в подходящем для возведения дома месте проведены высоковольтные провода, отсутствует возможность проведения инженерных коммуникаций.
Перед оформлением преддоговора дарительница уверяла, что строить на земле можно без проблем. Одаряемая обратилась в газовую службу и электросети, где ей выдали справки о запрете строительства на подаренном участке.
Одаряемая обратилась к дарительнице с письменным предложением расторгнуть преддоговор, указав причины. В течение 30 дней ответа не последовало, и тогда женщина обратилась в суд, представив доказательства. Исковые требования удовлетворены.
Заключение Эксперта
В заключении отметим важные моменты:
- Предварительный договор – это документ, подтверждающий намерение сторон составить дарственную в будущем.
- Срок действия преддоговора – 1 год, если в нем не указано иное.
- Последствием заключения преддоговора является оформление основного ДД.
- Нотариальное удостоверение требуется, если отчуждается доля в общем имуществе или сделка выполняется от имени ребенка.
- Преддоговор не регистрируется в Росреестре, в отличие от дарственной.
Если вам нужна помощь в составлении или оспаривании предварительного договора, обращайтесь к нашим юристам. Они помогут в решении любых вопросов быстро и профессионально!
Ответы юриста на популярные вопросы
Если я хочу расторгнуть преддоговор, но не буду пытаться решить этот вопрос с одаряемым, что будет?
Нужно попытаться договориться со второй стороной. Если проигнорировать, одаряемый сможет обратиться в суд с требованием о принудительном оформлении ДД.
Обязательно ли заключать предварительный договор?
Нет, преддоговор оформляется по усмотрению сторон.
Что делать, если даритель отказывается оформлять дарственную, но преддоговор есть?
Обращаться в суд. Если требования удовлетворят, дарителя обяжут оформить ДД в обязательном порядке.
Мне нужно оформить преддоговор в одном городе, но я нахожусь в другом. Что делать?
Вы можете составить доверенность на конкретного человека, который будет представлять интересы. На одаряемого ее оформить нельзя – он заинтересованное лицо.
Может ли суд признать преддоговор договором обещания дарения?
Да, может, если в качестве предмета будет указан переход права собственности с конкретной даты, а не намерение оформить дарственную.
Здравствуйте. Я оформила с дочерью предварительную дарственную на квартиру, теперь хочу ее отменить. Как это сделать?
Здравствуйте! Вы можете договориться об отмене с дочерью и составить дополнительное соглашение к договору, либо попытаться добиться отмены через суд.
Добрый день. Хочу купить квартиру в ипотеку на вторичке, банку вроде нужен предварительный договор с продавцом. Я не могу разобраться, нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи?
Здравствуйте! В вашем случае оформляется предварительный договор купли-продажи, т.к. дарение не предполагает передачу денег одаряемым.
Мы с отцом оформили предварительную дарственную, основную составим через пару месяцев. Нужно ли мне будет потом платить НДФЛ за квартиру?
Здравствуйте! Нет, от уплаты НДФЛ при получении прибыли в виде имущества близкие родственники освобождаются.
Добрый день. Хочу подарить ребенку дом, но пока обстоятельства складываются так, что могу оформить только предварительную дарственную. Слышал, что нужно получать разрешение от бывшей супруги, так как дом куплен нами в браке. Так ли это?
Здравствуйте! Да, нотариальное согласие бывшей жены понадобится, т.к. вы купили недвижимость в законном браке, и раздела еще не было.
Добрый день. Могу ли я дополнить дарственную и внести новые пункты, если в предварительном договоре их не было? В предварительном указан только дом и участок, но по дарственной хочу подарить еще и квартиру.
Здравствуйте! Да, можете, но только с согласия одаряемого. Однако преддоговор действует только в отношении указанного в нем имущества.
Здравствуйте! Как составить преддоговор дарения доли квартиры ребёнку правильно, если квартира в ипотеке.Какие ставить даты, Что описывать в нём??
Добрый день, Елена.
В Интернете масса образцов предварительных договор дарения, который в силу требований ч.2 ст.574 ГК РФ должен быть составлен в письменной форме. Дата составления договора проставляется сегодняшняя, но указываете, что основной договор дарения будет заключен после погашения ипотечного кредита. Касаемо условий, возьмите типовой образец, где отражены основные условия, то есть предмет договора ( дарение), объект ( недвижимость), стороны ( даритель и одаряемый, ну и по срокам я указала.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте! Я хочу оформить преддоговор дарения на долю в квартире на несовершеннолетнего внука. Могу ли я особо выделить в договоре, что доля не может быть продана ни при каких условиях до его совершеннолетия? Обязательно ли регистрировать такой преддоговор у нотариуса?
Добрый день, Ирина.
Договор предварительного дарения вы можете составить, но пропишите сразу сроки, когда вы должны будете заключить основной договор. Касаемо продажи доли. Пока доля в квартире не подарена, она находиться в вашей собственности и соответственно никто ее кроме вас продать не может. Но если вы договор дарения заключите до совершеннолетия внука, включить условие о том, что запрещена продажа доли до достижения внука 18 лет вы не можете. Как только доля переходит к новому собственнику только он вправе распоряжаться этой долей и прежний собственник не вправе ограничивать это право запретом на продажу. К сведению: продажа недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетним, осуществляется только с письменного разрешения органа опеки. То есть даже, если родители вашего внука в качестве законных представителей ребенка захотят продать долю, без разрешения опеки, они не смогут.
Касаемо нотариального заверения. Основной договор дарения доли в силу ст.42 ФЗ №218 “О государственной регистрации недвижимости” подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому коль сейчас речь идет о передачи доли, предварительный договор дарения доли также придется заверить нотариально.
Будут еще вопросы, обращайтесь.