Правила наследования недвижимости
Вы можете получить в наследство недвижимость по закону, завещанию или наследственному договору. Во всех случаях действуют разные правила наследования: например, по закону всем наследникам выделяются равные доли, а по завещанию – так, как предусмотрел наследодатель. Можно и вовсе остаться без имущества.
Я юрист по наследственным делам. В этой статье я расскажу об основных способах и правилах наследования недвижимости в 2024 году. Также вы узнаете, как оформить жилье в собственность, кому полагается обязательная доля и что будет с неприватизированной квартирой.
Наследование недвижимого имущества
Закон не ограничивает право собственника на распоряжение своим имуществом на случай гибели. Поэтому гражданин может оформить завещание на недвижимость, которая уже есть в собственности. Также можно завещать жилье, покупка которого только планируется, или объект, который находится на стадии оформления права собственности.
Обратите внимание, что при оформлении завещания не нужно предоставлять нотариусу правоустанавливающие документы на недвижимость. Они потребуются потом при вступлении в наследство.
А вот унаследовать получится только те объекты, которые были в собственности владельца. Получить право собственности на недооформленное имущество можно только через суд.
Итак, завещать недвижимость можно следующим образом:
- через нотариальное (стандартное) завещание;
- через завещание, составленное в чрезвычайной ситуации;
- через совместное завещание супругов;
- через наследственный договор.
Также на недвижимое имущество можно установить завещательный отказ. Это имущественное условие в волеизъявлении покойного, которое предусматривает исполнение определенных действий для получения наследства. Например, наследодатель может указать, что наследник должен предоставить квартиру его бабушке для постоянного проживания.
Пример. Младшая дочь Константина имела психическое заболевание. Он переживал, что после его смерти ее обманут и лишат квартиры. Чтобы дочь не осталась на улице, мужчина установил в завещании условие. Квартира переходила в собственность его старшей дочери, но младшая пожизненно сохраняла в ней право проживания.
Если же собственник недвижимости не составил завещание или наследственный договор, то права на имущество получают наследники по закону.
Процедура наследования недвижимости может различаться в зависимости от основания вступления в наследство:
- по завещанию или наследственному договору;
- по закону.
Рассмотрим подробнее.
По завещанию или наследственному договору
Особенности наследования недвижимости по завещанию или наследственному договору:
- Собственник сам выбирает получателя. При наличии завещания наследник может не знать о том, получит имущество. При наследственном договоре, правопреемник достоверно знает о том, какая часть имущества ему предназначена, т.к. обязательно подписывает его.
- Имущество может быть поделено между получателями в равных или разных долях, наследники по закону могут быть исключены из состава получателей.
- Несовершеннолетние дети покойного, нетрудоспособные родители, супруг и иждивенцы покойного не могут быть лишены наследства. Они получают половину той доли, которую могли бы унаследовать по закону (ст. 1149 ГК РФ).
Обратите внимание! Если наследники по завещанию имеют на объект преимущественное право (проживали в квартире при жизни наследодателя и живут после смерти, являются сособственниками жилья), то в выделении обязательной доли другим получателям в данной недвижимости может быть отказано (ст. 1168 ГК РФ). Или эту долю могут уменьшить.
Без завещания
Если завещание не составлено, то претендовать на имущество могут наследники по закону. Гражданский кодекс устанавливает 8 очередей наследования. Каждая из них вступает в права только при отсутствии правопреемников предыдущей очереди.
Принцип наследования по закону строится на степени родства.
Например, наследниками первой очереди являются мать, отец, сыновья и дочери. А также официальный супруг покойного на момент смерти (ст. 1142 ГК РФ).
Правопреемниками второй очереди являются братья и сестры (родные и сводные), бабушки и дедушки (родители матери и отца) (ст. 1143 ГК РФ).
К наследникам седьмой очереди относят граждан, которые не имеют прямой родственной связи с покойным. Это номинальные родственники – отчим, мачеха, падчерица и пасынок.
В случае их отсутствия недвижимость переходит в собственность государства.
Права иждивенцев
Если у покойного были иждивенцы, они также имеют право претендовать на долю в недвижимости. К иждивенцам относятся (ст. 1148 ГК РФ):
- Родственники несовершеннолетнего возраста или лишенные трудоспособности, которые были на содержании покойного последние 12 месяцев до его гибели.
- Посторонние граждане, которые находились на содержании покойного в течение 1 года до гибели, совместно с ним проживали и вели общее хозяйство.
Иждивенцы могут претендовать на долю в имуществе наравне с любыми получателями наследующей очереди.
Недвижимое имущество делится между правопреемниками по закону и иждивенцами в равных долях. Причем разделу подлежит каждый объект.
Например, если в состав наследства вошли квартира, дачный участок и гараж, то 3 наследника получат по 1/3 доли квартиры, участка и гаража.
Если же наследников предшествующих очередей нет, иждивенцы получают имущество в качестве наследников восьмой очереди.
После смерти одного из супругов
Если объект недвижимости был приобретен в период брака, то он относится к совместной собственности. То есть каждый из супругов имеет право на ½ долю. Однако супруги могут определить другой порядок раздела по брачному договору.
Право на долю в общей собственности супругов имеет супруг, в браке с которым было куплено имущество. Если после развода объект не был разделен, а гражданин снова вступил в брак, то его новый официальный супруг прав на данное имущество не имеет.
Пример. Вероника и Олег развелись. Олег не стал подавать иск о раздел совместно нажитой квартиры, так как с Вероникой осталась жить их общая дочь. Вероника вступила в новый брак с Павлом. Через год она умерла. В этой ситуации право на супружескую долю в квартире возникает у Олега. У Павла возникает право на супружескую долю в том имуществе, которое было куплено в период их брака с Вероникой.
Кроме того, получение супружеской доли не влияет на право супруга на долю в наследстве покойного. Исходя из примера, доля Вероники будет поделена пополам между дочерью и Павлом. То есть собственниками недвижимости после оформления наследства станут: Олег – ½ доля, дочь – ¼ доля, Павел – ¼ доля.
Чтобы выделить супружескую долю в квартире, пережившему супругу нужно обратиться к нотариусу с соответствующим заявлением и оплатить госпошлину – 200 руб. Ему выдадут отдельное свидетельство. Оставшаяся 1/2 доли будет поделено между ним и остальными наследниками по закону. Если же умерший составил завещание, эту долю получит тот, кто в нем указан.
Особенности наследования разных объектов недвижимости
Закон устанавливает ряд особенностей при наследовании разных видов недвижимости. Чаще всего люди сталкиваются с трудностями при наследовании дач или земельных участков, а также гаражей или неприватизированных квартир.
Разберемся во всем подробно.
Квартиры
При наследовании квартиры необходимо выделить следующие особенности:
- Преимущественное право на получение доли в квартире имеют совладелец квартиры, а также наследники, жившие там, если у них нет другого жилья в собственности.
- Если другие наследники не согласны с этим, спор решается в судебном порядке.
- Если наследодатель в завещании обязал наследника предоставить кому-то жилье, этот человек сможет жить там, а вот право собственности будет оформлено только на правопреемника.
- Аварийное и ветхое жилье тоже наследуется. Потом вместо него по программе расселения можно получить другую квартиру или денежную компенсацию.
- Доли в натуре в квартире не выделяются. Выделяются только доли в праве собственности. Наследники потом уже сами определяют порядок пользования жильем: например, кто в какой комнате будет жить.
Пример:
После смерти мужчины осталась трехкомнатная квартира. В наследство по закону вступили его родители, супруга и ребенок. Нотариус каждому выделил по 1/4 в праве собственности, то есть у всех оказались одинаковые права на недвижимость. Они сами договорились, что родители будут жить в одной комнате, вдова наследодателя – в другой, а ребенок – отдельно в третьей.
Земельного участка
При наследовании земельного участка в состав наследства входят:
- почвенный слой;
- растения, расположенные на участке;
- водные объекты.
Дополнительное разрешение на наследование этих объектов не требуется.
Обратите внимание! Закон запрещает наследовать земельные участки, расположенные на приграничных территориях иностранным гражданам.
Земельный участок может быть разделен на отдельные участки для наследников, только если получившийся участок соответствует нормам по размеру. В противном случае право на участок передается одному наследнику (который имеет преимущественное право), а другие получают компенсацию.
Если наследники не инициировали раздел, то они владеют участком на праве общей долевой собственности.
Земельный участок можно унаследовать отдельно от дома и построек, расположенных на нем. Например, если наследодатель завещал землю сыну, а дом и хозяйственные помещения в нем не указал, участок получит тот, кто указан в завещании, а остальное разделят между наследниками по закону в равных долях.
Дачи
Хотя на территории РФ с 2006 года действует закон «о дачной амнистии», позволяющий до 2026 года переоформить дачный участок в собственность, до настоящего времени значительное количество садоводов и огородников не воспользовались таким правом. Основная причина отказа от оформления права собственности – необходимость проведения дорогостоящего межевания за свой счет. А также кроме того, после регистрации права приходится платить имущественный налог.
Поэтому ситуация, когда дача много лет является имуществом семьи, но фактически не оформлена, не редкость.
Чтобы окончательно не потерять права на имущество, наследникам необходимо оформить право собственности после смерти родственника, получившего данный земельный участок в пользование или на праве пожизненного наследуемого владения.
Для этого необходимо:
- Провести межевание (если ранее не проводилось).
- Оформить кадастровый паспорт.
- Найти правоустанавливающий документ (договор аренды, постановление районной администрации о выделении участка).
- Подать в суд заявление о включении дачного участка в состав наследства.
Если срок вступления в наследство (6 месяцев со дня гибели наследодателя) уже истек, то дополнительно можно установить право собственности в порядке наследования.
Гаража
Если гараж построен на участке для ИЖС, проблем возникнуть не должно. Он наследуется наравне с остальными объектами недвижимости.
Сложности обычно возникают, когда:
- Гараж не оформлен в собственность. В таком случае наследникам нужно подать в суд заявление о признании права собственности за наследодателем, включении гаража в наследственную массу.
- Гараж находится в ГСК, наследодатель не выплатил взносы. Нужно обратиться в кооператив с заявлением о принятии. По сути, правопреемник становится на место наследодателя: у него возникают такие же права и обязанности, которые были у умершего при жизни.
- Гараж в ГСК, взносы выплачены. Если право собственности не оформлено, нужно заказать в БТИ кадастровый паспорт, а потом со всеми документами прийти к нотариусу.
Неприватизированной квартиры
Отдельно необходимо выделить наследование неприватизированной квартиры. Такой объект недвижимости не является собственностью покойного. Поэтому не может быть унаследован в общем порядке.
Чтобы оформить неприватизированную квартиру в наследство необходимо:
- Дооформить приватизацию, если покойный ее начал. Данный вопрос решатся в судебном порядке. Наследникам необходимо попросить суд признать приватизацию состоявшейся и включить квартиру в состав наследства.
- Переоформить договор социального найма на себя. Это может сделать не каждый наследник, а только тот, который был включен в договор социального найма в качестве члена семьи покойного нанимателя. После перезаключения договора, наследник может оформить приватизацию квартиры на себя.
Порядок оформления недвижимости в наследство
В первую очередь наследнику нужно собрать все документы на квартиру, дом или земельный участок. Потом – подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту жительства наследодателя. Сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента его смерти: если пропустить сроки, восстанавливать их придется с согласия других правопреемников или через суд.
Что нужно сделать потом:
- Заказать заключение о рыночной стоимости недвижимости. Оно понадобится для расчета госпошлины, в некоторых случаях – для определения долей, особенно если кому-то вместо доли выплачивается компенсация. Оценку может провести любой ИП или компания, у которой есть допуск СРО на соответствующий вид деятельности.
- Оплата госпошлины.
- Подача заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство.
- Получение свидетельства. В день его выдачи нотариус сам отправит документы в Росреестр, чтобы зарегистрировали право собственности. Наследнику никуда обращаться не нужно, как это было раньше.
Перед вступлением в наследство необходимо выяснить:
- не наложено ли на объект обременение (залог, арест, запрет на совершение регистрационных действий) – можно узнать из расширенной выписки ЕГРН;
- нет ли у покойного долгов, размер которых значительно превышает стоимость наследственного имущества.
Обратите внимание! Вступать в наследство на недвижимое имущество необходимо с осторожностью. Так как наследники отвечают по долгам наследодателя в объеме полученного имущества, то кредиторы вправе требовать долг, равный стоимости полученной доли (ст. 1175 ГК РФ). Такая сумма может быть не у каждого наследника. А продажа недвижимости может занять длительное время. Чтобы не ставить себя в сложную ситуацию, стоит узнать о долгах до оформления наследства.
Документы
Нотариусу нужно представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт;
- свидетельство о смерти наследодателя;
- копию завещания (если оно есть);
- документы, на основании которых у наследодателя возникло право собственности на жилье: договор купли-продажи, мены, дарения, и пр.;
- документы, подтверждающие родство.
Документы на недвижимость приносить необязательно, но лучше заказать хотя бы выписку из ЕГРН. Сделать это можно онлайн на сайте Росреестра, услуга обойдется в 350 руб. Она может понадобиться при заполнении других документов.
Госпошлина
Ст. 333.38 НК РФ освобождает от оплаты госпошлины граждан, которые проживали в квартире или доме совместно с покойным, и продолжают там проживать на момент оформления наследства.
В этом случае наследники не платят за госпошлину на:
- квартиру, дом или долю в них;
- земельный участок, на котором расположен дом, полностью или на соответствующую долю в нем.
Справка! На другие объекты наследования данная льгота не распространяется.
Инвалиды 1 и 2 группы освобождаются от оплаты госпошлины на 50%.
Другие наследники оплачивают пошлину, исходя из родственной связи с наследодателем (ст. 333.24 НК РФ):
- супруг, дети, родители – 0,3% от стоимости унаследованной доли имущества, но не больше 100 000 р.;
- другие правопреемники – 0,6% от стоимости доли, но не больше 1 000 000 р.
Если нотариус оказывает дополнительные услуги, они оплачиваются отдельно. Также нужно заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности в Росреестре – 2 000 руб. Если унаследован земельный участок, пошлина будет меньше – от 350 руб.: все зависит от категории земли.
Фактическое вступление в наследство
Зачастую наследники недвижимости и не предполагают, что должны ее официально оформить. Они продолжают жить в квартире покойного, платить коммунальные счета. И только когда появляется необходимость продать квартиру, выясняется, что право собственности и на нее до сих пор не оформлено. А срок вступления в наследство через нотариуса (6 месяцев) за долгие годы уже вышел.
Однако закон предполагает вступление в наследство не только через нотариуса, но и фактически. Если наследники пользовались хотя бы частью имущества покойного, проводили ремонт, оплачивали счета, отдали долги, обеспечили сохранность, то они считаются вступившими в права, хотя и не обращались к нотариусу.
Но для оформления права собственности придется обратиться в нотариальную контору и представить документы, которые подтверждают, что перечисленные действия были произведены в течение 6 месяцев со дня гибели покойного. После оплаты госпошлины нотариус выдаст свидетельство о правах на наследство.
Если же доказательства отсутствуют, то признавать факт вступления в наследство придется в судебном порядке.
Чаще всего нотариусы отказывают в выдаче свидетельства тем, кто вступил в наследство фактически – никто не хочет рисковать. Так что лучше все делать вовремя.
Налог при наследовании недвижимости
Наследники не платят налог при вступлении в наследство. Оплачивается только госпошлина, правовые и технические услуги.
Однако, если наследник решит продать объект недвижимости до истечения 3 лет, то ему придется оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества.
Справка! 3-летний срок начинает исчисляться с момента открытия наследства.
В соответствии с законодательством наследник может воспользоваться налоговым вычетом в 1 000 000 р. Например, если квартира продана за 5 млн., можно вычесть 1 млн. и заплатить налог от 4 млн. руб.
Однако, если собственников несколько, то вычет предоставляет один на всех. Исключение составляет ситуация, когда каждый из продавцов оформляет отдельный договор на продажу своей доли. Это позволит каждому из них использовать налоговый вычет.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Процедура наследования недвижимости зависит от основания вступления в наследство (завещание, наследственный договор, родственная связь) и от вида недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок, дача).
- Переживший супруг имеет право на выделение доли в совместной собственности. Если недвижимость была приобретена в период прошлого брака и раздел не осуществлялся, то о выделении супружеской доли может заявить бывший супруг.
- Принять недвижимость можно через нотариуса или фактически. Но при фактическом вступлении в права впоследствии все равно придется оформить право собственности через нотариуса или в судебном порядке.
- Наследники недвижимости не платят налог. Но в случае продажи объекта в течение 3 лет с момента смерти покойного придется оплатить НДФЛ.
- Чтобы унаследовать недвижимость, она должна быть оформлена в собственность покойного. Если процедура была начата, но не закончена, то ее могут завершить наследники.
Каждая ситуация вступления в наследство имеет свои особенности. Если у вас возникли сложности при оформлении недвижимости в наследство, целесообразно получить помощь юриста. Наши специалисты дадут консультацию в любое время, просто опишите проблему на сайте.
