Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 ГК РФ. Рассмотрим, каковы особенности сделки с таким видом недвижимости, нужно ли предоставлять преимущественное право покупки соседям, как оформить договор и продать комнату в коммуналке, сколько денег это будет стоить, каков размер госпошлины, и другие тонкости.
Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире
Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.
Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:
- Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
- Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
- Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
- Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.
Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.
Преимущественное право покупки при продаже комнаты
Если продается доля в праве собственности, сначала нужно выяснить, являются ли соседи владельцами своих комнат с юридической точки зрения. Этот вопрос можно уточнить у них, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестре. Размер госпошлины составит 350 руб.
Когда собственники будут установлены, нужно:
- Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
- Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.
- Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.
Обратите внимание! Согласиться на выкуп могут и несколько собственников. в таком случае продавец сам решает, кому именно ее продавать. Также остальные владельцы вправе оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, это ускорит выход на сделку для продавца.
Содержание и образец извещения
Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:
- Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
- Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
- Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
- Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
- Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
- Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
- Дата составления и подпись.
Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире
Если продавец получил отказы от остальных собственников или не дождался ответа, он может заключить один из договоров с покупателем:
- Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основной ДКП в установленные сроки. Актуально, если продавцу нужно время на освобождение помещения, требуется задаток или оформление разрешения от органа опеки.
- Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий сделки участниками.
Совет юриста: если нужен задаток, проще сразу оформить основной ДКП, указав сумму уплаченных денег покупателем до регистрации перехода права собственности. Остальная часть в таком случае отдается после регистрации.
Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.
Содержание и образец предварительного договора
В преддоговоре нужно указать:
- Дату и место составления.
- Сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
- Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
- Документ-основание, по которому продавцу принадлежит право собственности.
- До какой даты должен быть заключен основной договор.
- Стоимость жилья и порядок расчетов.
- Размер задатка.
- Гарантии, права и обязательства сторон.
- Подписи участников сделки.
Как оформить договор купли-продажи в коммуналке?
Если продавец учел преимущественное право покупки и прошли все сроки либо получены отказы, можно приступать к сделке:
- Найти покупателя «со стороны».
- Показать покупателю комнату.
- Договориться об условиях сделки: дате заключения договора, стоимости комнаты.
- Оформить ДКП комнаты в коммунальной квартире. Если продается доля в праве собственности, документ подписывается у нотариуса.
- Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делается напрямую или через МФЦ. Госпошлина оплачивается при подаче заявления.
- Получить новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации после переоформления права собственности.
Обратите внимание! Если ДКП заключается в присутствии нотариуса, документы на регистрацию подает он. Самим идти в МФЦ или Росреестр не нужно.
Содержание и образец договора
Чтобы регистратор принял договор купли-продажи на комнату, в нем нужно указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:
- Ф.И.О., паспортные данные сторон, адреса регистрации.
- Сведения о комнате: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
- Размер доли в праве собственности.
- На каком основании продавцу принадлежит недвижимость: другой ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, и пр.
- Стоимость жилья, сроки передачи денег, порядок расчета.
- Права, обязанности, ответственность сторон.
- Дата составления ДКП, подписи.
Документы
Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающие документы продавца;
- договор в трех экземплярах;
- технические документы на недвижимость;
- письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
- выписка из ЕГРН.
Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Расходы
Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб. Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.
Сроки
Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.
Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя. В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня.
Ответы юриста на частые вопросы
Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем?
Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП. Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно.
Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?
Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст. 35 СК РФ.
Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована?
Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации.
У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю. У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить?
Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.
Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей?
Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.
Заключение эксперта
- Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
- В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
- Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.
Здравствуйте, покупатель предлагает оформить сделку покупки комнаты в коммунальной квартире, как договор о дарении мизерной доли. Есть ли риски для продавца при такой сделке? В чем опасность договора дарения?
Добрый вечер, Наталья.
Отдельная комната априори не может быть мизерной долей, это не дворец на 300 квадратов. Комната – это обособленное помещение, поэтому ею можно владеть и распоряжаться по своему усмотрению и при этом не нарушать права и законные интересы соседей. Возможно выражение мизерная выбрана с целью снижения стоимости по документам, а значит и снижения уплаты налога.
Касаемо рисков. Договор дарения крайне сложно оспорить, но все же можно, основания предусмотрены в ст.578 ГК РФ, в частности:
– совершено покушение на жизнь дарителя одаряемым, причинение телесных повреждений либо же смерть гражданина или его родственников, но при условии умышленности действий и при наличии приговора суда;
– одаряемый обращается с даром таким образом, что его действия могут повлечь утрату дара. Ну к примеру, если вы разведете питомник в комнате и она станет не пригодной для проживания;
– возврат комнаты обратно в случае смерти одаряемого, если это условие будет включено в договор дарения. При таком условии, комната вернется к прежнему владельцу, если он вас переживет.
И оспорить договор дарения можно, если в суде будет доказано, что дарите на момент совершения сделки не отдавал отчет в своих действия, допустим был уже психически не здоров. Сделка совершена под угрозой либо же по обману. Ну допустим, был единственный сын и он пропал, если бы мать знала, что сын все же жив, комнату не подарила бы, а ее ввели в заблуждение, что сын умер.
В остальных случаях, дарственную не оспорить даже наследникам, если они не довольны решение родственника. И не оспорить к примеру, из-за плохого состояния комнаты. При договоре купли-продажи оспорить можно в виду плохого состояния комнаты, низкой цены ( кабальная сделка), а по дарственной нет. Ведь отдают просто так, поэтому не важно, что комната в ужасном состоянии. Ну это гипотетически.
Рекомендую соглашаться на договор дарения, но без указания мизерной доли, именно этот термин в данной ситуации правового значения не имеет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Есть комната в 3х комнатной коммуналке, в собственности, я один собственник этой комнаты, надо ли подписывать договор купли продажи у нотариуса?
Добрый день, Роман.
Договор купли-продажи комнаты в коммуналке нотариально заверять не нужно в связи с тем, что комната выделена в натуре и является отдельным объектом собственности, а не долей, несмотря на вхождение в состав квартиры. А вот исполнит требования о предоставлении вашим соседям права преимущественной покупки нужно, путем направления уведомления о вашем намерении продать комнату.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! Продаю комнату в коммунальной квартире соседке по доверенности(тк проживаю в другом городе), являюсь единственным собственником. Соседка говорит о обременении в договоре, якобы его нужно будет снять после получения ей прав в россреестре. Может ли договор-купли продажи нести обременение, если в выписке ЕГРН написано, что обремений нет, а в договоре есть пункт Комната находится в залоге у продавца до момента прлучения им денежных средств.
Доброе утро, Ольга.
Если в Росреестре не указано, что комната находиться под обременением, то и снимать ничего не нужно. В договоре прописано, что обременение на комнате находиться до передачи средств. Как только средства будут переданы, о чем будет составлена та же расписка о получении средств либо же выписка из банка о движении средств, обременение будет автоматически снято, так как условия договора выполнены.
Будут еще вопросы, обращайтесь.